Theo ý kiến nhiều chuyên gia, khuynh hướng đi thuê và cho thuê nhà ở xã hội (NƠXH) tại các đô thị lớn là rất tốt, khi mà các chính sách của Nhà nước tạo điều kiện cho người thu nhập thấp mua nhà không thể đáp ứng được tất cả nhu cầu.
Dự án NƠXH The Vesta Phú Lãm, Hà Đông, Hà Nội với quy mô hơn 1.900 căn hộ, trong đó có hơn 380 căn NƠXH cho thuê. Ảnh: HP
Đa dạng hóa chủ đầu tư
Mặc dù chủ trương phát triển NƠXH cho thuê của Nhà nước đã có từ nhiều năm nay, nhưng phân khúc thị trường này phát triển còn hạn chế dẫn đến nguồn cung khan hiếm. Thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, khoảng 1/3 cư dân ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM gặp khó khăn về nhà ở, trong đó có hơn 90% người trong lứa tuổi 18 – 35 không có nhà ở.
Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, nguồn cùng nhà ở cho thuê chủ yếu là của các hộ gia đình cá nhân, nguồn cung từ những dự án NƠXH cho thuê của doanh nghiệp còn rất hạn chế.
Ở thị trường Hà Nội, số dự án NƠXH cho thuê mới chỉ xuất hiện rất ít ở các quận ngoại thành như: Gia Lâm, Hoài Đức, Quốc Oai… Tuy nhiên, số lượng căn hộ để cho thuê cũng rất khiêm tốn vì hầu hết những dự án có căn hộ cho thuê hiện nay đều là những dự án quy mô nhỏ và chủ đầu tư cũng chỉ đặt ra số lượng căn hộ cho thuê đáp ứng vừa đủ yêu cầu đặt ra theo quy định của Nhà nước. Trong khi đó, thủ tục đối với người có nhu cầu thuê cũng rất khắt khe như: phải có bảo hiểm xã hội trên 1 năm, phải có giấy tạm trú, tạm vắng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM thì, Nhà nước cần khắc phục một số khiếm khuyết của chính sách phát triển NƠXH cho thuê nhằm khuyến khích sự tham gia của nhiều đối tượng vào phân khúc thị trường này, tạo ra nguồn cung dồi dào.
Ông Lê Hoàng Châu cho biết, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép chủ sở hữu nhà ở được cho thuê cả căn nhà hoặc một phần căn nhà. Tuy nhiên, cách hiểu của một số địa phương về quy định này còn khá mơ hồ, dẫn đến bất cập vì thiếu lối đi riêng khi chủ đầu tư tách căn hộ làm hai để cho thuê.
Ví dụ, một chủ đầu tư xây dựng dự án có 125 căn hộ cho thuê với diện tích mỗi căn hộ là 38m2 đã được chính quyền địa phương phê duyệt. Thế nhưng, khi chủ đầu tư muốn chia đôi căn hộ ra làm 2 căn, mỗi căn 19m2 để cho 2 hộ thuê, đương nhiên phải có đường đi riêng, cửa riêng, thì có địa phương lại cho rằng làm như vậy là làm tăng số lượng căn hộ và làm tăng áp lực lên hạ tầng.
Bên cạnh đó, trong khi Luật Xây dựng 2014 có quy định, diện tích tối thiểu đối với NƠXH là 25m2, nhưng lại không quy định mức diện tích tối thiểu như vậy đối với nhà ở thương mại giá rẻ. Điều này vô hình chung đang tạo ra lực cản đối với doanh nghiệp tư nhân muốn tham gia vào phân khúc nhà ở thương mại cho thuê giá rẻ.
Đối với nhà ở cho thuê là phòng trọ, hiện Bộ Xây dựng đang dự thảo Thông tư hướng dẫn Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhưng theo dự thảo này thì phòng trọ chỉ áp dụng cho hộ cá nhân và gia đình thực hiện thì không phù hợp, mà cần phải áp dụng cho cả các doanh nghiệp để khuyến khích họ tham gia đầu tư vào phân khúc nhà ở cho thuê này.
Cần một đạo luật riêng
Ở nhiều đô thị lớn trên thế giới, khuynh hướng ở nhà thuê đã xuất hiện từ lâu, giúp cho người dân đô thị giảm tải được nhiều áp lực về nhà ở, việc học hành của con cái mỗi khi phải di chuyển vì yêu cầu công việc. Người dân ở các đô thị lớn của Việt Nam cũng sẽ không phải là ngoại lệ. Vấn đề đặt ra đối với Nhà nước hiện nay là cần có các biện pháp để người dân thay đổi nhận thức và thói quen sở hữu nhà.
Ông Võ Trí Hảo, giảng viên Chương trình thạc sỹ kinh doanh Trường ĐH Kinh tế TP.HCM (UEH) cho hay, khuynh hướng phát triển NƠXH cho thuê là rất tốt ở hai điểm. Thứ nhất, giúp cho người nghèo, đặc biệt là người nghèo nhập cư vào thành phố có chỗ ở ổn định để sinh sống và làm việc.
Thứ hai, giúp cho việc luân chuyển lao động giữa các thành phố tốt hơn, bởi theo như quy định hiện nay, mỗi một người khi di chuyển đến một thành phố nào đó là phải mua nhà, nhưng khi công việc không phù hợp, họ muốn di chuyển sang thành phố khác thì việc di chuyển là rất khó nếu như chót mua nhà, còn nếu là nhà thuê thì việc di chuyển từ thành phố này sang thành phố khác sẽ linh động hơn, thuận tiện hơn.
Tuy nhiên, để khuynh hướng này phát triển bền vững và đảm bảo an sinh xã hội đúng nghĩa, thì Nhà nước cần có chính sách hỗ trợ người lao động tốt hơn, mang tính toàn diện, tổng thể hơn.
Ví dụ, bên cạnh việc quy hoạch quỹ đất cho phát triển NƠXH cho thuê, tạo ra chính sách ưu tiên về thuế, thì vấn đề vô cùng quan trọng là Nhà nước cần ban hành một đạo luật riêng nhằm điều chỉnh hoạt động cho thuê nhà của chủ đầu tư cũng như để bảo vệ quyền lợi cho người thuê nhà. Đây là điều kiện tiên quyết để đảm bảo người đi thuê có cuộc sống ổn định, không phải chịu nhiều áp lực về giá nhà tăng khi thị trường BĐS có biến động.
Ông Võ Trí Hảo cho biết, ở nhiều nước trên thế giới, đối với loại hình NƠXH cho thuê, nếu như người thuê nhà không vi phạm một số vấn đề nhất định thì chủ nhà không có quyền chấm dứt hợp đồng cho thuê, trường hợp hết thời hạn thuê thì phải gia hạn nối tiếp.
Nhà nước cũng cần phải có chính sách nhằm thừa nhận tất cả những người thuê NƠXH có quyền bình đẳng và nghĩa vụ như đối với chủ nhà, nhằm tránh tình trạng hiện nay chủ nhà thường không cho người thuê nhà nhập hộ khẩu thường trú, làm cho con em của người thuê nhà muốn sinh sống cùng bố mẹ không thể đi học được chỉ vì bố mẹ chúng là những người đi thuê nhà.
Hay nói cách khác, Nhà nước cần gỡ bỏ rào cản về hộ khẩu thường trú cho người thuê nhà để người đi thuê nhà được hưởng quyền lợi như là người có đăng ký thường trú mà không cần biết chủ nhà có đồng ý hay không.
Thanh Nga
(Báo Xây dựng)
