“Nới” quy định về đất đai làm nhà ở xã hội
Luật Đất đai 2024 (sửa đổi) cho phép giao đất không qua đấu giá và miễn tiền sử dụng đất đối với dự án nhà ở xã hội được đánh giá là một bước đột phá chính sách. Quy định trên được kỳ vọng sẽ kéo giảm giá thành dự án, khi chi phí đất hiện chiếm tới 30-50% tổng vốn đầu tư.
Không chỉ tiết kiệm chi phí đất, doanh nghiệp còn giảm gánh nặng tài chính trong giai đoạn đầu khi không phải vay vốn lớn để nộp tiền sử dụng đất. Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận Tiếp thị Dự án Nhà ở, CBRE Việt Nam nhận định việc bỏ qua thủ tục đấu giá đất vốn phức tạp và kéo dài còn có thể rút ngắn tiến độ pháp lý từ 1 đến 2 năm, góp phần tăng tính khả thi và thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội ra thị trường nhanh hơn.
Đại diện doanh nghiệp Kim Oanh Group cho rằng việc miễn, giảm tiền sử dụng đất giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu tư ban đầu, trong khi cơ chế giao đất không qua đấu giá vừa tiết kiệm, vừa tránh tình trạng giá đất bị đẩy lên cao. Quy định mới cũng rút ngắn thủ tục, giúp doanh nghiệp tiếp cận đất đai nhanh hơn, khởi động dự án sớm và tập trung nguồn lực cho xây dựng. Những ưu đãi này được xem là động lực lớn, đặc biệt với các doanh nghiệp đầu tư vào nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền, qua đó góp phần tăng nguồn cung và đáp ứng nhu cầu an cư của người dân.
Với quy định mới nếu được thông qua sẽ giảm 7-20% chi phí đầu vào, rút ngắn tiến độ và khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xã hội, bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, nhà sáng lập công ty CPDV Bất động sản Sen Vàng, đánh giá đây được xem là bước tiến mới, nhưng việc thực thi vẫn phụ thuộc nhiều vào cách làm của từng địa phương. So với nhiều nước trong khu vực, như Singapore, mô hình phát triển nhà ở xã hội được triển khai mạnh mẽ khi Chính phủ giao đất trực tiếp cho Cơ quan Phát triển Nhà ở (HDB), loại bỏ yếu tố thị trường để đảm bảo tính chủ động và nhất quán.
Một số yếu tố khác như về quỹ đất, các dự án nhà ở xã hội ở Việt Nam thường được bố trí sau quy hoạch, phần lớn nằm xa trung tâm, hạ tầng kết nối còn hạn chế. Trái lại, Singapore tích hợp quy hoạch NOXH với hệ thống hạ tầng công cộng ngay từ đầu, giúp người dân tiếp cận dịch vụ và giao thông thuận lợi.
Chính sách hỗ trợ người mua tại Việt Nam chủ yếu áp dụng ưu đãi tín dụng, điển hình là các gói tín dụng 120.000 tỉ và 145.000 tỉ đồng. Còn Singapore lại chọn cách trợ cấp trực tiếp cho người mua thông qua chương trình CPF Housing Grant, đồng thời cung cấp cơ chế thuê mua linh hoạt, phù hợp với nhiều nhóm thu nhập, bà Ngọc dẫn ra.
Gỡ khó không chỉ từ đất đai
Chia sẻ với KTSG Online, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật TNHH SBLAW, nói thêm yếu tố giao đất không qua đấu giá, miễn toàn bộ tiền sử dụng đất cho dự án nhà ở xã hội chưa phải “nút thắt” duy nhất. Những vướng mắc về quy hoạch, thủ tục phê duyệt, hạ tầng đi kèm, vốn tín dụng ưu đãi và cơ chế phân phối đúng đối tượng vẫn cần tiếp tục tháo gỡ.
Nếu chỉ “nới” ở khâu đất đai, trong khi các điểm nghẽn khác chưa được xử lý, mục tiêu phát triển nhà ở xã hội khó đạt như kỳ vọng. Đồng thời, chính sách miễn tiền sử dụng đất dù là ưu đãi lớn cũng tiềm ẩn rủi ro hụt thu ngân sách hoặc bị lợi dụng nếu thiếu giám sát.
Được biết, TPHCM đặt mục tiêu hoàn thành 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030 với quỹ đất hơn 1.000 ha. Tuy vậy, khâu rà soát quy hoạch và bố trí quỹ đất vẫn tồn tại những vướng mắc pháp lý và thực tiễn cần tháo gỡ.
Luật sư Thanh Hà chỉ ra về quy hoạch, Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023 đã bổ sung nguyên tắc, ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội, nhưng việc cụ thể hóa vào quy hoạch cấp tỉnh, cấp huyện còn thiếu đồng bộ. Ở TPHCM, nhiều đồ án quy hoạch chưa xác định rõ vị trí, diện tích dành cho loại hình này, khiến con số 1.000 ha mới chỉ dừng ở mức tổng thể.
Về quỹ đất và hạ tầng, nhiều khu đất vướng giải phóng mặt bằng, chồng lấn quyền sử dụng hoặc nằm ở vị trí xa trung tâm, hạ tầng thiếu đồng bộ. Điều này dẫn đến nghịch lý có đất nhưng không thể triển khai ngay, hoặc khó thu hút người dân có nhu cầu thực.
Tiếp đến, về cơ chế đầu tư, dù chính sách mới cho phép giao đất không qua đấu giá và miễn tiền sử dụng đất, nhưng vẫn cần nghị định, thông tư hướng dẫn cụ thể. Nếu thủ tục lựa chọn chủ đầu tư, miễn giảm nghĩa vụ tài chính thiếu minh bạch, dự án dễ chậm trễ. Ngoài ra, ưu đãi tín dụng, thuế, hạ tầng hỗ trợ cũng là yếu tố nhà đầu tư đặc biệt quan tâm.
Nhìn chung, để hiện thực hóa 200.000 căn hộ, TPHCM cần đồng bộ ba yếu tố quy hoạch rõ ràng, quỹ đất sạch đi kèm hạ tầng và cơ chế pháp lý tài chính minh bạch. Khi đó, quỹ đất hơn 1.000 ha mới có thể chuyển hóa thành dự án thực tế thay vì chỉ là mục tiêu chính sách.
Ngoài ra, việc TPHCM ban hành nghị quyết hỗ trợ chủ đầu tư nhà ở xã hội nhằm tăng quỹ nhà cho người thu nhập thấp, để hiệu quả, chính sách phải dựa trên nguyên tắc pháp lý rõ ràng. Mọi ưu đãi chỉ áp dụng cho dự án đáp ứng đúng quy định của Luật Nhà ở 2023 và Nghị quyết 201/2025/QH15, từ diện tích, đối tượng thụ hưởng đến quy trình thẩm định. Nghị quyết cũng cho phép giao chủ đầu tư không qua đấu thầu với dự án không dùng vốn công, song vẫn yêu cầu minh bạch và trách nhiệm giải trình.
Bên cạnh đó, việc sử dụng ngân sách phải công bằng, minh bạch, với tiêu chí và mức hỗ trợ rõ ràng để tránh lạm dụng. Doanh nghiệp được quyền tự xác định giá bán, giá thuê mua, nhưng phải chịu kiểm toán và quyết toán để bảo đảm công bằng. Thành phố có thể hỗ trợ thông qua giảm lãi suất hay đơn giản hóa thủ tục, đi kèm cơ chế giám sát chặt chẽ về chất lượng và tiến độ.
Về góc độ tín dụng, tiếp cận vốn, bà Bích Ngọc lý giải thêm hạn mức tín dụng cho NOXH đã tăng lên 145.000 tỉ đồng nhưng giải ngân vẫn rất thấp do doanh nghiệp ít mặn mà, người dân khó vay vốn vì thủ tục rườm rà, điều kiện chứng minh thu nhập khắt khe và lãi suất chưa đủ hấp dẫn.
Để tạo đột phá, phía cơ quan quản lý cần ưu đãi thuế và tín dụng cho chủ đầu tư, giảm lãi suất vay cho người mua xuống 3-5%/năm với thời hạn 20-25 năm, đồng thời áp dụng cơ chế bảo lãnh và số hóa thủ tục để ngân hàng yên tâm giải ngân, triển khai nền tảng số liên thông để xét duyệt hồ sơ nhanh và minh bạch.
Từ kinh nghiệm quốc tế cho thấy Singapore cho vay mua NOXH với lãi suất cố định 2,6% trong 25 năm; Hàn Quốc duy trì mức 1,8-2,5% trong 30 năm; Nhật Bản cho phép vay đến 35 năm với bảo lãnh của chính phủ; còn Đức hỗ trợ lãi suất chỉ 1-2%, gắn NOXH với chính sách an sinh xã hội.
Hoàng An
