Các doanh nghiệp cho rằng muốn việc cải tạo chung cư cũ tại TPHCM được khơi thông thì phải sửa các quy định hiện nay. Trong đó cần sửa đổi quy định về miễn giảm tiền sử dụng đất; rút ngắn thủ tục đầu tư; quy định về chủ sở hữu chung cư đồng ý phá dỡ…
Bốn năm, TPHCM chỉ xây được 2 chung cư cũ
TPHCM đặt mục tiêu đến hết năm 2020 phải cải tạo được 237 chung cư cũ (chiếm 50%) trong số 474 chung cư có trước năm 1975 bị xuống cấp, hư hỏng. Tuy nhiên, đến nay chỉ còn khoảng 20 ngày nữa là hết năm 2020 mới chỉ có 2 chung cư cũ được cải tạo (tính từ năm 2016 khi Thành uỷ TPHCM đề ra chương trình hành động).
Một chung cư cũ tại TPHCM. (Ảnh: Tư liệu TBKTSG)
Nói về nguyên nhân chậm trễ này, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM cho biết, việc xây mới chung cư cũ đang bị chậm tiến độ là do vướng mắc trong bồi thường, giải phóng mặt bằng khi một số người dân không đồng tình với phương án bồi thường thì dự án không thực hiện được vì quy định 100% người dân đồng ý.
Về cơ chế hiện nay nhà đầu tư cho rằng còn ít cơ chế ưu đãi, nhiều dự án cải tạo chung cư gặp khó vì diện tích rất nhỏ (không thể xây lại), vướng đất công xen kẽ, phải đấu thầu, khiến các doanh nghiệp không muốn tham gia.
Nhiều nhà đầu tư trước đây đã đăng ký với TPHCM để tham gia cải tạo chung cư cũ, song khi thấy nhiều vướng mắc các nhà đầu tư cũng lần lượt rút khỏi dự án.
Cần cơ chế sát thực tế
Hiện nay, Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý để hoàn thiện dự thảo về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm thay thế Nghị định số 101/2015 được cho là đã lỗi thời trong 5 năm qua.
Nhận xét về dự thảo cải tạo, xây lại nhà chung cư cũ, Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 101/2015 (về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ) đã có nhiều quy định mới, có tính đồng bộ hơn, nhất là quy định giao thẩm quyền cho cấp tỉnh quyết định các chỉ tiêu về quy hoạch.
Trong đó có chỉ tiêu dân số; quy định về bồi thường tái định cư; quy định về miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất đối với dự án xây dựng lại nhà chung cư.
Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng để thu hút được nhà đầu tư xây dựng cải tạo lại chung cư cũ cần bổ sung vào dự thảo một số quy định hợp lý hơn. Đầu tiên, cần tích hợp và thực hiện song song các thủ tục để rút ngắn thời gian làm thủ tục hành chính khi nhà đầu tư thực hiện xây lại các chung cư cũ.
Tiếp đến, cần bổ sung quy định khuyến khích chủ đầu tư dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư áp dụng hệ số bồi thường cao hơn để hỗ trợ cao nhất cho các hộ tái định cư.
Về cơ chế, mặc dù Điều 110 Luật Đất đai quy định các trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và còn quy định các trường hợp miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khác theo quy định của Chính phủ, nhưng trong 5 năm qua, Bộ Tài chính đã không đồng ý miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án xây dựng lại nhà chung cư, theo quy định tại Khoản 4 Điều 15 Nghị định 101/2015 của Chính phủ. Đây cũng là một vướng mắc lớn gây trở ngại cho việc thực hiện kế hoạch xây dựng lại các chung cư cũ.
Ông Lê Hoàng Châu đề nghị, cần miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất khác không phải diện tích đất có nhà chung cư nhưng được phép chuyển mục đích sử dụng và thuộc phạm vi ranh giới dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy hoạch được duyệt.
Đồng thời, miễn tiền sử dụng đất đối với trường hợp được tăng hệ số sử dụng đất của dự án trước thời điểm được công nhận chủ đầu tư. Trường hợp sau khi được lựa chọn chủ đầu tư mà chủ đầu tư đề xuất tăng hệ số sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung đối với phần được tăng thêm theo quy định.
Về quy định dự án phải được tất cả (100%) các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất phá dỡ nhà chung cư cũ để xây dựng lại nhà chung cư mới cũng được cho là không khả thi. Do vậy, Hiệp hội bất động sản TPHCM đề nghị chỉ nên quy định ở mức cao khoảng 75% (hoặc 80%) chủ sở hữu thống nhất phá dỡ nhà chung cư để xây dựng lại nhà chung cư mới thì hợp lý hơn.
Lê Anh
(TBKTSG)
