Buổi hội thảo “Hoàn thiện báo cáo rà soát luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản” do phòng Thương mại và công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức sáng 21/9 tại Hà Nội diễn ra sôi nổi, gay gắt, khi nhiều luật sư, chuyên gia trong ngành cùng mổ xẻ các vấn đề sở hữu đất, giá cả, “cò đất”…
“Sở hữu toàn dân” là… trừu tượng (?)
Một trong những điểm gây chú ý của báo cáo rà soát do tiến sĩ Trần Quang Huy (ĐH Luật Hà Nội) thay mặt nhóm nghiên cứu trình bày là vấn đề “sở hữu toàn dân”, quy định theo Hiến pháp 1992 và luật Đất đai 2003. “Đây là khái niệm trừu tượng, thực tế không có chủ thể thực nào gọi là toàn dân cả”, ông Huy nói.
Thị trường nhà ở tiếp tục mất cân đối về quan hệ cung – cầu, nhiều biệt thự như thế này ở Hà Nội bỏ hoang trong khi một bộ phận lớn dân cư thiếu chỗ ở.
Với tư cách là người từng tham gia ý kiến xây dựng luật Đất đai thời đang là thứ trưởng bộ Tài chính hồi năm 2000, ông Nguyễn Ngọc Tuấn cho hay, cốt lõi của luật này chính là vấn đề sở hữu. Tuy thừa nhận, sở hữu toàn dân thực ra là vô chủ, nhưng ông Tuấn cũng trình bày cái khó của các chuyên gia lúc bấy giờ là… phạm húy, vì Hiến pháp trước đó đã quy định như vậy. Do đó ông hy vọng Hiến pháp mới sẽ giúp chỉnh sửa vấn đề này.
Dưới con mắt của một luật sư, ông Nguyễn Tiến Lập, công ty Quang và cộng sự cho rằng khái niệm sở hữu toàn dân về đất đai không có ý nghĩa về mặt pháp lý, mà lại giúp các nhóm tư nhân lạm dụng quỹ đất, trục lợi hơn là vì lợi ích của toàn dân. Nói cách khác, đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng người dân lại thiếu chỗ ở. Thị trường nhà ở tiếp tục mất cân đối về quan hệ cung – cầu, nhà nhiều nhưng người dân không đủ tiền mua.
Ông Nguyễn Minh Thắng, công ty luật Basico nhận xét “nặng lời” rằng luật Đất đai 2003 đã thất bại vì không giải quyết được hai vấn đề: không đảm bảo được quyền lợi của người sử dụng đất và khiến tài nguyên đất bị lãng phí. Đặc biệt, hiện nay một bộ phận lớn dân cư đang sử dụng đất một cách chính đáng mà không được cấp giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Ông Thắng cho rằng, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trách nhiệm và nghĩa vụ của các cơ quan Nhà nước, chứ người dân không phải đi xin sổ đỏ.
50% khiếu kiện đất đai là về giải phóng mặt bằng
Khi đất đai được coi là sở hữu của Nhà nước (theo bộ luật Dân sự), Nhà nước có quyền thu hồi đất vì các lợi ích công cộng. Tuy nhiên, ông Phạm Sỹ Liêm, phó chủ tịch tổng hội Xây dựng Việt Nam nêu vấn đề: việc thu hồi đất có thể bị lạm dụng vì mục đích kinh tế, liên quan đến định giá đất, bồi thường cho người dân….
Theo số liệu của ông Trần Quang Huy thì trong số 500.000 vụ khiếu kiện đất đai, có tới 276.000 vụ liên quan tới bồi thường giải phóng mặt bằng.
Ông Nguyễn Minh Thắng nhận định, trên thực tế, việc xác định giá đất không phù hợp với ý chí và nguyện vọng của chủ sử dụng đất, pháp luật lại chưa quy định cơ chế giải quyết bất đồng về giá đất nên người dân phải khiếu kiện, khiếu nại, tụ tập về các thành phố lớn để kiến nghị các cơ quan cấp trên. Vì thế, ông Thắng cho rằng người sử dụng đất cần được có quyền đề nghị UBND xác định lại giá đất theo bất kỳ phương pháp định giá nào, họ cũng có quyền thuê tư vấn hoặc đưa ra căn cứ chứng minh phương pháp định giá đất của mình. Các bên cũng có thể nhờ đến hiệp hội ngành nghề định giá làm trung gian giải quyết bất đồng.
Bàn luận về giá đất, ông Nguyễn Ngọc Tuấn, nguyên thứ trưởng bộ Tài chính cho rằng, luật Đất đai 2003 đưa ra nhiều điểm bất cập như giá đất phải theo sát giá thị trường. Giá đất luôn luôn biến động, theo hướng tăng lên, do đó nếu cứ rượt đuổi theo giá thị trường thì không bao giờ tới đích được. Ông đề xuất, Nhà nước nên coi quyền sử dụng đất là hàng hóa, có thể mua bán, chuyển nhượng, Nhà nước chỉ thanh tra, kiểm tra chứ không trực tiếp thẩm định giá trên thị trường, tránh tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Việc định giá đất cần được thực hiện bởi các công ty tư vấn độc lập.
Việt Anh (ghi)
