Từ đầu năm đến nay thị trường bất động sản không hoàn toàn tiêu cực. Về mặt cung cầu, các mô hình kinh doanh thị trường vẫn có những điểm sáng. Tuy nhiên “nút thắt” pháp lý đang là yêu tố quan trọng nhất cần được tháo gỡ để thị trường BĐS giữ được thăng bằng và tăng trưởng trở lại.
Đây là ý kiến của hầu hết các chuyên gia tại Hội nghị Bất động sản 2019 do Forbes Việt Nam tổ chức sáng 7/11 ở TPHCM. Bất động sản Việt Nam hiện đang nhìn thấy nhiều tín hiệu lạc quan, thể hiện ở mức tăng trưởng kinh tế tích cực, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và giàu có, nhu cầu sở hữu căn nhà thứ hai đang nở rộ, quy mô thị trường đang thực sự được mở rộng… Dẫu vậy hiện tại hầu hết các yêu tố tích cực này đều “khựng” lại trước nút thắt pháp lý khiến thị trường mất điểm cân bằng từ đầu năm.
Các diễn giả tại Hội nghị “Thị trường bất động sản tìm điểm cân bằng”. (Ảnh: Forbes)
Khó tiếp cận quỹ đất ở TPHCM vì pháp lý
Tổng giám đốc Savills Việt Nam, ông Neil Macgregor cho rằng, các công ty bất động sản (BĐS) đang không gặp vấn đề về cầu, vì cầu vẫn luôn mạnh trong hai năm qua. Các trở ngại lớn nằm ở việc vay vốn, việc tiếp cận quỹ đất và các lực về mở dự án mới…
“Thách thức lớn nhất trong hai năm qua là lấy được giấy phép khai thác dự án. Tôi hy vọng nút thắt này sẽ được tháo gỡ trong tương lai gần“, đại diện Savills Việt Nam nói.
Ông Nguyễn Thái Phiên – Giám đốc cấp cao tài chính doanh nghiệp của Novaland cũng nhìn nhận “cầu vẫn rất cao” nhưng các nút thắt hiện tại khiến nguồn cung trên thị trường BĐS TPHCM sụt giảm mạnh. Điều đó khiến các công ty gặp nhiều áp lực trong tìm kiếm quỹ đất trong khi phải đảm bảo sản phẩm chào bán ra thị trường với mức giá “chấp nhận được”. Trong bối cảnh Novaland cũng đã xoay chiến lược và hướng đến những khi đô thị nghỉ dưỡng ở các tỉnh lân cận.
Tiếp cận quỹ đất và xin cấp phép dự án cũng là thách thức lớn của các nhà đầu tư nước ngoài, theo ông Ivor Cosimo Jencks – Tổng giám đốc phụ trách phát triển kinh doanh BĐS thương mại khu vực Nam Á của HongKong Land. Tuy nhiên, Việt Nam đang quá nổi bật về tốc độ tăng trưởng kinh tế cũng như độ rộng của thị trường khiến làn sóng đầu tư vào đây là không thể chững lại dù nhận diện được khó khăn về thủ tục.
“Các nhà phát triển BĐS quốc tế vẫn nhìn thấy sự phát triển lạc quan ở phân khúc này dù luật chơi đang thay đổi, các vấn đề pháp lý trở nên nghiêm ngặt hơn, các dự án được phê duyệt chậm hơn,” ông Ivor nói.
Theo ông Will Học Nhân, Phó giám đốc cấp cao kinh doanh và tiếp thị của Alpha King cho biết, giải pháp là chủ động tiếp cận các quỹ đất mới, không chỉ ở các thành phố trung tâm mà ra khu vực ngoại vi. Quỹ đất trống, có quy mô lớn hơn 1 ha trong trung tâm TPHCM cực quý giá và rất hiếm, việc giải phóng mặt bằng cũng rất khó khăn. Chắc chắn mức độ cạnh tranh sẽ gay gắt trong thời gian tới.
Các thử thách vẫn đang tồn tại trên thị trường BĐS Việt Nam nói chung và ở các thị trường sôi động nhất là TPHCM và Hà Nội nói riêng. Tuy nhiên các chuyên gia đều cho rằng đang có những chuyển biến tích cực từ phía thị trường và cả các nhà làm chính sách. Theo đó, các vấn đề về cấp phép dự án sẽ sớm được giải quyết, nhờ sự phối hợp giữa các nhà phát triển BĐS trong nước và chính quyền địa phương và trung ương.
“Nhìn vào hiệu quả của các nhà phát triển BĐS trên thị trường chứng khoán cũng như những yếu tố hỗ trợ cho hệ sinh thái BĐS, chúng tôi không lo ngại nhiều về hiệu quả thị trường nói chung,” tổng giám đốc Savills Việt Nam khẳng định.
Doanh nghiệp đang làm gì để “cân bằng”?
Theo CBRE, 9 tháng đầu năm nay thị trường BĐS chứng kiến nhiều biến động. Tại TPHCM ghi nhận sụt giảm mạnh về nguồn cung căn hộ do tác động của dự án hạ tầng giao thông chậm tiến độ, tranh chấp đất Thủ Thiêm và nhiều thay đổi trong luật đất đai khiến nhà đầu tư e dè dẫn đến nguồn cung dự án mới trên thị trường không nhiều. Áp lực về lợi nhuận cho thuê bởi mức cho thuê sụt giảm trong khi lãi suất ngân hàng tăng lên khiến nhà đầu tư phân vân. Thị trường đột nhiên sụt giảm từ đầu năm đến nay khiến nhiều doanh nghiệp cảm thấy mất thăng bằng.
Các doanh nghiệp phát triển quỹ đất ở tỉnh lẻ để cân bằng. (Ảnh minh họa)
Nhiều chuyên gia cho rằng, con đường mà doanh nghiệp lựa chọn nhiều nhất để cân bằng trạng thái là tiếp cận quỹ đất ở các tỉnh lẻ để phát triển dự án. Theo ông Phạm Thành Hưng (Shark Hưng), Chủ tịch HĐQT CEN Group, dạng sản phẩm thu hút nhà đầu tư nhiều nhất trong năm qua là đất nền các tỉnh lân cận TPHCM và Hà Nội. Đây là cơ hội để nhiều doanh nghiệp xoay chiến lược khi thị trường ở thành phố lớn đang chững lại bởi các nút thắt pháp lý.
“Điều này cũng đúng với logic bởi chu kỳ phát triển thị trường BĐS theo quy tắc “vết dầu loang” đi từ trung tâm ra các tỉnh lân cận. Hiện nay thị trường đang ở cuối chu kỳ và đất nền tỉnh lẻ đang là điểm đến của nhiều nhà đầu tư kể cả ít hay nhiều tiền. Họ gom đất để chờ sóng trong chu kỳ tiếp theo, doanh nghiệp vì thế cũng phải xoay chuyển theo hướng này để cân bằng lại thanh khoản”, ông Hưng nhận định.
Đồng quan điểm, đại diện CBRE cho rằng, các doanh nghiệp phát triển dự án căn hộ sẽ đi theo 4 xu hướng bao gồm các đô thị ở các quận rìa trung tâm sẽ là nguồn cung chính, khả năng hấp thụ thị trường vẫn tốt hơn trong bối cảnh giá bán ổn định. Các nhà phát triển sẽ chú trọng hơn vào việc cho ra đời những sản phẩm mới đa dạng hơn nhưng tập trung vào sự tiện lợi của cư dân và tối đa hóa diện tích sử dụng.
Xu hướng phát hành trái phiếu ngày một nhiều trong lĩnh vực BĐS cũng cho thấy doanh nghiệp đang xoay ở tìm vốn khi các nút thắt pháp lý khiến dự án của họ khó tiếp cận ngân hàng. Có thể rủi ro lớn nhưng khi thị trường không được như ý thì chính doanh nghiệp cũng phải sử dụng “uy tín” của mình để huy động phát triển dự án và kỳ vọng thị trường khởi sắc trong thời gian tới.
Điều này dễ hiểu khi bảng cân đối kế toán của các công ty BĐS nay đã tốt hơn giai đoạn trước. Hiện nay, họ thông minh hơn khi phát hành trái phiếu để huy động vốn khi tín dụng ngân hàng bị siết lại.
Tiến sĩ Lê Anh Tuấn, Phó tổng giám đốc quỹ Dragon Capital cho rằng: “Doanh nghiệp BĐS có cơ sở để lạc quan với thị trường dù đang bị đan xen bởi các điểm sáng tối. Có Bốn yếu tố được xem là trụ cột và sẽ tác động tới thị trường BĐS trong dài hạn. Cụ thể là sự tăng trưởng nhanh chóng của tầng lớp trung lưu Việt Nam, kinh tế vĩ mô ổn định; cơ sở hạ tầng được cải thiện và cuối cùng là tỷ lệ đô thị hoá đang gia tăng…”.
Việt Dũng
(TBKTSG)
