Đổi rẻ đất “vàng”

 Không chỉ tùy tiện bẻ cong hướng tuyến Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài (TSN – BL – VĐN) đã được Thủ tướng phê duyệt (Thanh Niên đã có loạt bài đề cập), mà các cơ quan chức năng TP.HCM còn ký kết với Công ty GS E&C (nhà đầu tư Hàn Quốc) một hợp đồng đổi đất lấy hạ tầng có dấu hiệu thất thoát tài sản nhà nước.

Ưu đãi trái luật

Ngay trong lễ khởi công dự án (tháng 6.2008), cũng như tất cả các phát ngôn chính thức của cơ quan chức năng TP.HCM đều khẳng định: GS bỏ ra toàn bộ vốn đầu tư dự án là 340 triệu USD. Tuy nhiên, trên thực tế, tổng vốn đầu tư dự án TSN – BL – VĐN tính đến thời điểm năm 2007 lên đến 495 triệu USD, trong đó chi phí giải phóng mặt bằng là hơn 281 triệu USD.

Theo hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao) mà UBND TP.HCM ký kết với GS năm 2007, số tiền trọn gói GS phải bỏ ra cho con đường là hơn 228 triệu USD, trong đó chi phí bồi thường giải tỏa là 120 triệu USD. Tức chưa bằng một nửa tổng vốn đầu tư thực sự của dự án. Hợp đồng này còn quy định rõ, mọi chi phí đầu tư dự án phát sinh hơn số tiền 228 triệu USD đều do UBND TP.HCM chịu trách nhiệm và thanh toán cho nhà đầu tư bằng tiền mặt hoặc bất kỳ hình thức nào khác do các bên thỏa thuận.

• Ảnh bên : Bản đồ đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi (nguồn: Ashui.com)

Trong số 340 triệu USD mà GS bỏ ra chỉ có 228 triệu USD đầu tư cho con đường, còn lại 112 triệu USD là đầu tư cho các dự án kinh doanh của GS tại các khu đất “vàng”. Với ràng buộc trong hợp đồng thì ngân sách TP sẽ phải gánh thêm ít nhất 267 triệu USD (hoặc đổi thêm các khu đất “vàng” khác). Như vậy, bằng cách quy định số tiền trọn gói mà GS phải bỏ ra, thì GS luôn “nắm đằng cán”, còn TP.HCM “nắm đằng lưỡi” vì trong trường hợp dự án kéo dài, thì mọi chi phí phát sinh đều do ngân sách TP è cổ bù vào (chắc chắn còn nhiều hơn số tiền 267 triệu USD, vì đến thời điểm này dự án vẫn chưa thi công được một mét đường nào do vướng giải tỏa).

Đi sâu vào phân tích càng thấy nhiều ưu đãi “khó hiểu”, thậm chí trái luật, dành cho GS. Cụ thể, Nghị định 78/2007 của Chính phủ (về đầu tư dự án theo hình thức BOT, BTO và BT) quy định, đối với dự án có tổng vốn đầu tư từ 1.500 tỉ đồng trở lên, vốn chủ sở hữu của nhà đầu tư không được thấp hơn 10% tổng vốn đầu tư của dự án. Tuy nhiên, vốn điều lệ ban đầu của GS chỉ có 44 triệu USD, thấp hơn mức yêu cầu (tức 10% của 495 triệu USD, tương đương 49,5 triệu USD). Nghị định 78 cũng yêu cầu nhà đầu tư phải tự thu xếp các nguồn vốn để thực hiện dự án. Tuy nhiên, UBND TP.HCM lại cam kết đảm bảo tất cả các biện pháp để GS vay vốn thực hiện dự án. Thậm chí, TP còn cho phép GS lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng các khu đất trước khi triển khai dự án. Như vậy GS hoàn toàn có thể đem các giấy chứng nhận này để vay ngân hàng mà không cần bỏ tiền túi đầu tư, hay nói cách khác là “tay không bắt giặc”.

Nghị định 78 cũng yêu cầu nhà đầu tư phải thực hiện bảo lãnh hợp đồng, tối thiểu bằng 1% tổng vốn đầu tư dự án (tương đương 4,95 triệu USD). Tuy nhiên, TP.HCM đã cho phép GS không cần thực hiện bảo lãnh hợp đồng.

Giá trị thực của 5 khu đất là bao nhiêu?

Dự án TSN – BL – VĐN được thực hiện theo hình thức BT, tức GS xây dựng tuyến đường và được UBND TP.HCM đổi lại bằng 5 khu đất. Mọi sự trao đổi bao giờ cũng phải trên nguyên tắc ngang giá, tuy nhiên, các khu đất “vàng” này đã được định giá thấp hơn rất nhiều so với giá trị thực tế.

Cụ thể, 5 khu đất “vàng” với diện tích hơn 1 triệu m2 được định giá 228 triệu USD (tương đương số tiền trọn gói GS bỏ ra để đầu tư con đường). Như vậy, tính ra bình quân mỗi mét vuông ở 5 khu đất “vàng” này chỉ khoảng 224 USD (tương đương 3,6 triệu đồng/m2). 

Theo tham khảo của Thanh Niên tại một số công ty thẩm định giá, các khu đất “vàng” này nằm ở những vị trí đắc địa nên chắc chắn không thể có mức giá “bèo” như thẩm định (đó là chưa nói đến chuyện vào thời điểm 2007 tại TP.HCM xảy ra cơn sốt đất, giá thực tế còn cao hơn hiện nay). Cụ thể, 2 khu đất nằm trên đường Nguyễn Văn Hưởng (P.Thảo Điền, Q.2) là địa điểm cực kỳ hấp dẫn để phát triển căn hộ, biệt thự nên giá chót cũng vào khoảng 40 triệu đồng/m2. Khu đất nằm ngay dưới chân cầu Thủ Thiêm, sát đường Lương Định Của (Q.2), giá giao dịch khoảng 80 – 90 triệu đồng/m2. Khu đất trên đường Lý Thường Kiệt (đối diện Nhà thi đấu Phú Thọ, Q.10) thuộc hàng “độc nhất vô nhị”, hiện đã không còn đất trống tại vị trí này để so sánh về giá, tuy nhiên chắc chắn không thấp hơn 300 triệu đồng/m2. Cuối cùng, khu đất tại P.Long Bình, Q.9 nằm giáp ranh sân golf, công viên và khu dân cư hiện hữu nên giá thấp nhất cũng 5 – 7 triệu đồng/m2. Tất nhiên, mức giá này có sự chênh lệch tùy thuộc vào từng vị trí cụ thể, miếng đất lớn nhỏ, song theo ước tính sơ bộ của Thanh Niên, hơn 1 triệu m2 đất này nếu thẩm định sát giá thị trường thì có thể thu được ít nhất 890 triệu USD, gấp gần 4 lần số tiền theo thẩm định của TP.HCM.

Có thể con số này không hoàn toàn chính xác, song sự chênh lệch quá lớn giữa giá thẩm định và giá trị thực tế buộc dư luận phải đặt câu hỏi về sự thất thoát tài sản nhà nước trong việc đổi đất lấy hạ tầng ở dự án TSN – BL – VĐN. Đó là chưa kể nếu đem đấu giá các khu đất “vàng” này (theo Quy chế 216 của Thủ tướng) thì giá trị thu về sẽ còn tăng gấp nhiều lần.

Nghịch lý là, dù đánh đổi đến 5 khu đất “vàng” (được định giá rất “bèo”) song đường TSN – BL – VĐN mà người dân TP.HCM nhận về sẽ là một con đường đầy khiếm khuyết. Cụ thể, đường theo quy hoạch của Thủ tướng rộng thênh thang 60m thì nay bị “thắt cổ chai” 20m ngay cửa ngõ sân bay quốc tế TSN – nơi có nhu cầu giải tỏa hành khách lớn nhất. Nghiêm trọng hơn, trong văn bản trình Thủ tướng phê duyệt đầu tư dự án cũng như trong hợp đồng BT, UBND TP.HCM và GS đều khẳng định xây dựng đường TSN – BL – VĐN theo tiêu chuẩn đường phố chính cấp 1, song thực tế lại thiết kế theo tiêu chuẩn đường phố chính cấp 2.

Như vậy, không chỉ làm sai trình tự pháp lý trong quá trình triển khai dự án, mà UBND TP.HCM còn có dấu hiệu gây thất thoát tài sản nhà nước, thể hiện ở việc thẩm định giá đất “vàng” không sòng phẳng và tùy tiện hạ cấp đường TSN – BL -VĐN từ đường cấp 1 xuống đường cấp 2. 

Phương Thanh