Từ Nghị quyết 254/2025/QH15 đến các định hướng trong Luật Đầu tư 2025, cách tiếp cận chính sách đã có sự dịch chuyển rõ rệt: cắt bỏ những khâu thủ tục trùng lặp, nới điều kiện ở các điểm “tắc” như quy hoạch và giải phóng mặt bằng, cho phép triển khai đồng thời nhiều thủ tục cấp phép.
Chấp thuận chủ trương đầu tư: bỏ lớp thủ tục trùng lặp với đấu giá, đấu thầu
Luật Đầu tư 2025 thay đổi hoàn toàn cách “lọc” dự án khu đô thị đối với thủ tục này. Thay vì dựa trên các tiêu chí về quy mô sử dụng đất và quy mô dân số, tiêu chí cốt lõi giờ đây là cách thức nhà đầu tư có được quyền sử dụng đất: được Nhà nước giao, cho thuê đất; nhà đầu tư đã có sẵn quyền sử dụng đất; hay thỏa thuận để được quyền sử dụng đất từ bên thứ ba. Hầu hết các dự án có sử dụng đất đều được liệt kê thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư (1), trừ trường hợp dự án có quyền sử dụng đất qua đấu giá, đấu thầu.
Về bản chất, đây là việc loại bỏ một “lớp thủ tục” vốn mang tính lặp lại bởi khi cơ chế đấu giá, đấu thầu đã được thiết kế để lựa chọn nhà đầu tư, việc thẩm định năng lực nhà đầu tư và kiểm soát nội dung dự án đã được thực hiện ngay trong quá trình này.
Quy hoạch: từ “đi trước một bước” sang “đi cùng dự án”
Điểm đột phá tiếp theo nằm ở cách tiếp cận đối với quy hoạch.
Thay vì buộc phải hoàn tất quy hoạch chi tiết (đối với đấu giá) hoặc quy hoạch phân khu 1/2000 (đối với đấu thầu), chính sách mới cho phép thực hiện đấu giá, đấu thầu khi mới có quy hoạch phân khu, thậm chí trong một số trường hợp chỉ cần quy hoạch chung (2).
Điều này đánh dấu một sự thay đổi rõ rệt: quy hoạch chi tiết không còn là điều kiện tiên quyết, mà trở thành một nội dung có thể triển khai song hành với dự án. Cách tiếp cận này vừa rút ngắn thời gian chuẩn bị, vừa nhằm ghi nhận đúng nhu cầu của nhà đầu tư trong việc “thiết kế” dự án ở các bước đề xuất quy hoạch sau khi thắng đấu giá, đấu thầu.
Giải phóng mặt bằng: gỡ nút thắt “rối” nhất của dự án
Giải phóng mặt bằng vốn là khâu phức tạp nhất, và cũng là nơi chính sách lần này tập trung xử lý trực diện.
Quy định mới cho phép Nhà nước thu hồi phần diện tích còn lại khi nhà đầu tư đã đạt thỏa thuận với trên 75% diện tích đất và trên 75% số người bị thu hồi. Cơ chế này đặc biệt có ý nghĩa đối với các dự án nhà ở thương mại, vốn thuộc diện nhà đầu tư phải tự mình thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ diện tích đất dự án. Về bản chất, quy định mới không thay thế cơ chế thỏa thuận, mà nhằm xử lý phần còn lại, là phần dù chiếm tỷ lệ nhỏ nhưng có thể khiến toàn bộ dự án bị trì trệ, thậm chí không thể triển khai (3).
Song song đó, quy trình rút gọn được áp dụng khi cho phép thu hồi đất trước khi hoàn thành việc bố trí tái định cư, thậm chí trước khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Nếu không thuộc trường hợp đặc biệt, các dự án khu đô thị sẽ cần đạt ngưỡng trên 75% số người sử dụng đất đồng ý để có thể được triển khai theo quy trình “tắt” này.
UBND tỉnh được giao nhiệm vụ quy định cụ thể việc bố trí tạm cư cũng như thời gian và kinh phí. Ngoài quy trình “tắt”, thời gian tiến hành các bước trong quy trình giải phóng mặt bằng sẽ rút ngắn đáng kể, như thời hạn thông báo cho người có đất trước khi ban hành quyết định thu hồi đất (từ 90 và 180 ngày xuống còn 60 và 120 ngày tương ứng), thời gian đối thoại để giải quyết các ý kiến không đồng thuận (từ 60 xuống 30 ngày) (4)…
Ở khía cạnh tài chính đất đai khi thu hồi đất, việc chuyển sang xác định giá theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có sẵn thay vì giá đất cụ thể giúp rút ngắn đáng kể thời gian xử lý thủ tục, vốn trước đây thường kéo dài và khó dự toán chi phí.
LS. Nguyễn Thị Nhung – Công ty Luật Vilasia
