Dự thảo Luật Thuế nhà đất: Người giàu có lợi?

Điểm nổi bật của dự thảo Luật Thuế nhà đất lần này là: Số đông người dân sẽ được hưởng lợi. Thế nhưng, không ít chuyên gia lo ngại là… người giàu sẽ có lợi hơn. Đây đã là lần thứ sáu, Dự thảo Luật Thuế nhà đất Bộ Tài chính xây dựng và đưa ra lấy ý kiến nhân dân.

Các phương án thuế nhà đất

Đối với thuế nhà ở, có hai phương án thu thuế nhà đất được Bộ Tài chính đưa ra gồm: Phương án 1 là áp dụng một mức thuế suất 0,05% đối với các loại nhà có giá tính thuế từ 600 triệu đồng trở lên. Như vậy, với một ngôi có diện tích sàn 100m2, giá 1m2 nhà là 4 triệu đồng; tổng số tiền xây dựng là 400 triệu đồng thì sẽ không phải chịu thuế.

Phương án 2 được bộ này đưa ra là áp dụng biểu thuế lũy tiến từng phần gồm ba mức thuế suất gồm: Nhà đến 600 triệu đồng hưởng thuế suất 0%; nhà trên 600 triệu đến 1,2 tỉ đồng chịu thuế suất 0,05%; nhà trên 1,2 tỉ đồng thuế suất 0,1%. Với phương án này, nhà mới xây dựng có số tiền dưới 600 triệu đồng cũng sẽ không phải chịu thuế như phương án 1. Tương tự, nhà mới xây dựng có giá trị hơn 600 triệu đồng sẽ chịu thuế 0,05%. Nhưng nhà có giá trị từ 1,2 tỉ đồng trở lên sẽ chịu thuế suất cao hơn là 0,1%.

Đối với thuế đất, Bộ Tài chính cũng đưa ra 3 phương án tính thuế. Cụ thể phương án 1 là áp dụng mức thuế suất cơ bản 0,05% chung cho các loại đất ở. Phương án 2 là áp dụng thuế suất 0,1% đối với phần diện tích vượt hạn mức. Phương án 3 là áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần tính theo năm như sau: Diện tích trong hạn mức có thuế suất 0,05%, phần vượt hạn mức là 0,1%.

Ai được lợi?

Luật gia Hữu Dung cho rằng: Đã là người nghèo thì số đông chỉ sở hữu đất trong hạn mức. Đồng thời, họ cũng không có nhiều tiền để xây nhà. Đặc biệt, phần diện tích trong hạn mức cần phải hiểu là “diện tích cơ bản và tối thiểu”. Vì thế, không nên đánh thuế đối với diện tích này. Còn đối với người giàu, số đông sẽ được hưởng lợi.

Thực tế ở các vùng quê, đặc biệt là ở thành phố; việc sở hữu diện tích đất lớn, rồi lại có từ 600 triệu đồng trở lên để xây dựng diện tích nhà ở đến 150m2 thì thực sự đã là “tỉ phú”. Thế nhưng đối tượng này lại không phải nộp thuế. Hoặc nếu xây dựng với diện tích và số tiền nhiều hơn, số tiền thuế cũng không đáng là bao. Ví dụ xây dựng hết 1 tỉ đồng, thuế phải nộp chỉ là 500.000 đồng.

Tuy nhiên, thực tế là nếu lấy “giá trị bằng tiền” để áp thuế thì quá khó. Câu hỏi đặt ra là: Ai sẽ là người thẩm định giá trị bằng tiền này? Khi mà giá cả vật liệu, giá nhân công… sẽ tăng giảm theo mùa vụ, khu vực. Một vấn đề khó hơn là cơ quan thuế sẽ hành xử ra sao khi người ta lách thuế bằng cách xây dựng diện tích và số tiền chỉ là 599 triệu đồng. Liệu có hình thành cơ quan thẩm định và nảy sinh tiêu cực khi thẩm định?

Cuối cùng, chính sách thuế này thì vẫn không giải quyết được nạn đầu cơ. Cụ thể, nếu cá nhân sở hữu vài căn, thậm chí cả chục cái nhà có giá dưới 600 triệu đồng/căn thì cũng không bị áp thuế.

Bên cạnh đó, cơ chế thuế này cũng không khả thi khi mà thị trường bất động sản có xu hướng biến động lớn. Chẳng hạn như tại TPHCM, với khoảng 1.000 dự án phân lô bán nền chưa hoàn tất thủ tục giấy tờ; khi đó rất khó xác định ai là đối tượng chịu thuế. Cá biệt, việc thông qua hợp đồng góp vốn rồi chuyển nhượng và phát sinh lợi nhuận; cơ quan thuế cũng không thể nắm được đối tượng cụ thể nào sẽ phải chịu thuế.

Góp ý cho dự thảo, số đông chuyên gia cho rằng cần áp thuế theo diện tích cụ thể và khung giá trị theo quy định của địa phương. Mặt khác, cần áp thuế cao hơn đối với phần diện tích nhà, đất đầu cơ. Khi đó, vẫn đảm bảo ưu đãi đối với người nghèo, diện chính sách; đối tượng khác thì bình đẳng với cùng một chính sách dễ thực thi. Đặc biệt sẽ quản lý, vận hành thị trường bất động sản minh bạch; tránh đầu cơ nhà đất và mang lại nguồn thu hiệu quả.