Chọn thuê thay vì “gồng” mình mua nhà
Một buổi tối cuối tuần tại căn hộ rộng 60m² ở phường An Khánh (TPHCM), vợ chồng anh Nhật Minh vẫn sinh hoạt như nhiều gia đình trẻ khác, chỉ khác ở chỗ căn hộ này không thuộc sở hữu của họ.
Với thu nhập khoảng 45 triệu đồng mỗi tháng, nếu mua nhà, khoản trả góp của hai vợ chồng có thể lên đến 20-25 triệu đồng mỗi tháng, chưa kể áp lực lãi suất. Trong khi đó, chi phí thuê căn hộ hiện tại chỉ khoảng 14 triệu đồng, phần còn lại được dành cho đầu tư và tích lũy.
Câu chuyện này đang trở nên phổ biến hơn tại TPHCM, nơi giá nhà liên tục leo thang và ngày càng vượt xa tốc độ tăng thu nhập.
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quí 1-2026, giá căn hộ tại TPHCM trung bình khoảng 112 triệu đồng/m², mức giá chủ yếu bị kéo lên bởi phân khúc cao cấp và hạng sang. Trên thực tế, ở phân khúc trung cấp, phù hợp với nhóm người mua ở thực như các cặp vợ chồng trẻ, giá phổ biến dao động khoảng 85-120 triệu đồng/m² và có thể cao hơn ở một số dự án.
Với mức giá này, một căn hộ 60m² có thể có giá từ 5–7 tỉ đồng, đồng nghĩa với khoản trả góp hàng tháng lên tới 20–30 triệu đồng nếu sử dụng đòn bẩy tài chính.
Trong khi đó, thị trường cho thuê cũng ghi nhận xu hướng tăng giá khi nhu cầu phục hồi, cùng với chi phí cải tạo và vận hành gia tăng. Tuy nhiên, tốc độ tăng của giá thuê vẫn thấp hơn đáng kể so với giá bán nhà.
Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập ngày càng nới rộng, đẩy chi phí sở hữu vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.
Ngược lại, chi phí thuê dù tăng nhưng vẫn “dễ thở” hơn trong ngắn hạn. Với mức thuê phổ biến 10-15 triệu đồng mỗi tháng, nhiều người có thể linh hoạt cân đối tài chính mà không phải gánh áp lực vay nợ dài hạn.
Không chỉ là bài toán chi phí, thuê nhà còn mang lại sự linh hoạt, yếu tố ngày càng được người trẻ coi trọng khi nhu cầu dịch chuyển theo công việc và lối sống gia tăng.
Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển trong tư duy: từ “sở hữu bằng mọi giá” sang ưu tiên chất lượng sống và tối ưu dòng tiền.
Theo Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), trong ba năm gần đây, giá nhà tại các đô thị lớn tăng mạnh, trong khi giá thuê tăng chậm hơn và đã có dấu hiệu chững lại trong năm 2025. Độ “lệch pha” này đang tạo lợi thế tương đối cho người đi thuê trong ngắn và trung hạn.
“Nhà ở cho thuê là trụ cột chiến lược”
Mới đây, trong kết luận về tình hình triển khai Chỉ thị 34-CT/TW, Tổng Bí thư Tô Lâm nhấn mạnh, đến năm 2030, nhà ở cho thuê cần được xác định là một trụ cột chiến lược, đặc biệt tại các đô thị lớn, khu công nghiệp và những khu vực có giá nhà vượt xa thu nhập người dân.
Định hướng này cho thấy sự điều chỉnh trong tư duy chính sách, khi nhà ở cho thuê được đặt ngang với mô hình sở hữu, hướng tới hệ sinh thái đa dạng gồm thuê, thuê mua và sở hữu.
Nhiều chuyên gia cho rằng đây là bước đi phù hợp với thực tế, khi khả năng mua nhà của phần lớn người dân ngày càng thu hẹp. Theo TS. Đặng Việt Dũng, Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, phần lớn nhóm thu nhập thấp và trung bình hiện khó tích lũy hoặc vay vốn dài hạn để mua nhà, trong khi chính sách trước đây vẫn thiên về sở hữu, chưa sát nhu cầu thực tế.
Vì vậy, phát triển nhà ở xã hội theo hướng cho thuê cần được xem là giải pháp nền tảng, giúp người dân tiếp cận chỗ ở ổn định với chi phí phù hợp, đồng thời giảm áp lực vay nợ dài hạn.
Đồng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý đầu tư, kinh doanh bất động sản, cho rằng nhà ở xã hội nên ưu tiên cho thuê, bởi nếu tiếp tục thiên về bán, chính sách dễ “lệch pha”, làm gia tăng nguy cơ trục lợi và khiến người thực sự cần khó tiếp cận.
Tuy nhiên, rào cản lớn nằm ở cả tâm lý thị trường lẫn phía doanh nghiệp. Quan niệm “an cư phải sở hữu” vẫn phổ biến, trong khi mô hình cho thuê chưa đủ hấp dẫn về mặt tài chính.
Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, phát triển nhà ở cho thuê đòi hỏi suất đầu tư lớn nhưng lợi suất thường chỉ khoảng 4-7% mỗi năm. Trong khi đó, thời gian hoàn vốn kéo dài khiến dòng tiền bị “giam” trong nhiều năm.
Bên cạnh đó, thị trường vẫn thiếu các nguồn vốn dài hạn ưu đãi hoặc các quỹ đầu tư chuyên biệt cho nhà ở cho thuê, khiến doanh nghiệp còn dè dặt tham gia. Do đó, dù nhu cầu thuê đang gia tăng, nguồn cung nhà ở cho thuê quy mô lớn, được đầu tư bài bản vẫn còn khá hạn chế.
Từ “ở tạm” đến “an cư dài hạn”
Không còn là lựa chọn mang tính tạm thời, thuê nhà đang dần trở thành một xu hướng mới của thị trường nhà ở.
Theo VARS IRE, chi phí sở hữu nhà ngày càng vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân. Ngay cả nhóm có thu nhập khoảng 30 triệu đồng mỗi tháng cũng khó tiếp cận nhà ở nếu tuân theo các nguyên tắc tài chính thông thường.
Trong bối cảnh đó, thuê nhà không chỉ là giải pháp “ở tạm” mà còn giúp người lao động duy trì chất lượng sống, tối ưu dòng tiền và giảm áp lực tài chính dài hạn.
Dẫu vậy, thị trường thuê nhà có thể phát triển bền vững bằng cách bảo đảm nguồn cung đủ lớn với giá hợp lý, có khung pháp lý bảo vệ người thuê và hệ thống giao thông công cộng đủ phát triển để người dân có thể sống xa trung tâm nhưng vẫn thuận tiện đi làm.
Hiện các yếu tố này tại Việt Nam vẫn trong quá trình hoàn thiện, khiến thị trường nhà cho thuê chủ yếu mới đóng vai trò giải pháp linh hoạt hơn là nền tảng an cư lâu dài.
Dù tâm lý “an cư lạc nghiệp” vẫn gắn chặt với việc sở hữu nhà, thực tế thị trường đang cho thấy sự thay đổi rõ rệt. Thuê nhà không còn đơn thuần là bước đệm trước khi mua mà dần trở thành lựa chọn dài hạn, đặc biệt với nhóm lao động trẻ ưu tiên sự linh hoạt và khả năng cân đối tài chính.
Khi khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập chưa có dấu hiệu thu hẹp, còn chính sách bắt đầu dịch chuyển theo thực tế thị trường, khái niệm “an cư” cũng có thể đang thay đổi, không nhất thiết phải gắn với sở hữu nhà.
Bình Dương
