Trình bày tóm tắt định hướng chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2023 tại Kỳ họp không thường lệ thứ Nhất, Quốc hội khoá XVI, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết việc sửa đổi Luật Nhà ở nhằm tiếp tục thể chế hóa đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng và Nhà nước, gần nhất là Nghị quyết số 21-NQ/TW của Ban chấp hành Trung ương về hoàn thiện môi trường pháp lý về phát triển nhà ở.
Đề xuất các chính sách mới về phát triển nhà ở
Theo Bộ trưởng, các quan điểm sửa đổi chủ yếu bao gồm:
Thứ nhất, phát triển nhà ở hướng tới mục tiêu mọi người đều có chỗ ở ổn định, bảo đảm an sinh xã hội; Phát triển đa dạng các loại nhà ở, trong đó nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc chiến lược dài hạn phục vụ đông đảo người dân.
Thứ hai, luật hóa các nghị quyết liên quan đến nhà ở đã được kiểm chứng trong thực tiễn.
Thứ ba, thực hiện phân cấp, phân quyền, cắt giảm và đơn giản hóa điều kiện đầu tư kinh doanh, thủ tục hành chính.
Thứ tư, tháo gỡ điểm nghẽn, vướng mắc thực tiễn hướng tới kiến tạo phát triển.
Thứ năm, luật quy định các vấn đề khung thuộc thẩm quyền của Quốc hội.
Trên cơ sở đó, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bổ sung nhiều định hướng mới. Cụ thể là bổ sung định hướng phát triển 4 nhóm nhà ở và chính sách áp dụng tương ứng đối với từng nhóm, gồm: nhà ở thương mại; nhà ở cho thuê; nhà ở công vụ; và nhà ở chính sách. Điều này nhằm thể chế hóa quan điểm của Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm tại Thông báo số 64/TB-VPT của Văn phòng Trung ương Đảng.
Đáng chú ý, dự thảo còn bổ sung chương mới về phát triển nhà ở cho thuê. Trong đó, quy định đối tượng được thuê và hình thức phát triển thông qua vốn nhà nước, vốn ngoài nhà nước; yêu cầu đối với dự án và thủ tục đầu tư dự án; chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư, giá nhà ở cho thuê và công tác quản lý nhà ở cho thuê. Đồng thời bổ sung quy định mới về nhà lưu trú cho chuyên gia và người lao động ngoài khu công nghiệp.
Ngoài ra cũng Luật hóa nội dung của Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP của Chính phủ về phát triển nhà ở xã hội. Bổ sung hình thức BT trong việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư để huy động thêm nguồn lực; bổ sung mô hình thuê đơn vị chuyên nghiệp thực hiện một số nhiệm vụ của Ban quản trị nhà chung cư nhằm nâng cao chất lượng quản lý.
Không chỉ tập trung vào chính sách mới, dự thảo tiếp tục sửa đổi, bổ sung quy định để tháo gỡ khó khăn về sở hữu nhà, phát triển nhà ở xã hội, nhà phục vụ tái định cư, nhà ở riêng lẻ của cá nhân, cải tạo xây dựng lại nhà chung cư, tài chính cho phát triển nhà ở và các giao dịch nhà ở… nhằm đảm bảo tính thống nhất với các luật mới ban hành.
Trên cơ sở báo cáo thẩm tra dự án Luật, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp Phan Chí Hiếu cho biết Ủy ban Pháp luật và Tư pháp tán thành với sự cần thiết xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) và nhận thấy các nhóm chính sách và nội dung của dự thảo Luật về cơ bản đã thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng; bảo đảm tính tương thích với điều ước quốc tế có liên quan; đáp ứng yêu cầu về quốc phòng, an ninh và yêu cầu đẩy mạnh phân quyền, phân cấp, cải cách thủ tục hành chính…
Tiếp tục hoàn thiện các quy định
Tuy nhiên, ở một số nội dung cụ thể, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp cũng đưa ra đề nghị đối với dự thảo Luật. Trước hết, liên quan đến phát triển nhà ở (trong nhóm chính sách 1), đề nghị tiếp tục nghiên cứu, rà soát quy định về quy hoạch, chiến lược, chương trình phát triển nhà ở, làm rõ mối quan hệ giữa chiến lược, chương trình phát triển nhà ở với các loại quy hoạch có liên quan…
Đối với chính sách sở hữu nhà ở (trong nhóm chính sách 2), khái niệm về “thời hạn sử dụng nhà chung cư” và chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư trong dự thảo luật, cơ bản đã kế thừa các quy định tại Luật Nhà ở năm 2023. Do vậy, cần cân nhắc việc bổ sung khái niệm “chung cư có thời hạn” trong dự thảo luật, để tránh có cách hiểu khác nhau liên quan đến thời hạn sử dụng nhà chung cư.
Đối với sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài, Điều 7 dự thảo luật quy định hình thức phát triển nhà ở, dự án đầu tư xây dựng nhà ở, bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng một công trình nhà ở độc lập, hoặc một cụm công trình nhà ở riêng lẻ. Từ đó, đề nghị nghiên cứu làm rõ trong trường hợp tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án tại Việt Nam thì có được sở hữu nhà ở riêng lẻ hay không?
Đối với nhà ở thương mại (trong nhóm chính sách 3), Ủy ban Pháp luật và Tư pháp tiếp tục đề nghị nghiên cứu bổ sung quy định về việc sử dụng các công cụ quản lý về quy hoạch xác định giá đất, yêu cầu về hạ tầng để xác định phát triển nhà ở thương mại theo từng phân khúc với lợi nhuận hợp lý, phù hợp nhu cầu của người dân.
Đối với chính sách về các loại hình nhà ở cho thuê (trong nhóm chính sách 3), Ủy ban Pháp luật và Tư pháp đề nghị xác định rõ đối tượng “ưu tiên” thụ hưởng chính sách nhà ở cho thuê; rà soát quy định về nguồn vốn của “quỹ nhà ở”; quy định về quản lý, sử dụng nhà ở cho thuê và quản lý, sử dụng nhà ở thuộc tài sản công; làm rõ cơ sở của việc đề xuất chính sách về “nhà lưu trú cho chuyên gia, người lao động ngoài khu công nghiệp” và điều kiện, đối tượng, hình thức hỗ trợ… đối với dự án, chủ đầu tư dự án; nghiên cứu, bổ sung quy định nhằm “ưu tiên” phát triển loại hình nhà ở cho thuê…
Những nội dung được đề nghị rà soát, bổ sung sẽ là cơ sở để hoàn thiện các quy định, bảo đảm khung pháp lý có tính rõ ràng, đồng bộ và phù hợp hơn với yêu cầu thực tiễn.
Thanh Xuân
