Tăng giá nhà từ lệch pha cung cầu
Trong khoảng một năm trở lại đây, thị trường bất động sản, đặc biệt là căn hộ tại TPHCM có dấu hiệu phục hồi, ghi nhận mức giá tăng rất cao. Nguyên nhân chính xuất phát từ nguồn cung hạn chế. Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao về Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, cho biết trước đây, cân đối tài chính trung bình của người mua, mức tính toán cho giá căn hộ ở thành phố lớn khoảng 50–70 triệu đồng/m².
Tuy nhiên, do quy trình thực hiện kéo dài hoặc quỹ đất giá quá cao, nguồn cung khan hiếm nên chủ đầu tư phải điều chỉnh giá phù hợp với thị trường. Khi thị trường vận hành theo quy luật cung cầu, người mua nhiều và người bán ít, sự lệch pha này dẫn đến việc tăng giá nhà liên tục ở TPHCM.
“Giá tại thị trường được chấp nhận, có nơi tăng 30-40%. Điều đáng quan ngại nhất hiện nay là khả năng chi trả của người dân rất khó khi thu nhập không theo kịp đà tăng giá nhà”, ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.
Theo nền tảng công nghệ bất động sản Nhà Tốt, báo cáo quí 2 chỉ ra thị trường định hình bởi xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm TPHCM, hưởng lợi từ hạ tầng lớn như sân bay Long Thành và Vành đai 3. Giá bán sơ cấp tăng 22% so với quý trước, tập trung ở phân khúc căn hộ 2 phòng ngủ, giá 1-2 tỉ đồng tại các tỉnh vệ tinh và 2-3 tỉ đồng ở TPHCM.
Ở Hà Nội, đất nền tiếp tục là tâm điểm khi giá bán dự án tăng tới 50% so với cùng kỳ, đạt trung bình 49,3 triệu đồng/m². Trong khi đó, phân khúc căn hộ và nhà ở thấp tầng diễn biến ổn định hơn, nhu cầu tập trung vào căn hộ 2 phòng ngủ giá 3-5 tỉ đồng và nhà thấp tầng diện tích nhỏ, giá 5-7 tỉ đồng.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, giá nhà chỉ có thể hạ khi thị trường được cân bằng cung cầu, đặc biệt ở phân khúc vừa túi tiền. Hiện ba khoản chi phí lớn nhất là đất đai pháp lý, vốn tín dụng và xây dựng, trong đó đất và thủ tục pháp lý là rào cản lớn nhất. Theo đó, để giảm giá bền vững, cần sự phối hợp đồng bộ giữa Nhà nước, doanh nghiệp và hệ thống tín dụng.
Chi phí xây dựng bất động sản theo đà tăng
Theo chuyên gia, trong bài toán chi phí tạo nên sản phẩm bất động sản, chi phí xây dựng và nhân công khó điều chỉnh, nhưng yếu tố quyết định hơn cả là giá đất. Đất gắn trực tiếp với quy hoạch và thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá thành dự án. Vì vậy, để có sản phẩm phù hợp với số đông, quy hoạch cần đảm bảo quỹ đất cho nhóm thu nhập trung bình, thấp.
Một nguyên nhân khác là thủ tục kéo dài. Khi dự án chậm triển khai, chi phí vốn, quản trị và chi phí cơ hội đều tăng, đẩy giá bán cuối cùng lên cao và người mua phải gánh chịu. Do đó, rút ngắn quy trình, kiểm soát tiến độ là giải pháp trực tiếp giúp giảm giá.
Ngoài ra, nguồn vốn tín dụng cũng có vai trò quan trọng. Ngân hàng thương mại không chỉ cung cấp vốn cho doanh nghiệp phát triển dự án mà còn hỗ trợ người dân vay mua nhà. Tuy nhiên, tín dụng không thể là giải pháp duy nhất, ông Sử Ngọc Khương nói thêm.
Ông Trần Đức Vinh, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Kinh doanh BĐS Trần Anh House, cho rằng muốn giảm giá nhà cần rút ngắn thủ tục hành chính, vốn đang kéo dài 5-10 năm và thường làm đội chi phí lên 30-50%.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp có sẵn đất và tiềm lực tài chính cần được ưu tiên cấp phép trong 3-6 tháng, tránh tình trạng chờ quy hoạch nhiều năm khiến chi phí lãi vay ngân hàng tăng cao. Đồng thời, cần khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và nhà giá rẻ tại vùng ven, diện tích khoảng 40m² với giá 500-700 triệu đồng, phù hợp khả năng chi trả của người lao động.
Chia sẻ với KTSG Online, ông Trần Văn Hưng, Giám đốc Kinh doanh C-Holdings, nói một dự án bất động sản thông thường bao gồm ba nhóm chi phí chính. Chi phí đất đai và pháp lý chiếm khoảng 20-30%, được xem là phần “cứng” khó điều chỉnh nếu thiếu cơ chế minh bạch và ổn định từ phía Nhà nước. Chi phí xây dựng và hạ tầng chiếm tỷ trọng lớn nhất, 40-50%, trong đó doanh nghiệp có thể tối ưu bằng công nghệ thi công, quản lý tiến độ hay lựa chọn vật liệu. Nhóm tài chính và quản lý dự án chiếm 15-20%, phụ thuộc nhiều vào chi phí vốn.
Theo doanh nghiệp, khả năng tối ưu chủ yếu nằm ở xây dựng và tài chính, trong khi đất đai và pháp lý vẫn là “nút thắt” lớn. Nếu được tháo gỡ bằng cơ chế chính sách phù hợp, thị trường sẽ có thêm nhiều sản phẩm ở mức giá hợp lý, đáp ứng tốt hơn nhu cầu ở thực – vốn đang là áp lực lớn hiện nay.
Đây cũng là nỗi băn khoăn của doanh nghiệp bất động sản Phú Đông Group khi đơn vị tập trung khai thác phân khúc nhà ở giá trung bình, phục vụ an cư. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc, nói thêm giá nhà sẽ bị ảnh hưởng từ khoảng 7 loại chi phí, trong đó chi phí mua đất và tiền sử dụng đất chiếm phần lớn và đang là điểm khó hiện nay.
Chẳng hạn, trong quá trình doanh nghiệp tìm quỹ đất để mua đất, nguồn cung trong nội thành ngày càng khan hiếm để xây dựng sản phẩm nhà ở vừa túi tiền. Trong khi đó, phía vùng ven thì khó tìm quỹ đất phù hợp với dự án và tương thích với quy hoạch khu vực đó. Hiện tại, mỗi năm giá đất có xu hướng tăng 10-20% bên cạnh các yếu tố chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bảng giá đất ban hành đang biến động và tăng cao.
Đại diện doanh nghiệp Phú Đông nhìn nhận cần tăng quỹ đất nhà ở từ các khu vực đã có quy hoạch rõ ràng cho doanh nghiệp có cơ hội đấu giá đầu thầu. Ở khâu tính toán tiền sử dụng đất, đơn vị đề xuất công tác thẩm định, tư vấn giá đất cần xúc tiến và có góc độ đánh giá, phương pháp đảm bảo hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, doanh nghiệp và người dân từ nhiều dữ liệu thực tế, tránh gây áp lực tài chính phát sinh cho doanh nghiệp.
Mặt khác, một số chi phí đang tăng mạnh như giá xây dựng, nhân công, vật tư, vật liệu theo đà lạm phát… cũng có thể kiểm soát được nếu yếu tố lãi suất cho vay có cơ chế ưu tiên hơn cho nhà đầu tư phân khúc trung cấp khác biệt với phân khúc nhà hạng sang, cao cấp.
Hay để giảm chi phí tạo thành giá nhà, yếu tố vận hành, quản lý dự án, marketing tiếp thị bán hàng, kỳ vọng lợi nhuận tùy đơn vị còn khoảng 10-15% cũng có thể kiểm soát. Song thực tế, theo góc nhìn của ông Phúc, giá nhà cuối cùng vẫn rất khó hợp lý nếu tiền sử dụng đất đang tăng cao chiếm đến tổng 20% kinh phí dự án hay chi phí xây dựng sản phẩm nhà ở trung bình cũng chiếm 40-50%.
Trước bài toán đó, chuyên gia Đinh Minh Tuấn cũng đề xuất một số giải pháp giảm tình trạng khan hiếm nguồn cung như giải quyết vấn nạn đầu cơ, thí điểm cơ chế đánh thuế với bất động sản bỏ trống, bất động sản thứ 2. Riêng quỹ đất cho nhóm nhà ở giá rẻ cần thêm nhiều gói tín dụng, vốn vay với lãi suất riêng tạo động lực cho chủ đầu tư thay đổi, tiếp cận phân khúc nhà ở bình dân.
Các chi phí từ khâu đầu vào đến lãi vay sẽ phụ thuộc lớn vào tình trạng giải ngân, cấp giấy phép, hoàn tất thủ tục xây dựng. Chính vì thế khi công đoạn hồ sơ pháp lý được giải quyết sớm, thời gian thực hiện dự án nhanh, tăng nguồn cung, việc bán hàng thuận lợi hơn sẽ góp phần kéo giá nhà giảm trên thị trường.
Hoàng An
