Trong tình hình kinh tế diễn biến vô cùng phức tạp như hiện nay, một hiện tượng trái ngược là có rất nhiều các dự án bất động sản (BĐS) lớn được khởi động. Không chỉ là các dự án có quy mô vừa và nhỏ, rất nhiều các dự án có quy mô lớn, vốn đầu tư cao cũng được khởi động.
Một mặt nào đó, đây có thể được coi là một tín hiệu tốt cho thị trường BĐS nói chung và cho cả nền kinh tế nuớc ta, tuy vậy cũng còn rất nhiều rủi ro tiềm ẩn. Theo nhận định từ giới chuyên môn, đây là thời điểm có cả thiên thời, địa lợi và nhân hoà để tiến hành khởi công các dự án xây dựng cơ bản. Lý do là giá vật liệu xây dựng (VLXD) hiện đã giảm mạnh, sức tiêu thụ chậm nên hàng nhiều. Tiền công xây dựng cũng giảm.
Dự án tổ hợp khách sạn Dầu khí – PetroVietnam Complex do PetroVietnam làm chủ đầu tư, vốn đầu tư 7.451 tỷ đồng. Xây dựng 3 cao ốc tại xã Mễ trì, Từ Liêm, Hà Nội. Tổng thể dự án bao gồm khối cao ốc khách sạn 30 tầng và 2 tầng hầm, khối nhà ở 30 tầng và 2 tầng hầm, khối văn phòng 24 tầng và 2 tầng hầm.
Thiên thời đại hạ giá vật liệu xây dựng…
Lý do đầu tiên được coi là lợi thế khi khởi công dự án xây dựng vào thời điểm này là nhiều đơn vị sản xuất VLXD do sức mua yếu nên phải liên tục điều chỉnh giảm giá để kích cầu, thậm chí có trường hợp phải bán dưới giá thành.
Theo các đơn vị sản xuất thép xây dựng, giá phôi thép trên thị trường thế giới hiện chỉ còn 380 USD- 400 USD/tấn (giảm 40 USD/tấn so với tháng trước). Các nhà máy thép bán ra từ 10,5 – 11 triệu đồng/tấn. Nếu tính theo giá nguyên liệu mới thì các đơn vị sản xuất thép đang có lời.
Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều doanh nghiệp vẫn còn phải chịu lỗ do vẫn còn lượng phôi thép tồn khá lớn với mức giá nhập cao, trên 800 USD/tấn, tính ra giá thành lên đến khoảng 17 triệu đồng/tấn thép, lỗ 4 – 5 triệu đồng/tấn. Vì vậy, giá bán thép xây dựng hiện nay khá thuận lợi cho người xây nhà.
Tương tự, mặt hàng gạch ống xây dựng trong năm 2008 tăng giá gần 100% thì nay cũng đã giảm mạnh. Ví du, sản phẩm gạch ống của Công ty Gạch ngói Đồng Nai, trước đây có lúc giá lên đến 1.700 đồng- 1.800 đồng/viên, nay giảm còn 1.300 đồng/viên. Gạch chất lượng tốt cũng giảm còn 650 đồng- 800 đồng/viên, gạch loại thường còn 450 đồng/viên…
Mặt hàng xi măng sau thời kỳ “sốt” giá, hiếm hàng thì nay cũng liên tục giảm hàng chục ngàn đồng/bao. Hiện giá xi măng Hà Tiên 1 còn 67.000 đồng/bao, Fico 64.000 đồng/bao… Do sức tiêu thụ kém nên không chỉ giảm giá, các hãng xi măng cũng đua nhau khuyến mãi, khách mua với số lượng lớn còn được hưởng số lượng chiết khấu cao. Mặt hàng gạch trang trí, lót nền, các loại thiết bị vệ sinh cũng do đó giảm giá bán từ 5%- 15%, tùy loại. Nhiều người bán VLXD cho biết: Hiện sức tiêu thụ có nhích lên nhưng so với thời điểm cùng kỳ năm ngoái vẫn cũng giảm từ 30%- 40%.
Giá xây dựng bao đến phần sơn nước, hệ thống chiếu sáng, hệ thống nước, hệ thống cửa từ 3 – 3,3 triệu đồng/m2. Giá xây dựng bao đến phần tô (chưa sơn nước) hiện cũng khoảng 2,5 triệu đồng/m2.
Khu hỗn hợp nhà ở tại khu Trung Văn giáp khu ĐTM Trung Văn do Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng hạ tầng và Giao thông làm chủ đầu tư, có tổng vốn đầu tư 523 tỷ, khởi công vào đầu tháng 3/2009. Dự kiến sẽ hoàn thành khu nhà thấp tầng vào cuối năm 2009, khu nhà chung cư cao tầng vào năm 2010 và toàn bộ công trình vào giữa năm 2011.
Dự án tổ hợp văn phòng, nhà ở và thương mại do Công ty CP Lilama Hà Nội làm chủ đầu tư với số vốn lên tới 450 tỷ đồng tại 52 Lĩnh Nam, Hoàng Mai, Hà Nội. Tổ hợp bao gồm toà nhà văn phòng cao 21 tầng, khối nhà ở cao 24 tầng khoảng 180 căn hộ.
Dự án Indochina Plaza Hà Nội do Indochina Land làm chủ đầu tư, tồng vốn đầu tư là 150 triệu USD. Dự án xây dựng tại đường Xuân Thủy, đối diện với Đại học Quốc gia, dự án gồm một tòa 32 tầng và một tòa 36 tầng dành cho khu nhà ở, một toà 11 tầng dành cho văn phòng kết nối với 5 tầng đế làm trung tâm thương mại. Dự kiến hoàn thành vào cuối 2010.
Địa lợi và nhân hoà…
Cùng với giá vật liệu đầu vào thấp, doanh nghiệp khi tiến hành khởi công các dự án cũng nhận được rất nhiều các hỗ trợ về mặt chính sách trực tiếp hay gián tiếp. Gần đây Chính phủ đã thông qua gói kích cầu 25.000 tỉ đồng cho xây dựng cơ bản, chủ yếu là tập trung vào phân khúc thị trường nhà ở xã hội đồng thời các khoản vay tín dụng trung và dài hạn cũng sẽ được tập trung giải quyết nhanh chóng với lãi suất vô cùng ưu đãi.
Tại địa phương, chính quyền cũng nỗ lực hỗ trợ cho chủ đầu tư các dự án những điều kiện tốt nhất như đẩy nhanh quá trình giải phóng mặt bằng, bàn giao đất sạch nhanh chóng cho chủ đầu tư. Xem xét và phê duyệt mọi khả năng giúp đỡ về thủ tục hành chính cho doanh nghiệp.
Dự án tổ hợp Tricon Towers xây dựng tại khu đô thị Bắc An Khánh, Hoài Đức, Hà Nội khởi công ngày 18/2/2009 gồm 3 khối cao ốc cao 45 tầng, tổng vốn đầu tư 145 triệu USD do Công ty CP Minh Việt làm chủ đầu tư. Dự án sau khi hoàn thành (dự kiến vào năm 2011) sẽ có tổng số 732 căn hộ từ 2 -5 phòng ngủ.
Dự án Dolphin Plaza tại 28 Trần Bình, Mỹ Đình, Từ Liêm, Hà Nội, gồm có tháp đôi 25 tầng một tòa văn phòng và một tòa nhà ở được kết nối bởi 3 tầng đến làm trung tâm thương mại, tổng vốn đầu tư 600 tỷ đồng.
Những thách thức trước mắt…
Có thể thấy, việc có nhiều dự án BĐS được khởi công là một dấu hiệu tốt, góp phần thúc đẩy sự phục hồi của nền kinh tế. Về dài hạn, đây là các dự án vô cùng quan trọng. Tuy vậy, cũng không phải là không tiềm ẩn rất nhiều những rủi ro và thách thức trong tương lai gần. Vấn đề đầu tiên là đầu ra cho sản phẩm. Hầu hết các sản phẩm đều nhắm đến nhóm người tiêu thụ có thu nhập cao như căn hộ cao cấp, chiếm tỉ lệ không đáng kể trong số những người mua nhà, trong lúc hiện nay nhu cầu về phân khúc này đã tương đối bão hoà. Đối với nhóm sản phẩm Văn phòng cao cấp cho thuê, thực tế hiện nay giá cho thuê đang chịu sự sụt giảm nghiêm trọng chi còn khoảng 50% so với thời gian trước đây. Việc có thêm nguồn cung cho thị trường có thể sẽ càng làm cho phân khúc thị trường này giảm sâu hơn.
Ảnh bên : Dự án Times Square Hà Nội do VinaCapital làm chủ đầu tư, vốn đầu tư dự án này là 50 triệu USD cũng vừa mới được khởi công vào cuối năm 2008. Dự án được xây dựng cạnh trung tâm Big C nằm trên đường Phạm Hùng, Mỹ Đình, Hà Nội. Dự án bao gồm một khách sạn 300 phòng, 1 tòa văn phòng có tổng diện tích sàn 20.000m2 và trung tâm bán lẻ. Dự kiến đi vào hoạt động năm 2011.
TS. Nguyễn Đức Cường – Khoa Bất động sản & Địa chính – ĐH Kinh tế quốc Dân
