Thông thường, những sản phẩm căn hộ khách sạn và ngôi nhà thứ hai sẽ không đủ khả năng tạo ra được tỷ lệ hoàn vốn lớn, bởi đặc tính của sản phẩm là phải phụ thuộc vào mặt vận hành của toàn bộ dự án để có thể cạnh tranh với các thành phần khách sạn và resort khi hoàn thiện.
Hiện nay, có khoảng 77 dự án ngôi nhà thứ hai tại Việt Nam, cung cấp đa dạng sản phẩm với các mức giá từ vừa phải đến cao cấp. Chi phí hoạt động điển hình cho một căn hộ khách sạn với đầy đủ dịch vụ hay resort tùy vào tiện ích và định vị, thường dao động trong khoảng 45% đến 65% trên tổng doanh thu.
Dự án Ariyana Beach Resort & Suites cam kết lợi nhuận 10% trong 10 năm
Ngoài ra, lợi nhuận đầu tư dự kiến còn phụ thuộc khá nhiều vào giá. Với loại sản phẩm diện tích nhỏ với mức giá phải chăng, lợi nhuận có thể lên đến 8% trên mức giá bán, còn một số căn lớn với mức giá cao hơn thường chỉ đạt được mức lợi nhuận thấp chỉ khoảng 4% – 5% so với giá bán. Điều này tùy thuộc vào điều kiện thị trường, việc sử dụng của chủ sở hữu và năng lực của công ty quản lý để có thể đạt được mức lợi nhuận mong đợi.
Đối với những dự án hạng sang như biệt thự có diện tích lớn, khả năng tạo ra lợi nhuận từ việc cho thuê không đáng kể, chỉ đạt được ở mức từ 2% đến 4% trên giá mua.
Nhằm thúc đẩy hoạt động bán trước, phương pháp phổ biến nhất được áp dụng trong thời gian qua đó là cung cấp chương trình cam kết cho thuê. Phương pháp này hiện nay rất được ưa chuộng tại các nước như Thái Lan.
Đây là thị trường đang diễn ra sự cạnh tranh rất gay gắt, do đó đòi hỏi chủ đầu tư cần phải tăng cường đưa ra nhiều chương trình hơn cho người mua để tạo sự tin tưởng vào dự án của họ.
Tỷ lệ cam kết cho thuê tại Việt Nam hiện đạt mức cao nhất với mức cam kết là 12%. Mức này khá cao so với thị trường Thái Lan và Bali, thường chủ đầu tư chỉ đưa ra mức 7% và cao hơn chỉ với một số trường hợp đặc biệt.
Trong một số trường hợp, cam kết lợi nhuận được hỗ trợ bởi ngân hàng nhưng phần lớn các sản phẩm hiện nay được cam kết bởi các công ty dự án (SPV – Công ty phục vụ mục đích đặc biệt).
Các sản phẩm với chương trình cam kết này càng trở nên rủi ro hơn cho người mua khi một số chủ đầu tư ít kinh nghiệm nhưng phát triển dự án quy mô lớn mà không đủ nguồn vốn hoặc hỗ trợ từ ngân hàng.
Rủi ro chủ yếu đến từ việc vận hành sau khi đã hoàn thiện, trong trường hợp mức cam kết lợi nhuận cao hơn dòng tiền hoạt động kinh doanh thu về, khi đó, chủ đầu tư cần phải bổ sung thêm nguồn vốn của mình để đảm bảo mức tỷ lệ như đã cam kết.
Trong một số trường hợp, mức cam kết lợi nhuận được kết hợp vào giai đoạn hoạch định, thể hiện qua giá bán cao hơn nhằm đảm bảo việc cam kết lợi nhuận trong dài hạn cho khách hàng.
Cấu trúc này thu hút cả người mua lẫn các nhà đầu tư nhưng cần phải được chủ đầu tư hoạch định một cách kỹ lưỡng và phân tích cẩn thận trước khi thực hiện.
Trong thời gian gần đây, một số dự án đã áp dụng chương trình cam kết lợi nhuận, điều này đã tạo áp lực cho các chủ đầu tư với quy mô nhỏ hơn trong việc cung cấp các chương trình tương tự để theo kịp các đối thủ cạnh tranh.
Theo quan điểm của chúng tôi, chương trình cam kết lợi nhuận đôi khi không thực sự cần thiết, nếu sản phẩm được thiết kế và xây dựng tốt, tập trung vào chất lượng, có khả năng tăng vốn đầu tư trong dài hạn và được sử dụng bởi người mua.
Có một số ví dụ về các dự án nghỉ dưỡng được hoạch định và thực hiện rất tốt tại Việt Nam, dù không cung cấp các chương trình cam kết lợi nhuận trong thời gian qua nhưng vẫn chứng minh được đây là những sản phẩm có giá trị đầu tư cho người mua và người sử dụng cuối cùng.
Mauro Gasparotti – Giám đốc điều hành Công ty tư vấn bất động sản Alternaty
(Diễn đàn Doanh nghiệp)
