Ashui.com

Ngay cả trong trường hợp sóng bất động sản hiện hình ở hai đầu cầu Hà Nội và TP.HCM, thì đối với Đà Nẵng, sóng vẫn có thể chỉ là một ảo ảnh, bị kẹp giữa hai trạng thái bất cập với nhau là sự lơ lửng ở vùng đỉnh và sức cầu mơ hồ.

Trâu chậm uống nước đục

Mới đây, một nhà đầu tư bất động sản (BĐS) người Đà Nẵng đã vào TP.HCM để nghiên cứu cơ hội đầu tư nhà đất tại thành phố này. Vốn là dân đầu tư chuyên nghiệp và nhạy bén với "sóng", ông chọn ngay khu vực quận 9 làm nơi "chôn" tiền của mình.

Trong một lúc trà dư tửu hậu với nhân viên môi giới ở quận này, ông cao hứng cho biết đã thành công đến 300% trong đợt tăng nóng giá đất nền tại Đà Nẵng từ giữa năm 2010 đến tháng 4/2011.

Ông cũng bật mí rằng thành công này không phải do Đà Nẵng là một nơi hội tụ đầy đủ về thiên thời địa lợi như các công ty BĐS thường PR, mà chẳng qua từ đầu năm 2010 ông đã nắm bắt được tín hiệu có đến quá nửa lượng giao dịch BĐS tại Đà Nẵng thuộc về khách Hà Nội. Mà trước đó, Hà Nội lại đi đầu trong con sóng BĐS của cả nước kể từ sau cuộc khủng hoảng kinh tế năm 2008.

Nhà đầu tư từng trải này kết luận: một khi sóng BĐS đã lập đỉnh trước ở Hà Nội thì tất yếu phải tới Đà Nẵng. Mà đã là đỉnh sóng thì dân đầu tư không còn cơ hội để làm ăn nữa, đừng có dại đu theo giới đầu cơ thứ cấp mà có lúc mang họa vào thân.

Theo kinh nghiệm của ông, chẳng chóng thì muộn sóng BĐS cũng lan vào khu vực phía Nam. Vậy nên đắc sách là kiếm ngay đất nền hoặc ở Bình Dương, Đồng Nai hay mấy quận phía Đông Sài Gòn. Ngay cả những lô đất nền khá đẹp ở quận 9 cũng chỉ có giá tương đương với loại đất bình bình trên đường Trường Sa ven biển Đà Nẵng - khoảng 16-17 triệu đồng/m2 (thời nóng sốt, đất đường Trường Sa còn có giá đến 19,5 triệu đồng/m2).

Một hy vọng mỏng manh cho giới đầu cơ thứ cấp ở Đà Nẵng là có thể trong thời gian từ đây đến cuối năm 2011, thị trường BĐS sẽ được "giải cứu" và sóng BĐS sẽ lại hình thành ở Đà Nẵng.

Không chỉ nhà đầu tư trên, một số nhà đầu tư khác người Đà Nẵng cũng đang tìm hiểu về thị trường BĐS khu vực phía Nam, chỉ cần thấy tín hiệu nảy lên là họ sẽ bung tiền ngay. Chẳng biết có phải do ngẫu nhiên hay không, luồng tâm lý đầu tư này lại lồng trong bối cảnh thị trường BĐS Đà Nẵng đã bị ngưng trệ hơn 3 tháng nay. Một sự ngưng trệ đột ngột mà có nhà đầu cơ thứ cấp vùng này ví như cái chết trên chấm phạt đền.

Sở dĩ gọi là đầu cơ thứ cấp vì giới đầu cơ sơ cấp - trong đó phần lớn là người đến từ phía Bắc - đã hoàn thành "sứ mạng" cũa họ sau chu trình thu gom hàng đất nền giá rẻ rồi đánh lên một con sóng BĐS hoành tráng - sự kiện đã khiến cho nhiều nông dân miệt vườn Đà Nẵng bàng hoàng như trong mộng khi thấy đến lượt vườn tược, đất ruộng của họ cũng có giá vọt tăng gấp đôi so với thời êm ả trước đây.

Còn vào khoảng thời gian này, giới đầu cơ thứ cấp tại thị trường BĐS Đà Nẵng đang đứng giữa ngã ba đường. Là những người đến sau, với thành phần "đa sắc tộc" (người Hà Nội, người Sài Gòn, một số tỉnh thành khác và cả người Đà Nẵng), họ được ví với tình cảnh "trâu chậm uống nước đục". Lớp nhà đầu cơ sơ cấp, sau khi thành danh đã "hạ sơn", bỏ lại những kẻ đến sau trong tình cảnh bơ vơ.

Đứng trước biển

Có lẽ cũng khá tương đồng với đặc thù của nhà đầu tư tại thị trường BĐS Hà Nội vào thời gian năm 2009, những nhà đầu tư tại thị trường BĐS Đà Nẵng năm 2010-2011 không quen dùng "đòn bẩy tài chính", hay nói cách khác là ít vay mượn ngân hàng theo cách của nhà đầu cơ Sài Gòn, mà nếu có có dính dáng đến ngân hàng thì cũng chỉ là một phần nhỏ chưa tới 20% tổng vốn đầu tư (vào cuối năm 2010, tỷ lệ dư nợ BĐS ở Hà Nội được công bố là 16% so với 47% ở Sài Gòn).

Cũng bởi thế, dù đất nền Đà Nẵng đã được đẩy lên đến mức giá không tưởng nhưng vẫn khó xảy ra làn sóng bán tháo do thói quen giữ đất như một loại tài sản hay găm hàng chờ thời cơ hội.

Chính vì thế, trong mấy tháng qua dù rất ít giao dịch và đã chính thức xác nhận thị trường đất nền và căn hộ cao cấp, biệt thự nghỉ dưỡng ở Đà Nẵng rơi vào tình cảnh đóng băng, nhưng mặt bằng giá chỉ giảm khá nhẹ nhàng, trung bình khoảng 15% đối với phân khúc đất nền và chưa đầy 5% đối với phân khúc BĐS nghỉ dưỡng.

Trong khi đó, thị trường đất nền Hà Nội sau khi tạo vùng đỉnh đã lao dốc khá mạnh - bình quân 20-25% cho đến nay. Đó cũng là một khác biệt cơ bản giữa hai thị trường Hà Nội và Đà Nẵng, cho thấy trong giai đoạn sóng tăng từ khoảng giữa năm 2010 đến tháng 3/2011, khá nhiều nhà đầu tư Hà Nội đã mạnh tay vay vốn ngân hàng đầu tư đất nền và căn  hộ cao cấp, dẫn đến tình trạng bán tháo khi thị trường đóng băng giao dịch.

Nhưng cũng chính do đặc điểm giảm sút từ từ (hay còn được xem là giảm trong thế giữ giá), phân khúc đất nền Đà Nẵng lại khó kích thích được lòng tham của giới đầu cơ lao vào bắt đáy hoặc mang hơi hướng vừa với túi tiền của những khách hàng có nhu cầu thực mua đất làm nhà. Trong khi đó, nguồn cung lại trở nên bội thực. Nếu như 6 tháng đầu năm 2011 có khoảng 3.600 nền được tung ra mà thị trường đã "ngộp", thì giai đoạn 6 tháng cuối năm 2011 lại có thêm khoảng 4.200 lô đất nền - càng làm cho tình trạng cung - cầu trên thị trường mất cân xứng trầm trọng.

Đất nền đã thế, còn phân khúc BĐS nghỉ dưỡng còn có triển vọng u ám hơn. 2.400 căn hộ tại Đà Nẵng tuy không phải là con số có ý nghĩa gì so với 100.000 căn của Hà Nội và TP.HCM, nhưng trong thực tế chỉ có căn hộ loại trung cấp đang có chiều hướng tăng nhẹ về giá và lượng giao dịch do nhu cầu thực của người dân, còn loại căn hộ cao cấp thì vẫn bất động khi chẳng có mấy khách hàng ngó tới. Đó là chưa tính đến 560 biệt thự nghỉ dưỡng chịu rêu phủ trong nửa đầu năm 2011.

Nếu đến cuối năm nay, lượng biệt thự nghỉ dưỡng tiếp tục được đẩy vào thị trường cho đủ số 1.000 theo kế hoạch thì hẳn là số biệt thự này sẽ trở thành những kẻ "đứng trước biển".

Những ảo ảnh của sóng

Vào cuối tháng 3/2011, khi thị trường đất nền Hà Nội đã đạt đỉnh với những con sốt cuối cùng ở Mê Linh, Sóc Sơn, nhiều nhà đầu tư Hà Nội vẫn còn mơ màng về việc thị trường sẽ còn tăng nữa, rằng nhu cầu về đất ở của Hà Nội và các tỉnh vùng ven vẫn còn cao..., mà không để ý đến khía cạnh chính mặt bằng giá mới vời vợi cao so với thu nhập còn thấp của người dân lại là ngưỡng chặn trên mà không có con sóng nào vượt qua được.

Còn vào tháng 5/2011, vẫn có những nhà đầu tư tỏ ra lạc quan với thị trường BĐS Đà Nẵng, lạc quan về tương lai một đô thị phát triển kinh tế và cũng về môi trường sống lý tưởng, về nhu cầu nhập cư vào thành phố của người dân các tỉnh thành khác...

Nhưng những nhà đầu tư này hình như đã quên một yếu tố quan trọng là trong thời gian chờ đợi giới trung - thượng lưu của Hà Nội và Sài Gòn thu xếp đến sinh sống tại Đà Nẵng, các công ty BSĐ phải tự thân giải quyết việc tiêu thụ một số lượng tồn kho khá lớn đất nền, căn hộ và biệt thự nghỉ dưỡng.

Trong đó, một số doanh nghiệp BĐS đang nằm trong thế là con nợ lớn của ngân hàng, chỉ còn cách bán được hàng thì mới có cơ may để trả nợ. Còn nếu chỉ trông chờ vào sức tiêu thụ "nội địa" của người dân Đà Nẵng thì quả là phiêu lưu vì hai lý do đơn giản: Đà Nẵng vẫn là một trong những địa phương dư thừa đất so với mật độ dân, còn bản thân người dân lại chưa có được thói quen sống trong nhà chung cư.

Nếu không đi theo kịch bản vừa giảm giá vừa khuyến mãi của giới chủ dự án Hà Nội, thật khó cho giới đầu cơ thứ cấp trên địa bàn Đà Nẵng thuyết phục được nhà đầu tư nào của Hà Nội hay TP.HCM, dù là người có tiền nhàn rỗi, tự nguyện "sang tay" cái phần tài sản ở Đà Nẵng vốn đã có tỷ lệ tăng gần ngang bằng với mức sốt ở Hà Nội.

Còn nếu bắt buộc phải giảm giá để tiêu thụ hàng nhanh hơn, giới đầu cơ thứ cấp trên địa bàn Đà Nẵng cũng không thể bán phá giá theo kiểu Hà Nội. Rất có thể vì tâm lý co kéo ấy mà mặt bằng giá đất nền và biệt thự ở Đà Nẵng sẽ theo chiều hướng trượt dần kèm lượng giao dịch nhỏ giọt, kéo dài trong một thời gian khá lâu nữa.

Giờ đây, cách giảm từ từ, giảm dần mòn với thanh khoản quá hạn hẹp đang tra tấn giới đầu cơ thứ cấp ở Đà Nẵng. Cứ với đà giảm như thế này, có lẽ phải sớm nhất đến cuối năm 2011, mặt bằng đất nền ở thành phố này mới giảm đến 25-30% - một tỷ lệ ngang bằng với tốc độ giảm của thị trường đất nền Hà Nội cho đến nay, và do đó mới bắt đầu có thể phát sinh giao dịch. Còn muốn lượng giao dịch được tạo ra đủ lớn để xả hàng, e rằng mức giảm BĐS phải đạt đến 40-50% đối với đất nền và ít nhất 30% đối với biệt thự nghỉ dưỡng.

Một hy vọng mỏng manh cho giới đầu cơ thứ cấp ở Đà Nẵng là có thể trong thời gian từ đây đến cuối năm 2011, thị trường BĐS sẽ được "giải cứu" và sóng BĐS sẽ lại hình thành ở Đà Nẵng.

Song bản thân những nhà đầu cơ này lại quá hiểu một "quy luật": sóng chỉ thực sự xuất hiện với điều kiện có bàn tay nâng đỡ (hay còn gọi là thao túng) của giới đầu cơ "cá mập", tức của những nhà đầu cơ lớn. Mà trong mấy tháng qua, hiện tượng một số nhà đầu cơ lớn rút chân khỏi thị trường BĐS Đà Nẵng đã được xác nhận.

Nguồn tiền của những nhà đầu cơ "cá mập" này, sau khi đã được nhân ít ra vài lần, đã chính thức rời Đà Nẵng để tìm đến những bến đợi mới - hoặc thị trường BĐS Hà Nội đang có mức giảm tương đối khích lệ cho sóng ngắn hạn, hoặc thị trường BĐS khu vực phía Nam còn đang nằm dài trên đường đáy và hấp dẫn về sóng trung hạn hơn Hà Nội rất nhiều.

Bởi thế, ngay cả trong trường hợp sóng BĐS hiện hình ở hai đầu cầu Hà Nội và TP.HCM, thì đối với Đà Nẵng, sóng vẫn có thể chỉ là một ảo ảnh, bị kẹp giữa hai trạng thái bất cập với nhau là sự lơ lửng ở vùng đỉnh và sức cầu mơ hồ./.

Trường Sơn 

• Đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng: Thận trọng không thừa