Hiện nay tại TP Tokyo – Nhật Bản, việc cải tạo các khu đô thị cũ cũng là một trong những vấn đề gây tranh cãi. Nhà ở tại Tokyo, nhất là tại các quận trung tâm hiện nay có giá khá cao. Điều này khá hấp dẫn các nhà kinh doanh bất động sản tư nhân, tuy nhiên khi tham gia thực hiện lại vướng phải những vướng mắc về cơ chế quản lý.
Khu Shinonome Canal Court đã được chọn làm dự án thí điểm cho cách thức cải tạo mới tại các khu đất và chung cư cũ hiện có tại Nhật Bản.
Shinonome Canal Court là dự án liên doanh giữa Cơ quan tái thiết và cải tạo đô thị Nhật Bản và tập đoàn Mitsubishi để cải tạo diện tích 16 ha bao gồm các khối nhà chung cư cũ nát và cảng biển bị bỏ họang để trở thành một khu ở nằm ở gần trung tâm Tokyo. Cho nên Shinonome Canal Court được chon như là một dự án điển hình đầu tiên nhằm cải tạo các khu nhà ở đã cũ hiện hữu trong lõi đô thị. Mô hình mới này có thể đáp ứng được sự cân bằng giữa mật độ, tiện nghi cao cấp và ý tưởng “Realize a town that is a joy to walk” dựa trên các khối nhà phức hợp. Dự án này cũng là thử nghiệm cho một cách thức cải tạo mới do cơ quan phát triển ở Nhật Bản chịu trách nhiệm bằng cách di dân tại chỗ và tự bù đắp chi phí cải tạo theo phương pháp “Land Readjustment”.
Sau khi họàn thành, Shinonome Canal Court là một dự án bao gồm 6.000 đơn vị căn hộ cùng với hệ thống giao thông và công viên đồng bộ và hệ thống cửa hàng shopping và các hệ thống hỗ trợ khác có diện tích 16,4 ha (13,9 ha thuộc về cơ quan tái thiết và cải tạo đô thị và 2,5 ha thuộc về Tập đoàn Mishubishi). Đây cũng là dự án đòi hỏi một lượng vốn đầu tư lớn. Dự án được phân chia thành 03 khu vực lớn và được sử dụng sau khi cải tạo theo các mục địch khác nhau theo 3 giải đoạn đầu tư khác nhau (khu kênh mương Canal, Harumi Dori, và khu trung tâm).
Khu Canal bao gồm các khu nhà tiêu chuẩn cao hướng ra mặt kênh và được quy họạch là phần cung cấp cho các công ty con tham gia phát triển làm nhà chung cư cao cấp, để bán và đền bù chi phí thực hiện dự án.
Khu Harumi Dori được sử dụng là khu phức hợp bao gồm khu văn phòng, shopping center và bãi đỗ xe cao tầng.
Khu trung tâm trong giai đoạn đầu là khu vực phát triển nhà ở căn hộ chung cư cho người có thu nhập trung bình và tái định cư tại chỗ. Trong tương lài, khi họàn thành đầy đủ, đây là khu vực sẽ được phát triển với tên gọi CODAN Shinonome 1-6.
Sau đây là các giải pháp cơ bản để thực hiện công tác cải tạo:
Chính sách cải tạo bằng tái định cư tại chỗ
Tái định cư tại chỗ là điều kiện tiên quyết để tạo nên sự đồng thuận trong cư dân hiện đang sống tại chung cư cũ, nguy hiểm. Hầu hết người dân không muốn thay đổi chỗ ở vì thói quen, vì cách thức tổ chức học tập và đưa đón của con trẻ, công ăn việc làm… Các hộ dân được tái định cư tại một khu nhà xây dựng trong chính khu ở đó, với các điều kiện ở cao cấp và tốt hơn, điều kiện hạ tầng được cải thiện một cách tốt nhất có thể. Xây dựng những tòa nhà chung cư mới cao tầng hơn, theo tính toán, một nửa trong số đó sẽ dùng tái định cư. Quỹ đất ở dôi dư có thể chuyển đổi mục đích sử dụng sang dịch vụ, thương mại và kinh doanh bù đắp chi phí xây dựng.
Để tạo ra những giá trị, lợi thế kể trên, khu ở cũ cần phải được quy họạch lại tổng thể, có thể sắp đặt lại vị trí các công trình sao cho hiệu quả, hợp lý nhất. Cũng từng đó đất nhưng phải có thêm các công trình dịch vụ, thương mại, công cộng, cây xanh. Các công trình này vừa làm tăng thêm giá trị cho khu ở, không làm tăng áp lực dân số và cũng để các doanh nghiệp có điều kiện cân đối về kinh tế, bù đắp cho chi phí đầu tư xây mới quỹ nhà ở đã cũ nát, xuống cấp.
Thiết kế quy họạch chung hoàn chỉnh
Thiết kế quy họạch một khu chung cư hoàn hảo, theo tiêu chuẩn cao, có diện tích ở tiện nghi và kèm theo hệ thống kỹ thuật hạ tầng đồng bộ là điều kiện tiên quyết để có thể thuyết phục người dân chấp nhận phương án tái định cư tại chỗ và tạo ra hiệu quả kinh tế lớn giúp tự bù đắp toàn bộ các chi phí thực hiện dự án.
Ngay từ giai đoạn ban đầu, trên cơ sở có ý kiến đóng góp của người dân, cơ quan cải tạo và tái thiết nhà ở đã đưa ra một bản “yêu cầu về quy hạch đô thị bao gồm ý kiến của các nhà quản lý cao nhất của rất nhiều các lĩnh vực nhằm đề ra các yêu cầu cơ bản làm hướng đi cho công tác thiết kế quy họạch của khu đô thị mới này. Bao gồm, các yêu cầu trong công tác quy họạch tái định cư, quy hoạch khu trung tâm đô thị. Tại giai đoạn 01 của dự án, đơn vị thi công sẽ cùng lúc thi công khu nhà tái định cư và khu nhà để bán. Trong quá trình tiếp theo, hệ thống hạ tầng kỹ thuật phụ trợ sẽ được họàn chỉnh đúng kịp tiến độ khi người dân bắt đầu được chuyển về sống tại căn hộ mới.
Với quy họạch mới, CODAN Shinonome 1-6 Là trung tâm của cả khu vực, mục tiêu của dự án là tạo ra theo nhu cầu với diện tích sàn sau khi cải tạo là gấp 3,5 lần diện tích ban đầu và tạo ra một công trình có cảm quan ấn tượng bằng hình ảnh của những tòa nhà căn hộ chung cư cao tầng mà không có những toà nhà chọc trời khiến cho hình ảnh đô thị trở nên gần gũi và thân thiện hơn.
Tổng diện tích nhà ở là 4,8 ha với tổng cộng khọảng 2100 đơn vị nhà ở. Khối nhà 1-4 và 6 thuộc sở hữu của Cơ quan quản lý nhà bao gồm 1712 căn hộ để tái định cư và cho thuê với những hộ có thu nhập trung bình. Khối Block 5 có tên Tokyo Tatemono bao gồm 432 căn hộ cao cấp để bán và cho thuê giá cao theo quy chế công ty con Tatemono thuê đất của Cơ quan quản lý và phát triển nhà ở với giá cao để xây dựng nhà ở và bán lại cho người tiêu dùng.
Theo thiết kế, mặt bằng tầng 01 bao gồm các công trình hạ tầng kỹ thuật để hỗ trợ cho các gia đình bao gồm nhà trẻ, trạm y tế…
Hỗ trợ ưu đãi cho vay tài chính hỗ trợ nhà
Nhằm tạo điều kiện cho mọi người dân có thể cải thiện điều kiện sống sau khi được tái định cư tại chỗ có thể tự chi trả tài chính để mua tăng thêm diện tích căn hộ mới. Công ty cho vay về nhà ở của Chính phủ (GHLC) đại diện cho nhà nước với mục đích tạo ra các khọản cho vay dài hạn và lãi suất thấp cho xây dựng họặc mua nhà ở đã đảm bảo cho mọi người có thể có được nhà ở của mình trong phạm vi có thể. Tỷ lệ lãi suất của các khoản tiền mượn cơ sở do GHLC đưa ra là 3,1%. Phần lớn số vốn của GHLC được huy động từ hệ thống trái phiếu tiết kiệm nhưng không trực tiếp từ ngân sách nhà nước, “ngân quỹ đầu tư và chương trình cho vay” gồm tiết kiệm bưu điện và tiền trợ cấp bảo hiểm hưu trí. Một phần khác từ tiền đền bù, khế ước nhà, sở hữu tích luỹ khế ước nhà và các khọản cho vay tư nhân.
Đã có khọảng 80% số hộ gia đình trong diện tái định cư của khu vực đã được vay vốn và mua lại căn hộ mới với diện tích lớn hơn diện tích được đền bù. Với lãi suất thấp, hầu hết các hộ đã được hỗ trợ để nâng cao chất lượng cuộc sống hiện tại.
Sau khi hoàn thành vào năm 2007, dự án đã thành công một cách vượt bậc với những con số đáng ngạc nhiên. 100% số căn hộ đã được phân phối hết, nhà nước thu về ngân sách gần 2 tỷ Yên từ thuế và tiền lãi. Những chi phí thực hiện dự án 100% được tự trang trải. Từ một khu đất cũ và hoang hóa ban đầu nay thành một khu chung cư cao cấp, thân thiện với môi trường và là niềm mơ ước của mọi người dân Nhật Bản.
Masami Amino – Phó giám đốc Cơ quan tái thiết và cải tạo đô thi – Cục quản lý nhà ở, Nhật Bản
>>
