Mua nhà dự án, hay còn gọi là mua nhà chung cư, thường là trường hợp mua, ký hợp đồng mua bán từ khi căn nhà chưa hình thành, đang còn trong quá trình xây dựng. Thuật ngữ pháp lý gọi là “nhà ở hình thành trong tương lai”.
Những điều cần biết về mua bán nhà chung cư
Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, nhà chung cư thuộc nhóm nhà ở thương mại. Chủ đầu tư bỏ tiền ra xây dựng và có quyền bán nhà từ khi công trình hoàn thành xong phần móng. Hợp đồng giữa hai bên lúc này gọi là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Trong nhiều dự án, người mua sẽ có quyền thế chấp căn nhà mà mình mua. (Ảnh: Thành Hoa)
Điều kiện để chủ đầu tư có quyền ký hợp đồng bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2014, là: Chủ đầu tư phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng, văn bản xác nhận cho phép bán nhà của sở xây dựng.
Về điều kiện bảo đảm giao dịch, chủ đầu tư trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng, trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng bảo lãnh phải thuộc nhóm ngân hàng được Ngân hàng Nhà nước (NHNN) công bố danh sách. Hợp đồng bảo lãnh phải có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua. Khi hai bên ký hợp đồng mua bán nhà, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua. Sau đó, nếu chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà theo tiến độ đã cam kết và bên mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán nhà và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.
Nếu dự án nhà chung cư nào mà không có hình thức bán nhà trả góp (thông qua vay tiền ngân hàng) thì có khả năng là nhà ở hình thành trong tương lai đã bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Đây là dấu hiệu để người mua phải tìm hiểu kỹ, tránh rủi ro. |
Về việc thanh toán tiền mua nhà và quyền được biết thông tin về việc sử dụng tiền ứng trước của bên mua, điều 57 và 58 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: Việc thanh toán lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà. Trường hợp bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết. Bên mua có quyền yêu cầu bên bán cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình.
Về việc thế chấp dự án hay nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án, đây là quyền của phía chủ đầu tư. Chủ đầu tư được quyền thế chấp dự án (một phần hoặc toàn bộ), thậm chí thế chấp cả nhà ở hình thành trong tương lai để vay vốn dùng đầu tư, xây dựng trong dự án. Tất nhiên, việc thế chấp phải bảo đảm theo quy định của pháp luật, hiện nay quy định tại Thông tư số 26/2015/TT-NHNN của NHNN. Theo đó, cần biết như sau: việc thế chấp (để vay vốn) có thể diễn ra ở bất kỳ giai đoạn nào trong dự án. Có hai dạng tài sản mà chủ đầu tư có thể thế chấp là: dự án (toàn bộ hoặc một phần), và bao gồm hoặc không bao gồm phần nhà ở hình thành trong tương lai.
Thông thường, chủ đầu tư chỉ thế chấp phần “dự án”, mà không thế chấp “nhà ở hình thành trong tương lai”. Vì nếu thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì sẽ không có quyền ký hợp đồng bán nhà cho người mua (do tài sản đang bị thế chấp, phải có sự chấp thuận của ngân hàng hoặc phải giải chấp trước khi bán). Hay nói khác đi, trong nhiều dự án, người mua sẽ có quyền thế chấp căn nhà mà mình mua (mua trả góp). Như vậy, nếu dự án nhà chung cư nào mà không có hình thức bán nhà trả góp (thông qua vay tiền ngân hàng) thì có khả năng là nhà ở hình thành trong tương lai đã bị chủ đầu tư thế chấp ngân hàng. Đây là dấu hiệu để người mua phải tìm hiểu kỹ, tránh rủi ro.
Những rủi ro thường gặp khi mua nhà chung cư
Khi mua nhà chung cư, vấn đề mà bên mua quan tâm và mong muốn lớn nhất là được nhận nhà đúng thời hạn nêu trong hợp đồng, cùng với đó là nhận được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà. Nhà ở là tài sản có đăng ký, nên phải có giấy tờ pháp lý đầy đủ thì người chủ sở hữu mới có thể mua bán, cho thuê, thế chấp căn nhà của mình.
Thực tế cho thấy, rủi ro phổ biến nhất và thường gặp đầu tiên, như trường hợp dự án Tokyo Tower và rất nhiều dự án khác, là việc chủ đầu tư chậm giao nhà. Có những trường hợp thời gian chậm bàn giao lên tới nhiều năm. Thậm chí, có không ít trường hợp sau nhiều năm chậm trễ, dự án bị “treo” luôn, không biết đến khi nào mới xong, mới được nhận nhà. Người mua chỉ biết… khóc ròng!
Tiếp đó, việc chậm được cấp, chưa có giấy tờ sở hữu nhà (dù đã nhận nhà, vào ở) cũng rất phổ biến, kéo dài.
Một rủi ro nữa là phía chủ đầu tư bán ẩu, rao bán nhà khi chưa đủ điều kiện theo quy định. Chẳng hạn như bán khi chưa làm xong phần móng, bán khi không có ngân hàng bảo lãnh. Rơi vào tình huống này, người mua sẽ gánh thiệt hại rất lớn, thậm chí có khi mất trắng, phải khổ ải tố cáo, kiện tụng.
Tôi từng biết có dự án khi người mua khiếu nại thì chủ đầu tư thách thức người mua đi kiện. Thậm chí, bên bán còn “ra giá” nếu muốn hủy hợp đồng nhận lại tiền thì người mua phải chịu mất 50% số tiền đã đóng cho bên bán! Mà nếu đi kiện, thắng được kiện thì đúng là cảnh “được vạ má đã sưng”!
Những rủi ro thường gặp như trên, về bản chất suy cho cùng đều có chung nguyên nhân là do phía chủ đầu tư không có năng lực tài chính tốt. Do thiếu tiền, dẫn đến tình trạng không có nguồn kinh phí để đầu tư đúng tiến độ, phải đi vay, phải sử dụng tiền bán nhà ứng trước sai mục đích, rồi áp lực phải trả lãi vay, nghĩa vụ tài chính, thuế đối với Nhà nước. Dự án không hoàn thành đúng tiến độ, lại nợ nần thì chủ đầu tư làm sao có thể giao nhà đúng tiến độ cho người mua, được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà? Khó là vậy!
Và mặc dù theo quy định, khi bên bán vi phạm nghiêm trọng hợp đồng, bên mua có quyền yêu cầu ngân hàng bảo lãnh giải quyết, hoàn tiền… nhưng thực tế, như trường hợp của Tokyo Tower, cho thấy việc này không đơn giản. Nhất là khi giữa ngân hàng và chủ đầu tư có mối quan hệ, giao dịch chồng chéo. Ngân hàng vừa là bên cho vay, lại vừa là bên bảo lãnh thực hiện hợp đồng.
Để tránh rủi ro…
Để tránh rủi ro và thiệt hại khi mua nhà chung cư, người mua cần lưu ý những vấn đề cơ bản sau đây:
Trước khi ký hợp đồng mua bán nhà, nhất thiết phải tìm hiểu kỹ về tình trạng pháp lý và thực tế của dự án, về chủ đầu tư và năng lực tài chính của chủ đầu tư. Những thông tin này về nguyên tắc là công khai và chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp cho bên mua. Chẳng hạn như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, văn bản xác nhận cho phép kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai…
Không nên ký hợp đồng mua nhà theo kiểu thấy người khác ký thì mình “nhắm mắt” ký theo. Hợp đồng mua bán nhà thường theo mẫu do bên bán đưa ra. Dù thế nào thì nội dung cũng phải phù hợp và có đủ những điều kiện theo quy định của pháp luật (như nêu ở phần trên). Nếu có những nội dung chung chung, trái luật thì phải cương quyết thương thảo, đề nghị chỉnh sửa. Hợp đồng mua bán phải chi tiết, rõ ràng, thể hiện rõ thời gian giao nhà, phạt vi phạm hợp đồng, chấm dứt, hủy hợp đồng… Hợp đồng phải bảo đảm tính khả thi, không nêu chung chung. Trong nội dung hợp đồng nên có điều khoản quy định về quyền yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thông tin về việc sử dụng vốn (tiền mua nhà) theo từng giai đoạn của dự án. Nếu bên bán không thể đáp ứng thì dứt khoát không nên mua để tránh rủi ro về sau.
Chỉ ký hợp đồng mua bán nhà khi phía chủ đầu tư có và cung cấp hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng. Ngân hàng bảo lãnh phải thuộc danh sách do NHNN xác nhận. Thời hạn hợp đồng bảo lãnh phải bảo đảm có giá trị pháp lý cho đến khi bàn giao nhà.
Cuối cùng, bản thân bên mua cần xác định và chấp nhận khả năng dự án bị chủ đầu tư thế chấp là… cao và… bình thường. Tuy vậy, chỉ nên mua nhà ở những dự án chủ đầu tư chỉ thế chấp dự án mà không thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, dù căn mình định mua có bị thế chấp hay không. Bởi vì, nếu bên bán đã thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thì rủi ro tài chính sẽ cao hơn.
Luật sư Trần Hồng Phong – Đoàn luật sư TPHCM
(TBKTSG)
