Sau bốn năm thực hiện Nghị quyết số 18-NQ/TW về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao, nhiều điểm nghẽn về giá đất, bồi thường, tái định cư, quy hoạch và khai thác nguồn lực đất đai vẫn chưa được giải quyết triệt để. Do đó, Nghị quyết số 21-NQ/TW về quan điểm, định hướng sửa đổi Luật Đất đai và các luật có liên quan ra đời mang theo một bước chuyển tư duy quan trọng, không chỉ coi đất đai là tài nguyên cần quản lý, mà coi quyền sử dụng đất là tài sản hợp pháp của người dân phải được bảo vệ, đồng thời là nguồn lực phải tạo ra giá trị bền vững cho xã hội. Nghị quyết số 21 kế thừa Nghị quyết số 18 đồng thời bổ sung những công cụ mạnh hơn để đáp ứng đòi hỏi từ thực tiễn.
Từ suất tái định cư đến bài toán sinh kế người dân
Theo các chuyên gia, nếu Nghị quyết số 18 mở đường cho việc hoàn thiện thể chế đất đai theo hướng thị trường thì Nghị quyết số 21 đi thêm một bước, đó là đất không chỉ được quản lý, mà phải được quản trị để tạo giá trị và chia sẻ giá trị công bằng hơn.
Với người dân, thay đổi đáng chú ý nhất nằm ở cách tiếp cận đối với thu hồi đất. Trong nhiều năm, giải phóng mặt bằng thường quy về bài toán nhà nước thu hồi bao nhiêu đất và bồi thường bao nhiêu tiền. Tuy nhiên, căn nhà hay thửa đất có thể định giá theo mét vuông, còn sinh kế, quan hệ cộng đồng, vị trí kinh doanh hay khả năng tiếp cận trường học, bệnh viện thì không dễ quy đổi.
Nghị quyết số 21 đang đặt ra vấn đề lấp đầy khoảng trống này khi nhấn mạnh yêu cầu chuyển từ tư duy bồi thường sang tái thiết cuộc sống.
Câu chuyện của chị Nguyễn Thị Vân ở thôn Văn Hội, xã Thường Tín (Hà Nội) cho thấy rõ điều này. Chị Vân có căn nhà 3 tầng mới xây dựng được vài năm gần đây, vừa để ở vừa làm xưởng sản xuất vàng mã – nguồn thu nhập chính của gia đình. Khi đất nằm trong diện thu hồi, điều chị Vân lo không chỉ là giá bồi thường, là mất nhà mà là không biết tới nơi ở mới sẽ làm gì để sống.
Đồng thuận với chủ trương phát triển hạ tầng nhưng băn khoăn về sinh kế sau di dời chính là tâm tư của nhiều người dân trong vùng có dự án giải phóng mặt bằng. Những băn khoăn này lý giải vì sao chính sách tái định cư không thể dừng ở việc bàn giao một khu nhà. Và Nghị quyết số 21 yêu cầu tái định cư phải gắn với hạ tầng, dịch vụ thiết yếu và sinh kế; trong đó, đặc biệt nhấn mạnh việc tách dự án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thành dự án độc lập để thực hiện trước.
Thay vì tư duy “giải phóng mặt bằng để làm dự án”, cách tiếp cận mới đặt vấn đề làm thế nào để người dân ổn định cuộc sống trước khi dự án triển khai. Một tuyến đường hay cây cầu có thể tạo ra giá trị hàng nghìn tỷ đồng, nhưng nếu người di dời phải bắt đầu lại với sinh kế bấp bấp bấp, chi phí xã hội sẽ lớn hơn nhiều so với con số bồi thường.
Tái thiết cuộc sống vì thế không chỉ mang tính nhân văn mà là yêu cầu để phát triển bền vững.
Không để đất trở thành nơi “giam” dòng tiền
Một trọng tâm khác của Nghị quyết số 21-NQ/TW là giải bài toán giá đất và điều tiết phần giá trị tăng thêm không do người sử dụng đất tạo ra. Giá đất lâu nay là trung tâm của nhiều tranh chấp: giá bồi thường thấp hơn kỳ vọng của dân, giá đầu vào cao làm khó doanh nghiệp, còn chênh lệch giá trước và sau quy hoạch lại quá lớn.
Đánh giá về định hướng mới, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh nhận định, Nghị quyết số 21-NQ/TW tạo cơ sở chính trị để tiếp tục hoàn thiện Luật Đất đai và các luật liên quan, qua đó có thể tạo xung lực cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn.
Nghị quyết số 21 yêu cầu giá đất phải dựa trên dữ liệu, phương pháp khoa học, công khai và kiểm soát nguy cơ thao túng. Khi Nhà nước đầu tư hạ tầng làm đất tăng giá, phần giá trị gia tăng đó được tạo ra từ nguồn lực công và cộng đồng.
Nếu chỉ một nhóm người được hưởng phần chênh lệch, xã hội chịu chi phí nhưng không được hưởng tương xứng. Ngược lại, nếu Nhà nước điều tiết hợp lý, nguồn lực này sẽ quay trở lại đầu tư hạ tầng, nhà ở và an sinh xã hội.
Để cơ chế điều tiết không biến thành một dạng “xin – cho” mới, Nghị quyết số 21 đề cao vai trò của dữ liệu. Chính phủ cũng đặt mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu số toàn bộ các thửa đất đã thu thập vào cuối năm 2026; đến cuối năm 2027 cơ bản hoàn thành đo đạc, lập bản đồ và hồ sơ địa chính diện tích còn lại, kết nối đồng bộ với cơ sở dữ liệu dân cư. Khi dữ liệu minh bạch, hiện tượng đầu cơ dựa trên tin đồn sẽ giảm bớt, tạo nền tảng cho thị trường hiện đại.
Song song đó là tư duy chống găm giữ đất đai. Nghị quyết định hướng quỹ đất công chủ yếu được giao thông qua đấu giá hoặc đấu thầu; đồng thời áp dụng chính sách tài chính, thuế đối với người sử dụng nhiều đất, nhiều nhà hoặc bỏ hoang đất nhằm làm tăng chi phí găm giữ. Đất đai phải được đưa vào sản xuất, kinh doanh và tạo ra giá trị thay vì làm nơi “giam” dòng tiền.
Do đó, thước đo thành công của Nghị quyết sẽ không tính bằng số văn bản ban hành mà thể hiện ở việc người dân bị thu hồi đất có sinh kế tốt hơn không, tài sản có được bảo vệ rõ ràng hơn không, doanh nghiệp tiếp cận đất đai có bình đẳng hơn không và Nhà nước có chuyển hóa được giá trị từ đất thành hạ tầng phục vụ cộng đồng hay không.
Đó cũng là bước chuyển cần thiết để đưa đất đai từ nguồn lực bị “đóng băng” thành động lực tăng trưởng bền vững, phục vụ phát triển kinh tế – xã hội.
Thu Hằng
