Trước đây, người ta chen lấn nhau để giành quyền mua nhà ở dành cho người thu nhập thấp (gọi tắt là nhà thu nhập thấp – NTNT) . Tuy nhiên cho đến nay, nhà ở dạng này lại lâm vào tình trạng ế ẩm, thậm chí có người bốc thăm được rồi vẫn bỏ.
Thật trớ trêu cho phân khúc thị trường này bởi tình cảnh sau sốt nóng là… ế.
Nghịch lý ế
Còn nhớ cách đây không lâu, để có thể mua được căn hộ NTNT người ta phải chạy đôn chạy đáo lo thủ tục giấy tờ, đăng ký giữ chỗ, bốc thăm quyền mua… Tại thời điểm đó, ai có được quyền mua nhà dạng này được coi là may mắn và “có lộc”. Trong bối cảnh thị trường BĐS nói chung cũng như thị trường căn hộ chung cư nói riêng nóng sốt thì điều đó là đúng. Nhưng một lý do nữa khiến NTNT nóng hơn là bởi khi đó người ta nghĩ rằng, nếu mua được căn hộ này thì họ có thể mua bán trao tay với số tiền chênh lệch lên đến hàng trăm triệu đồng.
Tuy nhiên cũng ngay thời điểm đó, thị trường đã có thể dễ dàng nhận thấy những nghịch lý. Cụ thể là dù gọi là NTNT, thế nhưng diện tích căn hộ lại khá cao, lên tới cả bảy, tám chục mét vuông. Tại thời điểm đó, dư luận cũng như nhiều chuyên gia đã từng đặt câu hỏi tại sao không phải là 30m2 để đáp ứng nhu cầu tối thiểu của những gia đình, cá nhân có thu nhập thấp. Nhưng khi đó, các DN cũng như cơ quan quản lý lại e ngại với diện tích này thì tình trạng “tập thể hóa chung cư” hoặc tình trạng cơi nới, “chuồng cọp” lại có thể diễn ra.
Từ nghịch lý này dẫn đến nghịch lý khác. Cùng với việc căn hộ có diện tích khá cao, giá tiền để có thể mua được căn hộ cũng lên đến cả chục triệu đồng/m2. Tức là với căn hộ khoảng 70m2 thì trị giá ít nhất cũng là 700 triệu đồng. Đến đây, ý nghĩa của khái niệm “thu nhập thấp” dường như đã không còn đúng nữa. Bởi vì đã là người có thu nhập thấp thì lấy đâu ra khoản tiền lớn này để mua NTNT.
Thời gian trôi đi đã cho thấy nghịch lý đã để lại hệ lụy. Rất nhiều người mua được NTNT nhưng không có tiền nộp đủ. Nhưng lại cũng có những kẻ cơ hội trục lợi mua NTNT nhằm bán đi kiếm lời. Cá biệt là cũng có rất nhiều người không phải diện “thu nhập thấp” cũng tranh mua và cuối cùng là… không có nhu cầu đến ở.
Đến nay, nghịch lý theo hướng ngược lại đang diễn ra. Do quá trình xét duyệt thủ tục chặt chẽ hơn, thị trường BĐS và phân khúc nhà chung cư ảm đạm thì NTNT bắt đầu ế. Cái nguyên nhân của sự ế không phải bắt đầu từ việc không có nhu cầu, mà bắt nguồn từ việc người thu nhập thấp không thể có tiền để mua nhà dạng này. Nguyên nhân thứ hai là do thị trường ảm đạm, quy định chặt chẽ nên những kẻ cơ hội không mua nhà dạng này nữa vì có mua cũng chẳng thể kiếm lời.
Kết quả là tại lần dự án NTNT Đặng Xá (Gia Lâm) có tổng số 946 căn, nhưng trong đợt 1 (tháng 5/2011) mở bán căn hộ đầu tiên, có 300 hồ sơ hợp lệ, nhưng chỉ có 200 người đến bốc thăm ký hợp đồng. Đợt 2 (tháng 7/2011) cũng chỉ có 400 hồ sơ hợp lệ được đăng ký. Còn tại dự án NTNT Sài Đồng (Long Biên) có 400 căn, bốc thăm trong tháng 5/2011 nhưng đến nay vẫn đang trong quá trình làm hợp đồng mua bán. Thậm chí, cũng đã có những người bốc thăm được rồi nhưng lại bỏ.
Giải pháp nào?
Qua những đợt bán và chào bán NTNT có thể thấy, việc diện tích nhà lớn, giá trị căn hộ cao là những rào cản chính khiến cho người có thu nhập thấp khó hoặc không thể tiếp cận được nhà dạng này.
Một cá nhân có nhu cầu mua nhà ở Đặng Xá cho biết: “Tôi đã đăng ký và đã có quyền mua NTNT. Thế nhưng tôi rất băn khoăn và lo lắng khi mà giá nhà hiện nay lên đến 10,4 triệu đồng/m2. Với căn hộ tôi đăng ký được là hơn 65m2 thì chỉ nhẩm tính đã thấy số tiền khá lớn. Bên cạnh đó, nếu tính kỹ thì cũng không phải là rẻ vì khu nhà ở cách trung tâm rất xa tới gần 20km. Việc diện tích nhà lớn, số tiền cần phải đóng cũng rất cao, cộng với những bất tiện trong sinh hoạt hằng ngày như con cái học hành, vợ chồng đi làm việc… khiến cho bản thân tôi cũng muốn rút lui”. Đồng thuận ý kiến này, nhiều cá nhân khác cho rằng với giá nhà cao như vậy thì quả là thách thức cho tất cả những ai thuộc diện đúng nghĩa là “thu nhập thấp”.
Vậy đâu là giải pháp cho vấn đề này? Nhiều chuyên gia và bản thân những cá nhân có nhu cầu thực sự cho rằng, diện tích nhà nên nhỏ lại, chỉ tối đa là 40m2 là phù hợp nhất. Khi diện tích nhỏ lại thì trị giá tiền để mua căn nhà cũng ít hơn. Khi đó may ra người thu nhập thấp mới có thể tiếp cận được.
Bên cạnh ý kiến này, số đông chuyên gia cũng cho rằng NTNT là một chính sách an sinh xã hội. Vì thế cần có bàn tay của Nhà nước trong việc cung cấp nguồn vốn, quản lý và vận dụng chính sách. Ví dụ với một công nhân, công chức mới ra trường và có thu nhập thấp thì nên được hỗ trợ vay vốn ngân hàng để mua nhà và thế chấp bằng chính căn hộ đó cũng như việc trích trả tiền bắt buộc từ thu nhập cá nhân hằng tháng.
Khi cá nhân có thu nhập tăng lên và muốn chuyển nhượng thì đối tượng mua lại cũng phải là người có thu nhập thấp và giá cả sẽ được ấn định sau khi đã chiết trừ khấu hao theo thời gian. Như vậy, đây sẽ là nguồn nhà khá ổn định giải quyết nhu cầu về nhà ở cho số đông đối tượng có nhu cầu, vừa đáp ứng được nhu cầu an sinh, vừa quản lý chặt chẽ.
Tuy nhiên về lâu dài, biện pháp chính được đề xuất vẫn là diện tích nhà nhỏ lại và áp dụng theo kiểu: Một phần diện tích được bán ưu đãi, một phần được cho thuê. Khi đó, tùy từng đối tượng có thu nhập như thế nào sẽ có thể tiếp cận nhà ở dạng thuê toàn bộ, mua hoặc thuê từng phần hoặc mua toàn bộ căn nhà. Đây là cách mà số đông các quốc gia trên thế giới đang thực hiện và đem lại hiệu quả thiết thực.
Đức Long – Hải Minh
[ Chuyên đề : Nhà ở xã hội ]
