Phải chăng có sự mất cân đối hay lạc hướng đầu tư trong lĩnh vực nhà ở đô thị?
Nhà ở xã hội: cung – cầu xa cách
Ở phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, nhu cầu nhà ở là thực nhưng dường như nằm ngoài khả năng của những người thực sự có nhu cầu. Với mức giá trung bình 12- 15 triệu đồng/m2 của các chung cư ven Thành phố Hà Nội, được dành cho mục đích tái định cư hoặc cho người có thu nhập thấp hiện nay, thì theo tính toán, một gia đình 4 người, nhu cầu nhà ở trung bình 15 m2/đầu người, có thu nhập trung bình, phải mất khoảng 20 năm dành dụm mới có thể mua được một căn hộ chung cư khoảng 60 m2. Bởi vậy, trong thực tế, có rất nhiều khu chung cư, tái định cư dành cho người có thu nhập thấp hoặc trung bình, đều do người có thu nhập cao bỏ tiền ra đầu tư và cho người thu nhập thấp… thuê lại.
Mặc dù chính quyền địa phương đã có rất nhiều chính sách hỗ trợ, khuyến khích các chủ đầu tư phát triển nhóm nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp hoặc trung bình, nhưng dường như, các nỗ lực này không bù đắp nổi sự khắc nghiệt của kinh tế thị trường.
Chung cư cao cấp và đô thị mới: mảnh đất “lắm người nhiều ma”
Có thể nói, đây là mảng thị trường thực sự sôi động của thị trường bất động sản Hà Nội nói riêng và của các đô thị trên cả nước nói chung. Mặc dù chỉ chiếm khoảng 10% tổng nhu cầu về nhà ở, nhưng hầu hết các nhà đầu tư và kinh doanh bất động sản đều tìm cách lao vào phân khúc thị trường này, và hiển nhiên, sự cạnh tranh cũng khốc liệt.
Khác với thời điểm những tháng cuối năm 2007, thị trường thuộc về người bán, trong khoảng thời gian gần đây, thị trường đã chuyển sang người mua. Điều này trước hết do ảnh hưởng của sự suy thoái của nền kinh tế, nhưng bên cạnh đó, một nguyên nhân quan trọng khác là sự tập trung quá nhiều của các nhà đầu tư lớn, khiến nguồn cung trở nên bão hoà. Mặc dù các dự án đặc biệt cao cấp (Keangnam, Ha noi Landmard, Vincom Park Place…) mới trong giai đoạn khởi công, nhưng giá bán căn hộ được niêm yết đều ở mức 3.000-4.000 USD/m2. Hiển nhiên, mức giá này sàng lọc người mua rất khắc nghiệt.
Ở phân khúc ít cao cấp hơn, với mức giá ngót nghét 2.000 USD/m2, cũng có tới hàng chục dự án lớn, nhỏ được phê duyệt, đang thi công hoặc chuẩn bị khởi công, nhưng phần nhiều đều rơi vào tình trạng tiến thoái lưỡng nan, do việc huy động vốn gặp khó khăn. Bên cạnh đó, yếu tố chi phí xây dựng tăng mạnh cũng làm cho một số dự án, mặc dù đã ký hợp đồng góp vốn hoặc bán được một tỷ lệ lớn, khó tiếp tục thực hiện. Điều này ắt dẫn tới việc giảm giá của các khu đô thị, chung cư cao cấp.
Theo thống kê từ hệ thống các sàn giao dịch bất động sản của Century Group, các giao dịch ở phân khúc nhà ở đô thị cao cấp giảm cả về số lượng lẫn giá trị giao dịch. Các giao dịch thuê – cho thuê ở các khu đô thị này chiếm tới khoảng 90% số các giao dịch tại hệ thống sàn của Century Group. Có trên 40% các căn hộ chung cư ở khu vực vành đai 2 trở vào được sử dụng để cho thuê, tức là các nhà đầu tư mua không phải để ở. Trong số đó, trên 70% các căn hộ được thuê để làm… văn phòng. Mặc dù thiếu nhiều tiện ích văn phòng thiết yếu, và các toà cao ốc văn phòng cũng không còn đầy nghẹt như năm trước, nhưng việc sử dụng các căn hộ chung cư làm văn phòng dường như đang là một giải pháp thiết yếu trong thời khủng hoảng, vì lý do đơn giản là… giá rẻ.
Ánh sáng cuối đường hầm?
Trong những tháng cuối năm 2008, nhiều nhà đầu tư nước ngoài và cả trong nước ngấm ngầm thực hiện chiến lược “diều hâu”, tức là mua lại các dự án bất động sản đang rơi vào bế tắc với giá rẻ. Các nhà đầu tư sơ phát, mặc dù tiếc đứt ruột, nhưng không còn cách nào khác đành phải chuyển nhượng dự án. Xu hướng này được dự đoán sẽ lên đỉnh điểm vào cuối năm – thời điểm đáo hạn ngân hàng và sẽ còn tiếp tục tới khoảng giữa năm 2009 – thời điểm dự báo sự phục hồi của nền kinh tế và làn sóng đầu tư.
Theo ý kiến một số nhà đầu tư nước ngoài, cũng như kinh nghiệm của các chuyên gia trong nước, ở nước ta, các dự án bất động sản nhà ở thành công được nhờ các nguyên nhân chính như có sự nghiên cứu thị trường chu đáo, để từ đó đưa ra sản phẩm hợp lý; có phương thức bán và huy động vốn linh hoạt, đáp ứng khả năng và nhu cầu của nhiều đối tượng khác nhau. Bên cạnh đó, việc các dự án có phương thức tiếp thị phù hợp hành vi tiêu dùng của người Việt Nam cũng được cho là một nguyên nhân cơ bản mang lại thành công cho dự án. Trên thực tế, nhiều dự án bất động sản mặc dù đạt được các tiêu chuẩn thiết kế và chất lượng công trình, nhưng do thiếu hiểu biết về hành vi mua bất động sản của người Việt Nam, nên việc phân phối và tiêu thụ sản phẩm gặp khó khăn.
>>
