Trải qua hơn 5 năm trầm lắng, đến năm 2014 thị trường bất động sản Việt Nam được cho là đã ở vùng đáy, bắt đầu tích lũy để chuẩn bị cho một chu kỳ phát triển mới. Nhiều giải pháp được đưa ra để hỗ trợ thị trường, từ tăng cường quản lý, giám sát vĩ mô, khơi thông dòng tiền, đổi mới pháp luật cho đến các giải pháp vi mô từ phía doanh nghiệp như tái cấu trúc hoạt động kinh doanh và đội ngũ nhân sự theo hướng tinh gọn hơn, chuyên nghiệp hơn. Tuy nhiên, việc phát triển sản phẩm mới để tăng tính hấp dẫn cho thị trường bất động sản thì lại ít được bàn đến.
Khác với các quốc gia phát triển như Mỹ, Anh, Nhật, nơi bất động sản thương mại đóng vai trò chủ lực, tại Việt Nam, khi nói thị trường bất động sản, người ta sẽ hiểu là thị trường bất động sản nhà ở. Đây là yếu tố cho thấy thị trường địa ốc Việt Nam vẫn còn đang ở giai đoạn phát triển thấp, thậm chí so với một số nước trong khu vực như Malaysia, Thái Lan.
Điều này có nhiều nguyên do: (1) doanh nghiệp chỉ tập trung thuê văn phòng tại khu vực trung tâm; (2) việc sở hữu một phần cao ốc thương mại còn nhiều khó khăn; (3) Việt Nam chưa có nhiều các công cụ đầu tư (công cụ phái sinh, chứng chỉ nợ, thị trường ngoại hối, giao dịch quyền chọn, thị trường giao sau), nên người dân khi có tiền nhàn rỗi thường đi mua nhà.
Thế nhưng, sản phẩm bất động sản nhà ở Việt Nam lại không có nhiều để họ có thể lựa chọn (ở đây chưa bàn đến sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng hay các dạng nhà ở xã hội).
Vì không nhiều người Việt Nam thuộc tầng lớp giàu có, nên để hướng tới các khách hàng có ít tiền hơn, các nhà phát triển dự án biệt thự có xây dựng loại biệt thự đơn lập, song lập hay tứ lập. Dù vậy, sở hữu hay đầu tư biệt thự là cuộc chơi của của một số ít người có tiềm lực tài chính mạnh, chiếm khoảng 5% người mua nhà.
Sản phẩm chủ lực trên thị trường (có tại các thành phố lớn) là căn hộ cao tầng. Đối tượng khách hàng khá đa dạng, từ người có nhu cầu ở thực sự cho đến người có nhu cầu mua để đầu tư (chủ yếu là cho thuê lại). Sản phẩm này có thể là căn hộ 1 tầng, căn hộ 2 tầng hay căn hộ thông tầng (penthouse).
Dù được xem là con át chủ bài của thị trường bất động sản nhà ở tại các đô thị lớn, nhưng tại Việt Nam, căn hộ cao tầng vẫn còn gặp nhiều thách thức, chủ yếu đến từ mâu thuẫn lợi ích giữa người mua nhà và các công ty phát triển nhà (liên quan đến tiến độ hoàn thành công trình, diện tích chung – riêng, các chi phí liên quan sử dụng căn nhà). Đặc biệt, nhiều người mua nhà gần đây rất quan ngại đến vấn đề an toàn cháy nổ và an toàn thang máy tại các tòa nhà chung cư cao tầng.
Sản phẩm nằm giữa 2 phân khúc trên là nhà phố. Vì diện tích nền nhà tối thiểu 100 m2 và thiết kế từ 3-5 tầng với diện tích sử dụng từ 300-450 m2, nên tổng số tiền bỏ ra để sở hữu 1 căn nhà phố cũng không hề rẻ. Dự án Nakyco ở quận Tân Phú, chẳng hạn, có giá khoảng 3 tỉ đồng đối với nền có diện tích 100 m2. Xây 3 tầng trên nền đất này cũng mất khoảng 1,5 tỉ đồng. Như vậy, muốn sở hữu 1 căn nhà ở đây, người mua phải chi khoảng 4,5 tỉ đồng.
Vậy nếu người mua không thích căn hộ cao tầng nhưng vẫn muốn ở nhà phố với diện tích sử dụng 150-200 m2 (tương đương 1 căn hộ 3-4 phòng ngủ, có chỗ đậu ôtô ngay tại nhà), có lầu… với số tiền bỏ ra chỉ bằng 50% so với nhà phố truyền thống? Đối với nhóm khách hàng này, nhà phố đa sở hữu – 1 nhà phố 2 chủ sở hữu là lựa chọn thích hợp.
Tâm lý chung của phần lớn người dân Việt Nam là thích mua nhà phố hơn là căn hộ chung cư (xét cùng vị trí, quy hoạch, chất lượng…). Tuy nhiên, không phải ai cũng có đủ tiền để mua nhà phố, nhưng họ cũng không chấp nhận mua căn hộ cao tầng. Đối tượng khách hàng này muốn một loại sản phẩm có diện tích lớn hơn căn hộ chung cư, có tính riêng tư cao hơn, ít lo ngại về rủi ro cháy nổ, an toàn hệ thống thang máy… Vì thế, nhà phố đa sở hữu là một lựa chọn khả dĩ của họ.
Đối với các chủ đầu tư, đây có thể là hướng đi mới trong việc phát triển sản phẩm phù hợp với nhu cầu và thu nhập của người mua nhà. Sản phẩm nhà phố đa sở hữu tương tự như nhà phố truyền thống, nhưng tính thanh khoản được dự báo sẽ tốt hơn do đáp ứng được nhu cầu của nhóm khách hàng nằm giữa phân khúc nhà phố truyền thống và căn hộ chung cư.
Sản phẩm này cũng mang tính chất như chung cư, nhưng phân kỳ đầu tư sẽ linh hoạt hơn, có thể triển khai bán hàng và xây dựng theo hình thức cuốn chiếu, giảm rủi ro khi thị trường biến động.
Rõ ràng, một thị trường có càng nhiều sản phẩm, nhiều loại hình kinh doanh để lựa chọn (bán, cho thuê, cho thuê mua) thì sức hấp dẫn sẽ càng tăng, thu hút càng nhiều thành phần tham gia thị trường, người tiêu dùng sẽ có nhiều lựa chọn. Đó là cơ sở để giúp thị trường bất động sản hồi phục.
Nguyễn Nguyên Thái / MBA, MCE
