Chặn dòng tiền, nhiều lo ngại
Bộ Xây dựng vừa đưa dự thảo “Nghị quyết về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản” để lấy ý kiến. Dự thảo nêu ba giải pháp quan trọng là thành lập trung tâm giao dịch bất động sản, chính sách hạn chế cho vay người mua nhà thứ hai trở đi và cuối cùng là phát triển nhà thương mại “giá phù hợp”.
Tạm bỏ qua vấn đề thành lập trung tâm giao dịch vì chưa có những thông tin cụ thể, hai chính sách khác định hướng rõ vào hai nhóm cung và cầu. Tuy nhiên, chính sách tín dụng với đặc điểm là “đánh” vào tâm lý đầu cơ từ phía cầu, lại đang nhận được nhiều tranh cãi trái chiều.
Thực tế, hạn chế tín dụng bất động sản là phương pháp phổ biến mà cơ quan quản lý thực hiện để giảm bớt nhu cầu sở hữu hay mua bán. Trong đó có nhiều phương thức khác nhau, như dự thảo đề xuất là tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản, ngoài ra còn có hệ số rủi ro khoản vay (bất động sản cao nhất), tỷ lệ nợ trên thu nhập, giới hạn theo lĩnh vực… Bản thân ngành ngân hàng vẫn đang có nhiều quy định cụ thể để kiểm soát tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này, trong sự “ám ảnh” nợ xấu để lại từ hơn một thập kỷ trước và đến nay vẫn đang giải quyết.
Phía ủng hộ cho rằng đề xuất này phù hợp với tình hình hiện nay của thị trường khi dòng chảy tín dụng đang quá mạnh mẽ, dẫn đến lo ngại về việc đẩy giá bắt nguồn từ phía đòn bẩy cao. Trên thực tế, có những dự án chủ đầu tư bắt tay cùng nhà băng, cho phép người mua bỏ ít tiền mà được “lướt” sản phẩm, thậm chí còn trả giúp lãi trong một khoảng thời gian nhất định.
Ở khía cạnh này, có thể nói chính sách cũng không hẳn là “mạnh tay siết” tín dụng bất động sản, vì chỉ áp dụng cho căn nhà thứ hai, thứ ba trở lên. Một điểm lợi của giải pháp này là các nhà băng sẽ tăng khả năng cho vay hơn, nhưng dòng chảy vẫn còn thể vẫn là bất động sản (người khác vay mua, hoặc người chưa đủ tiền cần tích lũy thêm).
Điều này nghĩa là quy định này giúp kéo dài thời gian, vay bất động sản chậm lại chứ tổng thể dòng chảy trong dài hạn vẫn không đổi vì nhu cầu không giảm, trong khi bài toán cốt lõi là cân bằng cung cầu của thị trường bất động sản không đổi.
Dòng dư luận khác lại cho rằng các quy định này cũng khó lòng cản bước nổi dòng tiền đầu cơ. Thử nhìn theo hướng khác, có nhiều cách để “lách” quy định này, chẳng hạn như tăng giá trị tài sản (để quy mô được vay cũng tăng lên theo). Mặt khác, các khoản vay “núp bóng” tiêu dùng hay sản xuất cũng có thể gia tăng lên. Dòng tiền vẫn chảy nhưng sẽ mang tính “ẩn danh” hơn.
Bên cạnh đó, cần nói thêm rằng nhu cầu sở hữu bất động sản, dù là căn nhà thứ nhất hay thứ hai là khó giảm. Người Việt có nhu cầu tích lũy tài sản để giảm bớt tác động của lạm phát, trong đó bất động sản, vàng thường là đích nhắm. Vàng tăng do giá thế giới, còn giá vốn nhà đất chịu ảnh hưởng từ các yếu tố nội địa, nhưng dòng tiền đầu tư lại phụ thuộc nhiều vào giá thế giới (lãi suất đô la). Do đó, các biến số vĩ mô liên quan bản thân đã “buộc chặt” thị trường bất động sản với tăng trưởng kinh tế. Khi siết lại cũng sẽ có những tác động ảnh hưởng nhất định.
Chưa cụ thể hóa và đặt chung tổng thể giải pháp
Đề xuất này dường như vẫn đang “đơn giản hóa” nhiều thứ. Ai cũng hiểu quy định hạn chế tín dụng đứng riêng lẻ một mình như vậy là khó khả thi, muốn siết chặt hơn cần thêm những điều kiện khác.
Một điểm cần chú ý là chính sách chưa phân biệt các nhu cầu khác nhau là sở hữu, đầu tư hoặc đầu cơ. Chẳng hạn người có nhu cầu sở hữu, chỉ mua và nắm giữ lâu dài, cho thuê thì cũng không khác gì so với người mua rồi bán ngay. Người đầu cơ thì mang tính giao dịch ngắn hạn, dòng tiền cũng xoay nhanh hơn.
Chính sách chỉ loại trừ nhà ở xã hội, nhưng chưa phân biệt giữa thị trường sơ cấp hay thứ cấp, các loại dự án cao cấp hay trung cấp, vì quy mô dòng tiền cũng hoàn toàn khác nhau. Một dự án cao cấp lên đến cả trăm triệu mỗi m2 thì dư nợ tín dụng khác rất nhiều so với dự án 30 triệu mỗi m2.
Thực tế đã có đề xuất đánh vào phía cầu với chính sách thuế, nghĩa là tập trung vào các đối tượng mua bán nhiều hơn. Hồi tháng 7, Bộ Tài chính từng đề xuất thuế 20% trên giá trị chênh lệch giữa giá mua và bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng, hay đề xuất thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ; nhưng các đề xuất này đã được rút trong dự thảo mới.
Một hiểu lầm là nhiều người nghĩ rằng tăng cường kiểm soát giá nhà theo phía cầu sẽ giúp giá giảm đi. Giá tăng cần đặt trong sự kiểm soát dòng tiền là đúng, chứ không phải tăng phi lý (tăng ảo), hay tăng mạnh hơn nhiều so với thu nhập. Điều này nghĩa là giá nhà còn phụ thuộc rất nhiều vào phía cung (tức số lượng dự án và chi phí thực hiện dự án). Đây cũng là bài toán khó mà hầu hết các quốc gia đều đang đối mặt.
Cần nhìn nhận bối cảnh hiện nay là giá mua khó giảm vì không có nhiều lựa chọn về nguồn cung, trong khi nhu cầu mua thì không giảm, nhưng sức cầu thì giảm vì tăng trưởng thu nhập không theo kịp giá nhà, đặc biệt là sự phân hóa về thu nhập diễn ra ngày càng mạnh mẽ.
Trước đó, như báo cáo của Bộ xây dựng trình bày, kinh nghiệm quốc tế từ việc điều tiết giá bất động sản nhà ở cho thấy Việt Nam cần kết hợp nhiều công cụ (thuế, tín dụng, hạn mức mua, kiểm soát giao dịch) và áp dụng linh hoạt theo vùng, phân khúc nhà ở (nhà ở xã hội, nhà ở thương mại, giá rẻ, trung cấp, cao cấp…) để việc điều tiết giá bất động sản được hiệu quả. Tuy nhiên, đề xuất vẫn chưa được cụ thể hóa và dường như khá đơn giản vì đứng độc lập.
Bên cạnh các chính sách tập trung xây dựng nguồn cung, có lẽ Bộ xây dựng nên tập trung vào chuyên môn chính là tăng cường tính minh bạch của thị trường. Để hạn chế tình trạng “làm giá” nhà đất, có lẽ cần thêm những án lệ tương tự như việc thao túng giá cổ phiếu trên thị trường chứng khoán.
Dũng Nguyễn
