Kể từ khi mở cửa và xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, đất đai là thứ tài sản không ngừng lên giá ở Việt Nam. Thị trường bất động sản có lúc thăng, lúc trầm, những cơn “sốt nóng” giá hừng hực và những “cơn nguội lạnh” giá lao dốc đến mỏi mắt tìm kiếm người mua cắt lỗ cũng không xong, nhưng nhìn trong chiều dài của cả thập kỷ, thậm chí vài thập kỷ, giá nhà đất luôn vận động khúc khuỷu để rồi đến một thời điểm, tất thảy mọi người đều thừa nhận giá vẫn tăng.
Khu “đất vàng” 2-4-6 Hai bà Trưng, quận 1, TPHCM phù phép về thành tư nhân. (Ảnh: Zing.vn)
Giá bất động sản không chỉ biến thiên “tự lực cánh sinh”, mà nằm trong sự điều tiết của lạm phát, của thu nhập bình quân đầu người, của dân số ngày một đông đảo và nhất là sự chuyển dịch trong lối sống của thế hệ mới, trẻ – những người muốn có một tổ ấm riêng, không còn phải sống hai – ba thế hệ dưới một mái nhà như ông bà, cha mẹ trước đây.
Bởi thế không có gì lạ khi nhà đất không chỉ là một trong số những nhu cầu thiết yếu của mỗi người mà còn thứ hàng hóa đầu cơ cao độ. Sự đầu cơ đất đai càng dài hơi, lợi nhuận càng cao. Muốn thế, người đầu cơ phải trường vốn. Nhưng vốn về tổng thể, không chỉ là câu chuyện của mỗi người, nó là câu chuyện của cả nền kinh tế. Khi vốn tự có thấp, đầu cơ sẽ dẫn đến sử dụng đòn bẩy tài chính cao, cao hết cỡ.
Ngân hàng là nơi duy nhất ở Việt Nam có thể cung cấp đòn bẩy tài chính cao một khi thị trường chứng khoán vẫn chỉ là một cái chợ dạng cận biên, chưa đủ sức lên tầm mới nổi. Hãy nhìn vào đống tài sản thế chấp, cầm cố ở ngân hàng để làm điểm tựa cho sự vay vốn. Dư nợ của toàn hệ thống các tổ chức tín dụng hiện tại, theo Ngân hàng Nhà nước, đã lên 6,9 triệu tỉ đồng và khoảng 70-75% tài sản đảm bảo cho khoản vay là bằng bất động sản, tức giá trị nhà đất nằm ở ngân hàng ước chừng 5 triệu tỉ đồng.
Thử xem xét ngân hàng có tiềm lực tài chính lành mạnh nhất hệ thống là Vietcombank. Theo báo cáo tài chính chín tháng đầu năm 2018, giá trị tài sản cầm cố là bất động sản ở Vietcombank đến ngày 30-9-2018 là 568.604 tỉ đồng, trong khi dư nợ đến cùng thời điểm là 616.409 tỉ đồng, cao nhất trong lịch sử ngân hàng này. Trong cơ cấu tài sản đảm bảo của Vietcombank còn có những thứ khác như tiền gửi, giấy tờ có giá, tài sản khác, nhưng chúng chiếm tỷ trọng nhỏ so với bất động sản.
Đi vay thì phải trả lãi. Vay càng lâu, lãi càng cao, lãi mẹ đẻ lãi con và không ít trường hợp lãi còn cao hơn dư nợ gốc. Trong đầu cơ đất đai, giá đất phải tăng không những đủ bù đắp tiền vay cộng lãi, mà còn phải cao hơn để người đầu cơ có lời. Nếu không, đầu cơ sẽ lỗ nặng.
Ở các nước, thường khi có được mảnh đất giá trị trong các thành phố, chủ sở hữu sẽ khai thác bằng cách xây dựng các công trình, rồi đưa vào sử dụng các công trình ấy hoặc bán sản phẩm từ công trình ấy. Nghĩa là họ hoàn tất một chu trình đầu tư có lợi cho cả bản thân và cộng đồng. Muốn thế, ngoài tiền mua đất, họ phải có vốn xây dựng và vốn “chờ thời” (vốn đọng) cho đến khi công trình được khai thác hết công suất và qua điểm hòa vốn, mang lại lợi nhuận.
Ở Việt Nam, nhất là các đô thị lớn, chủ nhân những mảnh đất vàng, đất kim cương nếu xây dựng công trình rồi khai thác, thời gian hoàn vốn phải tính thêm hàng chục năm, chưa kể tiền xây dựng cũng phải vay ngân hàng, vốn đọng sau đó cũng nhờ cậy ngân hàng. Ngân hàng nào dám cho vay dài hạn 15-20 năm một công trình hàng ngàn tỉ đồng khi mà vốn huy động chủ yếu toàn ngắn hạn dưới 12 tháng?
Thế nên người ta chỉ đầu cơ đất chứ không đầu cơ khai thác đất. Đất mua xong, quây lại làm bãi giữ xe, đậu ô tô dù trên giấy tờ có thiết kế công trình, thời gian thi công, đưa vào sử dụng… đủ cả. Lý do chưa xây dựng rất đơn giản: chưa có vốn, đang chờ vốn. Trong thời gian ấy, các chủ nhân cứ có lời là chuyển nhượng, mua bán lòng vòng cũng chẳng sao. Để kéo dài thời gian đầu cơ, chủ nhân mới lại thay đổi thiết kế công trình, mục đích sử dụng… Cứ thế, các mảnh đất vàng, kim cương cỏ mọc um tùm, chẳng khác nào bãi chăn trâu của trẻ du mục ở thôn quê.
Thực trạng đầu cơ đất kiểu này không thể tồn tại ngay từ đầu nếu bộ máy công quyền liên quan đến thủ tục đất đai toàn là những người liêm chính, trong sạch. Đất đai theo Hiến pháp là sở hữu toàn dân. Bất cứ người nào chạy xe qua, đi ngang qua mảnh đất đầu đường Hai Bà Trưng, quận 1, TPHCM hay mảnh đất trên đường Lê Duẩn đối diện Ủy ban nhân dân, Hội đồng nhân dân quận 1, đều có thể nói “tôi có sở hữu trong đó”. Nhưng trên giấy tờ pháp lý không có gì chứng minh điều ấy. Sở hữu toàn dân là một khái niệm chung. Giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng một mảnh đất là riêng.
Một số cá nhân trong bộ máy công quyền khác những người bình thường đi ngang qua các khu đất vàng hàng ngày là họ có quyền, quyền lực đụng chạm đến giấy tờ pháp lý quyền sử dụng đất các khu đất vàng kia. Ở đây công quyền là quyền lực chung để giải quyết quyền sử dụng đất của những mảnh đất riêng.
Công cuộc “đốt lò” chống tham nhũng đang xoáy vào cách sử dụng quyền lực chung cho mục đích riêng này. Các cựu phó chủ tịch Ủy ban nhân dân TPHCM như Nguyễn Hữu Tín, Nguyễn Thành Tài và một số cựu quan chức sở tài nguyên – môi trường thành phố, cựu quan chức quận huyện đã bị khởi tố, bắt tạm giam. Sẽ có những phiên tòa xét xử. Nhưng vẫn còn lại đấy vấn đề bao giờ các mảnh đất vàng được các chủ đầu tư xứng đáng “công đức vẹn toàn” về pháp lý và tiềm lực tài chính khai thác để chúng không còn là nơi cỏ ngự chốn không người?
Hải Lý
(TBKTSG)
