Qua kiểm tra, khảo sát một số dự án phát triển khu đô thị trên địa bàn Hà Nội và TP Hồ Chí Minh cho thấy, phần lớn các dự án đều bị điều chỉnh quy hoạch, kiến trúc và chức năng sử dụng so với quy hoạch ban đầu.
Tình trạng vi phạm quy hoạch, thiếu hạ tầng xã hội là phổ biến khi mà các chủ đầu tư chỉ xây dựng nhà ở phân lô bán nền để kinh doanh, bỏ rơi quyền lợi của người mua.
Ảnh bên : Có bao nhiêu tòa chung cư đầy đủ các khu chức năng vui chơi giải trí? (Ảnh: Hồng Vĩnh)
Hà Nội: Điều chỉnh tùm lum
Theo kết quả kiểm tra, hầu hết các dự án đầu tư khu đô thị mới, nhà ở đều có sự điều chỉnh so với quy hoạch ban đầu theo hướng có lợi cho chủ đầu tư.
Nhiều ô đất ở tại các khu đô thị đã bị tăng mật độ, diện tích sàn xây dựng và chiều cao công trình. Trong khi, các ô đất có chức năng dịch vụ công cộng thì lại bị điều chỉnh sang công trình hỗn hợp, trong đó có cả nhà ở.
Điển hình như khu đô thị mới Cổ Nhuế – Xuân Đỉnh (Từ Liêm); Văn Quán – Yên Phúc (Hà Đông) hay Đông Nam Trần Duy Hưng … việc điều chỉnh quy hoạch được thực hiện nhiều lần và thiếu đồng bộ trong đầu tư.
Đặc biệt, tại khu đô thị mới Văn Quán – Yên Phúc do Tổng Cty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư đã được điều chỉnh quy hoạch nhiều lần. Nhiều ô quy hoạch chỉ tiêu sau điều chỉnh có đột biến lớn.
Ví dụ ô đất ký hiệu CQ1 và CC2 có chiều cao theo quy hoạch ban đầu từ 6 tầng, sau khi điều chỉnh đã tăng lên 36 tầng. Ô đất ký hiệu CX2 ban đầu được xác định là cây xanh, chủ đầu tư đã xây dựng thêm công trình công cộng như câu lạc bộ, nhà hàng với mật độ xây dựng lớn.
Cùng với chủ đầu tư, người sử dụng công trình thấp tầng nhà vườn, biệt thự cũng tự ý thay đổi thiết kế, quy mô công trình, dẫn đến sự sai khác so với quy hoạch, kiến trúc được phê duyệt.
Không những vậy, việc phát triển nhanh các khu đô thị mới, khu nhà ở nhưng thiếu quy hoạch chung đồng bộ dẫn đến việc giữa các dự án chưa có sự khớp nối về tổ chức không gian, cảnh quan, hạ tầng kỹ thuật…
Ảnh bên : Một dự án nhà khu đô thị Văn Quán bị điều chỉnh quy hoạch từ 6 tầng lên 36 tầng (Ảnh: N.Tú)
Cụ thể, qua kiểm tra, đa số chủ đầu tư chỉ chú trọng xây nhà ở để bán và các phần khác để kinh doanh thu lãi. Trong khi đó, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và hệ thống công viên cây xanh thì không mấy được quan tâm.
Hầu hết ở các dự án chưa được đầu tư xây trường học. Điều này dẫn đến tình trạng không đáp ứng được điều kiện sống cho người dân theo đúng tính chất của khu đô thị mới, khu nhà ở.
Chẳng hạn, dù người dân đã đến sinh sống từ lâu nhưng khu đô thị ở Đồng Me cho đến thời điểm kiểm tra, điện, nước vẫn chưa được hoàn thiện.
Tại khu đô thị mới Cổ Nhuế – Xuân Đỉnh, Đặng Xá, nhà ở đã bán, các hộ dân về sinh sống nhưng công trình công cộng, trường học chưa được đầu tư xây dựng.
Khu đô thị mới Sài Đồng, UBND quận Long Biên mới xây được 1 trường tiểu học, còn 4 lô xây dựng trường học, nhà trẻ khác theo quy hoạch vẫn bỏ trống…
Ngoài ra, theo đánh giá, các khu đô thị mới, khu nhà ở hiện nay, do thiếu cơ sở hành chính, khám chữa bệnh, học tập, vui chơi; tạo nên dòng người dịch chuyển gây ra quá tải, ùn tắc giao thông.
TPHCM: Đất siêu thị lại xây…chung cư
Hơn 10 năm trước, Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định giao 64.158m2 đất thuộc phường Thảo Điền (quận 2, TPHCM) cho Cty Cổ phần Ngoại thương – Phát triển đầu tư TPHCM (Fideco) xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu nhà ở, câu lạc bộ thể dục thể thao và siêu thị.
Theo tìm hiểu của PV, năm 2000, Kiến trúc sư trưởng thành phố có văn bản quy định diện tích đất quy hoạch làm siêu thị là 2.756m2, gồm diện tích xây dựng là 800m2, cao 3 tầng, diện tích khuôn viên 1.956m2.
Tuy nhiên, từ đó đến nay, các cơ quan chức năng liên tục chấp thuận chuyển mục đích sử dụng đất siêu thị sang xây dựng chung cư, hết 11 tầng lại tăng lên đến 15 tầng và đương nhiên, quỹ đất quy hoạch xây dựng siêu thị và các công trình công cộng phục vụ người dân biến mất hoặc bị teo tóp.
- Ảnh bên : Khu đất làm văn phòng ở Cty Bình Minh đang được cơ sở giáo dục thuê (Ảnh: T.V)
Lý do chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo lý giải của lãnh đạo Fideco là hiện tại, cách cao ốc Thảo Điền khoảng 500m đã có một “đại siêu thị” Metro An Phú nên chuyển phần đất xây dựng siêu thị sang xây cao ốc là hợp lý và kinh tế. Hiện nay, chủ đầu tư đã rao bán căn hộ cao ốc xây trên đất siêu thị, khiến những người mua đất ban đầu vô cùng bức xúc.
Cty Cổ phần Xây và Phát triển đô thị Bình Minh (Cty Bình Minh) được thành phố giao cho nhiều dự án lớn như: khu dân cư An Khánh 1, An Khánh 2, khu biệt thự An Phú, khu dân cư Đại Lộc…
Ở dự án biệt thự Thảo Điền (90 đường Quốc Hương, phường Thảo Điền, quận 2) Cty đã bán cho khách hàng từ năm 2000, theo quy hoạch phân lô chuẩn. Thế nhưng tháng 7-2001, lãnh đạo Cty ký bán một phần diện tích công viên lên tới 913 m2 (trong đó có 540 m2 diện tích cây xanh) cho một cá nhân để thu về 320 lượng vàng.
Còn khu đất rộng trên 1.000m2 (số 1, lô L, khu dân cư Miếu Nổi, phường 3, quận Bình Thạnh) được Thành phố giao cho Cty Bình Minh xây dựng để làm văn phòng thì Cty đã định giá và chuyển luôn cho tư nhân dù họ mới chỉ đóng tiền cọc. Cá nhân được chuyển nhượng này lập tức sang ngay cho một người khác để thu lợi hàng chục tỷ đồng.
Theo ông Nguyễn Trọng Hòa – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển TPHCM, khi làm quy hoạch, tất cả các dự án đều phải có mảng xanh, công trình công cộng nhưng khi triển khai thì thường các chủ đầu tư xén bớt. Sự không tuân thủ quy hoạch này của các chủ đầu tư lý giải vì sao tại nhiều dự án dân cư người dân mua nhà không được cấp sổ đỏ.
Tại phường 14 quận Gò Vấp này có 24 dự án, nhưng đến nay đều chưa làm xong hạ tầng. Nhiều chủ đầu tư sau khi được quận Gò Vấp chấp thuận địa điểm xây dựng và thỏa thuận tổng mặt bằng đã san lấp, phân lô bán cả phần đất quy hoạch cây xanh tập trung.
Do chủ đầu tư phân lô triệt để nhằm bán đất thu tiền nên hầu hết đường giao thông nội bộ đều được xây không đạt chuẩn, nhà xây dựng không có khoảng lùi… khiến nhiều người lỡ mua nhà, đất bị “treo” sổ đỏ và những quyền lợi hợp pháp.
| * 7 dự án kiểm tra đợt một gồm các KĐTM: Sài Đồng do Cty Cổ phần Xây dựng số 3 Hà Nội làm chủ đầu tư; Cổ Nhuế – Xuân Đỉnh do Cty TNHH NN MTV Kinh doanh dịch vụ nhà Hà Nội làm chủ đầu tư; Đặng Xá (Gia Lâm) do Tổng Cty Viglacera làm chủ đầu tư; Văn Quán – Yên Phúc do Tổng Cty HUD làm chủ đầu tư; Nam Thăng Long (Tây Hồ) do Cty TNHH Phát triển KĐT Nam Thăng Long làm chủ đầu tư; Khu nhà ở Đồng Me (Từ Liêm) do Cty Cổ phần ĐTPT đô thị và KCN Sông Đà làm chủ đầu tư; dự án hạ tầng kỹ thuật KĐT Đông Nam Trần Duy Hưng do Cty XD Công nghiệp làm chủ đầu tư.
* Trước những tồn tại trên, Chánh thanh tra Sở Xây dựng, Lê Quang Phú cho rằng, ngoài việc xử lý trách nhiệm của chủ đầu tư, cơ quan chức năng phải xử lý những bất cập trong cơ chế chính sách về quản lý đất đai, đầu tư xây dựng, giải phóng mặt bằng. Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội, Phí Thái Bình cho rằng, sắp tới sẽ tiếp tục triển khai rà soát các dự án chưa có đầy đủ hạ tầng xã hội, đặc biệt các công trình xây trường, công trình phúc lợi, dịch vụ theo quy hoạch, tiêu chuẩn trên quy mô diện tích, dân số. Đồng thời, thành phố sẽ xử lý nghiêm các chủ đầu tư vi phạm. |
Hải Đăng – Huy Thịnh – Hữu Vinh
