Trong Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai hiện hành đều không quy định diện tích tối thiểu của một thửa đất là bao nhiêu m2 thì người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy CNQSDĐ).
Trong đời sống xã hội, xuất phát từ nhu cầu của đời sống, việc nhập tách thửa đất đối với người sử dụng đất lại là chuyện bình thường, có người nhập nhiều thửa đất có diện tích ít m2 để thành một thửa đất có diện tích nhiều m2, có người lại tách một thửa đất thành nhiều thửa đất có diện tích ít m2 để tặng, cho hoặc chuyển đổi, chuyển nhượng cho người khác v.v.
(ảnh minh họa)
Cũng trong thực tế đời sống, có trường hợp người sử dụng đất chỉ bị thu hồi một phần diện tích của thửa đất, phần diện tích còn lại làm được căn nhà “siêu mỏng”, có trường hợp tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất người thừa kế được chia một phần đất ít ỏi gọi là “lộc” của cha mẹ cho. Nhưng người sở hữu căn nhà “siêu mỏng”, người được chia thừa kế quyền sử dụng đất với diện tích “ít ỏi” làm thủ tục cấp Giấy CNQSDĐ lại phải chờ đợi pháp luật.
Để giải quyết thực tế của đời sống đối với người sử dụng đất, ngày 25-5-2007 Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về cấp Giấy CNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất. Tại Điều 17 của Nghị định này có quy định như sau:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất cho phù hợp với điều kiện cụ thể của địa phương.
2. Thửa đất đang sử dụng, có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nhưng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận. Việc xây dựng nhà ở, công trình trên thửa đất đó phải theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
3. Không cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất, trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
4. Cơ quan công chứng, Ủy ban nhân dân cấp xã không được làm thủ tục công chứng, chứng thực chuyển quyền sử dụng đất đối với trường hợp tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất, trong đó có một hoặc nhiều thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh”
Theo quy định tại Điều 17 của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ mà chúng tôi trích dẫn ở trên thì có nhiều nội dung liên quan đến việc xét xử của Tòa án. Cụ thể là các nội dung sau:
Một là: Chia thừa kế quyền sử dụng đất: Khi giải quyết chia thừa kế quyền sử dụng đất thì phải thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều 17 của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ. Cụ thể là diện tích đất chia không được nhỏ hơn diện tích tối thiểu do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp quy định.
Hai là: Giải quyết tranh chấp về chuyển quyền sử dụng đất liên quan đến khoản 4 Điều 17 của Nghị định 84/2007/NĐ – CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ: bao gồm các hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất đối với thửa đất mà người sử dụng đất tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất, trong đó có thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích đất tối thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất tranh chấp.
Ba là: Giải quyết việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất liên quan đến khoản 3 Điều 17 của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ đối với trường hợp người sử dụng đất tự tách thửa đất thành hai hoặc nhiều thửa đất, trong đó có thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tổi thiểu theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi cấp Giấy CNQSDĐ.
Tuy pháp luật đã quy định nhưng khi giải quyết tranh chấp có liên quan đến Điều 17 của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ, có Tòa án đã không thực hiện theo quy định tại Điều 17 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ. Chúng tôi xin dẫn chứng một số vụ:
Ví dụ 1: Tòa án tỉnh H giải quyết tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, chia cho thừa kế N được 40m2 đất trong thửa đất 180m2, bản án đã có hiệu lực pháp luật, nhưng có đương sự khiếu nại. Vì lý do chia không đúng với quy định của Luật Đất đai. Khiếu nại của đương sự có ý kiến cho rằng: khiếu nại là không đúng. Vì trong Luật Đất đai có quy định chia thừa kế quyền sử dụng đất và trong Bộ Luật Dân sự cũng quy định về chia thừa kế quyền sử dụng đất. Ý kiến khác lại cho rằng khiếu nại của đương sự là đúng, vì khi giải quyết Tòa án đã không áp dụng Điều 17 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ. Kết quả giải quyết khiếu nại là: chấp nhận khiếu nại của đương sự, với lý do là: Ủy ban nhân dân tỉnh H thi hành Điều 17 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở đồng bằng thuộc tỉnh H là 60m2, Tòa án tách thửa chia cho thừa kế N được 40m2 đất đồng bằng là không đúng với quy định của Ủy ban nhân dân tỉnh H.
Ví dụ 2: Tòa án huyện B giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyển sử dụng 40m2 đất giữa ông M với ông T (ông M là nguyên đơn) đã quyết định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 40m2 đất giữa ông T với ông M. Vì hợp đồng có công chứng, việc chuyển nhượng là tự nguyện và ông M đã nhận đất, ông T đã nhận đủ tiền. Vụ án cũng đang có ý kiến khác nhau. Chúng tôi cho rằng Tòa án huyện B tỉnh N quyết định công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng 40m2 đất giữa ông T với ông M là không đúng với quy định tại khoản 4 Điều 17 của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ. Vì ông T tách 40m2 từ thửa đất 210m2 mà ông T được sử dụng hợp pháp nhưng 40m2 lại nhỏ hơn diện tích tách thửa tối thiểu do Ủy ban nhân dân tỉnh N quy định đối với đất đồng bằng thuộc tỉnh N (tỉnh N quy định diện tích tối thiểu tách thửa là 50m2)
Từ thực tế đó, chúng tôi đề nghị:
1. Tòa án thuộc tỉnh thành phố trực thuộc trung ương quy định về diện tích tổi thiểu tách thửa và quy định về trường hợp diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu nhưng vẫn cấp Giấy CNQSDĐ để làm căn cứ pháp luật trong giải quyết tranh chấp.
2. Tòa án nhân dân tối cao có văn bản hướng dẫn thực hiện Điều 17 của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25-5-2007 của Chính phủ để thực hiện thống nhất.
Lý Hồng Phong (Trường Đào tạo cán bộ Lê Hồng Phong – Hà Nội)
