Giao dịch trên sàn chưa phải là giải pháp công khai khi các thông tin về dự án, chủ đầu tư… vẫn chưa được công khai. Nhiều ý kiến cho rằng muốn thị trường bất động sản (BĐS) minh bạch nên tổ chức sàn giao dịch BĐS hoạt động như sàn chứng khoán.
Bài học khi mua nhà trên giấy
Năm 2009, một chủ đầu tư tại Hà Nội chưa được giao đất mà đã bán nhà trên giấy thu được 400 tỷ đồng vốn góp. Việc ấy chứng tỏ người dân không biết tý gì về dự án, về chủ đầu tư.
Pháp luật về kinh doanh BĐS đã đưa ra giải pháp về công khai, minh bạch là các giao dịch nhà dự án phải thông qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, giao dịch trên sàn cũng chưa phải là giải pháp công khai, minh bạch đầy đủ.
Theo nhận định của GS. TSKH Đặng Hùng Võ, cơ chế này chỉ bảo đảm công khai, minh bạch được các thủ tục giao dịch trên sàn, còn bản chất là thông tin các dự án như thế nào, chủ đầu tư ra sao, dự án có bao nhiêu đơn vị BĐS, đã bán được bao nhiêu, còn lại bao nhiêu, hay như bán nhà trên giấy… vẫn chưa thực sự công khai.
Hiện cả nước có khoảng 370 sàn giao dịch BĐS nhưng hầu hết đều không đúng chuẩn, hoạt động các sàn thực chất mới chỉ mang tính hình thức. Về việc này, bà Vũ Thị Hòa – Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và Phát triển thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, để các sàn hoạt động chuyên nghiệp phải bắt đầu từ chủ đầu tư.
Một khi chủ đầu tư làm đúng quy định thì buộc các sàn cũng phải hoạt động đúng. Thực tế hiện nay, có những chủ đầu tư chỉ có một, hai dự án nhưng cũng thành lập sàn riêng để bán sản phẩm của mình trong khi đáng ra họ phải giao sản phẩm của mình cho các sàn giao dịch khác bán.
“Nếu chủ đầu tư nào cũng lập sàn thì rất khó để có được các sàn hoạt động đúng chuẩn khi mà nguồn cung của các sàn đều rất hạn chế” – bà Hòa nói.
Về phía doanh nghiệp, ông Trần Minh Hoàng – Chủ tịch HĐQT Vinaland cho rằng: Minh bạch bắt đầu từ chủ đầu tư dự án, dự án phải được cơ quan thẩm định xem xét, các đơn vị liên quan phải công bố những căn cứ pháp lý về dự án như: dự án được phê duyệt, có giấy phép xây dựng chưa…
Hay những thông tin về quy hoạch, GPMB… đang ở giai đoạn nào cũng cần phải được thông tin công khai… “Hiện nay, có rất nhiều trường hợp dự án mới được vẽ nhưng đó chỉ là bản vẽ trên giấy, còn thực tế thì khác xa” – ông Hoàng khẳng định.
Nên tổ chức như sàn giao dịch chứng khoán
Bà Vũ Thị Hòa cho biết, sau một năm hoạt động các sàn giao dịch BĐS đi vào hoạt động đã chỉ ra thực tế rằng trong khi hàng thì không nhiều mà các sàn lại mở ra quá nhiều nên hầu hết đều hoạt động như một nhà môi giới, rất ít sàn tổ chức được hoạt động định giá.
Có nhiều ý kiến cho rằng, chừng nào các sàn giao dịch BĐS tổ chức như hệ thống sàn giao dịch chứng khoán thì lúc đó thị trường mới minh bạch được.
Về vấn đề này, TS Lê Thẩm Dương phân tích: “Nếu các sàn giao dịch BĐS hoạt động như sàn chứng khoán thì những con số thống kê về lượng người thực sự có nhu cầu, lượng người đầu tư là bao nhiêu mới chính xác? Như thế, các thông số dự đoán cảm tính như hiện nay mới bị loại bỏ”.
Được biết, Bộ Xây dựng cũng mong muốn và đang hướng tới điều đó. Tuy nhiên, sản phẩm của hai sàn này và cách hoạt động giao dịch cũng rất khác nhau nên cách quản lý hai thị trường này đòi hỏi cũng phải khác nhau.
“Song để quản lý được, cả hai thị trường này đều có một điểm chung là cơ quan quản lý phải xây dựng được một hệ thống kết nối các sàn lại với nhau, kết nối các mạng sàn với các cơ quan quản lý nhà nước và kết nối các sản phẩm với các sàn” – bà Hòa cho biết.
Đây cũng chính là mục tiêu mà Bộ Xây dựng sẽ làm trong thời gian tới, trong đó có việc xây dựng phần mềm để các mạng sàn kết nối được với Cục quản lý nhà và phát triển thị trường BĐS cũng như với Tổng cục đất đai của Bộ Tài nguyên Môi trường. Bên cạnh đó, sẽ áp dụng các chế tài thât nghiêm, thật mạnh.
Hi vọng đây sẽ là những biện pháp hữu hiệu góp phần làm thị trường minh bạch hơn, nhất là trong điều kiện nguồn cung chưa đủ đáp ứng nhu cầu như hiện nay.
Lan Hương
[ Chuyên đề: Sàn giao dịch bất động sản ]
