Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản (BĐS) hiện nay chưa thực sự bền vững bởi sự bất cập của các văn bản luật liên quan và đã bộc lộ rõ sau vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua.
Các bất cập này làm hạn chế nguồn thu tài chính từ đất đai trên các khía cạnh định giá, quy hoạch treo, phân cấp quản lý, ưu đãi đầu tư… nên cần điều tiết lại hợp lý hơn.
Lãng phí nguồn lực đất đai
Tại hội thảo “Phát triển bền vững thị trường BĐS trong bối cảnh mới” do Ban Kinh tế Trung ương tổ chức mới đây, ông Vũ Hải Quân – giám đốc Đại học Quốc gia TPHCM cho rằng diễn biến trên thị trường BĐS thời gian qua và gần đây – nhất là các vấn đề về giải phóng mặt bằng, trường hợp đấu giá đất ở khu đô thị Thủ Thiêm hay việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp BĐS… đã cho thấy công tác quản lý nhà nước về đất đai vẫn còn những hạn chế nhất định.
Nguồn lực về đất đai chưa được phát huy đầy đủ để trở thành nội lực quan trọng phục vụ phát triển kinh tế-xã hội, thị trường BĐS cũng chưa phát triển bền vững… Thực tế cho thấy, mặc dù các khoản thu từ đất đai có khuynh hướng tăng, nhưng khả năng gia tăng qua các năm chưa đảm bảo tính ổn định, thiếu tính bền vững và chưa đảm bảo thu đủ giá trị, giá trị gia tăng được tạo ra từ đất đai.
GS.TS. Nguyễn Thị Cành, Trường Đại học Kinh tế-Luật, Đại học Quốc gia TPHCM nhận định, luật hiện nay chỉ áp dụng đấu giá nếu đã giải phóng mặt bằng, đã hoàn thành cơ sở hạ tầng và chỉ còn tài sản thuộc sở hữu nhà nước. Quy định và thực hiện trả tiền một lần là hạn chế lớn làm giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước do không được điều chỉnh theo biến động giá thị trường cũng như điều chỉnh giá theo giá trị tăng thêm của đất không do bên sử dụng tạo ra.
Bà Cành cũng cho rằng việc tính giá đất cho các tổ chức và cá nhân nộp nghĩa vụ tài chính có bất cập khi khung giá đất của các địa phương được quy định 5 năm/lần, nhưng giá đất trên thị trường thay đổi từng ngày.
Chẳng hạn, giá đất tại đường Đồng Khởi (quận 1, TPHCM) được công bố 162 triệu đồng/m2, nếu nhân với hệ số K (hệ số điều chỉnh giá đất) cao nhất là 2,5 lần thì giá đất tại con đường này khoảng 405 triệu đồng/m2. Nhưng thực tế giá đất thị trường khu vực này hiện ở mức 1,1 tỉ đồng/m2.
Kiến nghị của Giáo sư Nguyễn Thị Cành và nhóm nghiên cứu cho rằng trong ngắn hạn, có thể đưa ra đề xuất hoàn thiện quy định về giá đất nhà nước. Về dài hạn, cần xem xét và cân nhắc việc bỏ hẳn quy định về giá đất nhà nước và tất cả chỉ còn dựa vào giá đất thị trường.
Trong khi đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng, sự hạn chế nguồn thu tài chính từ đất đai trên các khía cạnh định giá, quy hoạch treo, phân cấp quản lý, ưu đãi đầu tư… đến từ sự bất cập cần phải sửa đổi, không chỉ sửa một luật mà phải song song nhiều luật, như: Luật Nhà ở, Luật Đầu tư Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư…
Hiện chưa có cơ chế, giải pháp đồng bộ để thực hiện điều tiết thị trường BĐS, thiếu chủ động về nguồn lực nên việc triển khai thường khó khăn, tác động chậm…
Làm cách nào để thị trường phục vụ số đông?
Thời gian qua, tại một số khu vực, giá đất nền tăng nhanh do xuất hiện các thông tin chưa rõ ràng về quy hoạch; về chủ trương đầu tư xây dựng các khu đô thị, khu du lịch mới, đầu tư xây dựng sân bay… dẫn đến giới đầu cơ, môi giới lợi dụng để “thổi giá” thu lợi. Ngay như câu chuyện đấu giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm với giá trúng quá cao khiến mặt bằng giá đất xung quanh cũng “té nước theo mưa”.
“Với số tiền đất như vậy và chỉ tiêu quy hoạch được duyệt, tính ra một căn hộ có giá 68-78 tỉ đồng. Giá bán cao như vậy ai mua? Nhà nước cũng không mong muốn điều này, cái cần là thị trường ổn định, hướng đến phục vụ số đông”, ông Khởi nói.
Bình luận thêm về mức giá “khủng” lên tới 2,4 tỉ đồng/m2 tại đấu giá đất Thủ Thiêm, PGS.TS. Nguyễn Hồng Nga Trường Đại học Kinh tế – Luật, cho biết tại Hồng Kông giá trúng thầu sau đấu giá thường cao hơn giá khởi điểm khoảng 30-50%. Tại Trung Quốc, giá thắng thầu cũng chỉ cao hơn mức giá khởi điểm khoảng 45%. Monaco là nơi có giá đất đắt nhất thế giới, giá đất cao nhưng cũng chỉ gần 1,5 tỉ đồng/m2.
Từ bất cập đó, chuyên gia này cho rằng, các cơ quan chức năng cần tiếp tục nghiên cứu để “tìm kiếm một đồng thuận chung”. Đồng thời đề xuất thành lập tổ nghiên cứu các cơ chế huy động nguồn lực cho TPHCM trong giai đoạn tới với sự tham gia của các cơ quan thành phố và các cơ quan nghiên cứu và tham mưu của trung ương.
Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Trần Quốc Dũng, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, cho rằng thị trường BĐS chịu tác động bởi nhiều luật chồng chéo dẫn đến ách tắc thủ tục, gây lúng túng cho cả doanh nghiệp lẫn cơ quan quản lý nhà nước, từ đó khiến cung – cầu
lệch pha.
“Tình trạng sợ sai, tư duy “né” của cán bộ đã ảnh hưởng xấu đến môi trường đầu tư. Trong khi đó, DN mua dự án đều dựa trên các quyết định, văn bản của các cơ quan nhà nước, đương nhiên được hiểu là dự án đã bảo đảm pháp lý. Nhưng với việc thanh – kiểm tra hiện nay thì dự án được phê duyệt có thể bị hủy bỏ, nhà đầu tư không được bảo vệ”, ông Dũng nêu thực tế và đề nghị bất hồi tố đối với những dự án đã được cơ quan nhà nước phê duyệt.
Liên quan đến khó khăn trong triển khai nhà ở xã hội, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Lê Thành, phản ánh tất cả quy hoạch ở TPHCM không có khu vực nào phù hợp với xây dựng nhà ở xã hội. Việc ưu tiên tăng hệ số sử dụng đất cho doanh nghiệp làm nhà ở xã hội cũng không được áp dụng.
“Khi làm nhà ở xã hội, theo quy định, chúng tôi được bán thương mại 20% nhưng phải đóng thuế trên toàn bộ dự án, tức việc ưu đãi chỉ trên lý thuyết. doanh nghiệp làm nhà ở xã hội muốn được ưu đãi lãi suất thì phải vay ở Ngân hàng Chính sách xã hội nhưng để vay được lại cực kỳ khó khăn”, ông Nghĩa nêu vướng mắc.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho hay, chính quyền thành phố đang nỗ lực tháo gỡ ách tắc về pháp lý cho nhiều dự án nhưng thị trường luôn có độ trễ, một dự án từ thời điểm nhận quyết định chủ trương đầu tư đến khi bán hàng mất vài năm nên nguồn cung trên thị trường chưa cải thiện.
Thực tế cho thấy TPHCM không còn tồn tại “căn hộ vừa túi tiền” nên cần đẩy mạnh phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội trong giai này để tạo sự bền vững và cân đối cung cầu cho thị trường.
Việt Dũng
(KTSG Online)
