Cuối năm ngoái và đầu năm nay, khắp nơi người ta bàn tán giá bất động sản tăng. Người người, nhà nhà đầu tư bất động sản, đi vay ngân hàng, vay người thân, mua đi bán lại lời ngay mấy chục phần trăm. Kiếm tiền có vẻ dễ nên ai ai cũng vui.
Trong khi đó, các báo cáo về thị trường bất động sản tiếp tục nêu giá bất động sản ở Việt Nam vẫn còn rẻ hơn Hồng Kông, Singapore… Câu hỏi là, bức tranh này có thực sự là màu hồng? Nó có những ảnh hưởng bất lợi nào cho nền kinh tế và người dân?
Có thể lý giải niềm say mê bất động sản của người Đông Á là từ văn hóa trọng nông, ảnh hưởng tư tưởng thừa kế và tâm lý đầu cơ, tính bầy đàn. (Ảnh minh họa: Vân Ly)
| Bất động sản tăng giá làm cho một nhóm người đã sở hữu bất động sản trở nên giàu hơn và tất cả những người chưa có đất đai trở nên nghèo đi. Hiện tượng địa chủ, bần nông sẽ quay lại khi một nhóm người sẽ sở hữu một lượng lớn đất đai của xã hội và phần còn lại không có đất đai… |
Trước tiên, giá bất động sản ở Việt Nam không hề rẻ, đặc biệt ở Hà Nội và TPHCM. Xét trong tương quan với thu nhập của người dân thì giá nhà đất tại nước ta ở ngưỡng cao hơn hẳn so với các nước Tây Âu, Mỹ, Canada, Úc hay New Zealand. Nếu có khu vực nào có giá nhà đất đắt thì đó là Đông Á, nơi cùng chia sẻ với nước ta một nền văn hóa nông nghiệp và những nét văn hóa tương đồng. Có thể lý giải niềm say mê bất động sản của người Đông Á là từ văn hóa trọng nông, ảnh hưởng tư tưởng thừa kế và tâm lý đầu cơ, tính bầy đàn.
Thực ra, nhà đất là loại hàng hóa đặc biệt, thiết yếu và thị trường bất động sản là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, có nhiều lỗ hổng để trục lợi. Giá nhà đất chủ yếu được quyết định bởi cung – cầu (tâm lý của người bán và người mua) và thường là có kẻ thắng người thua khi giá tăng.
Những ai sẽ được hưởng lợi? Đó là những người đã sở hữu nhiều đất đai, các công ty bất động sản nắm quỹ đất lớn, các nhà đầu tư. Người bị thiệt hại là tầng lớp nghèo, những người trẻ chưa thể tích lũy thu nhập từ lương. Bất động sản tăng giá làm cho một nhóm người đã sở hữu bất động sản trở nên giàu hơn và tất cả những người chưa có đất đai trở nên nghèo đi. Hiện tượng địa chủ, bần nông sẽ quay lại khi một nhóm người sẽ sở hữu một lượng lớn đất đai của xã hội và phần còn lại không có đất đai.
Với một thị trường thiếu hoàn hảo, nếu thiếu một cơ chế quản lý chặt chẽ của nhà nước thì sẽ để lại những hậu quả to lớn cho cả nền kinh tế và cả đất nước. Với cơ chế quản lý nhà đất ở Việt Nam hiện nay, điều này hoàn toàn có thể xảy ra và tất yếu dẫn đến sự phân cực xã hội sâu sắc như đang xảy ra ở Trung Quốc. Cũng chính do bong bóng bất động sản nổ ở Nhật Bản năm 1990 và ở Thái Lan năm 1997 mà hai nước đang có tốc độ phát triển nhanh này lâm vào tình trạng trì trệ kéo dài. Thái Lan mất nửa thập kỷ để quay lại mức thu nhập của năm 1997. Nhật có tới ba thập kỷ trì trệ.
Nhiều hệ lụy đáng tiếc của sốt giá bất động sản đã được nhìn thấy. Một bộ phận người giàu lên quá nhanh, tiêu dùng hàng xa xỉ của nước ngoài, không đóng góp vào sự phát triển kinh tế của đất nước. Đất đai bị sử dụng lãng phí vào đầu cơ mà không được đưa vào nền sản xuất.
Chi phí đất đai cao đẩy chi phí sản xuất tăng làm sức cạnh tranh của nền kinh tế giảm xuống. Chi phí đất đai cao cản trở phát triển hạ tầng, hiệu quả dự án thấp, sự phát triển kinh tế bị chậm lại. Chi phí nhà ở chiếm tỷ trọng cao trong thu nhập khiến tiêu dùng của người dân cho các hàng hóa và dịch vụ khác bị hạn chế, ảnh hưởng đến chất lượng sống. Khi khủng hoảng nhà đất xảy ra, ngành ngân hàng với lượng lớn tài sản cầm cố là bất động sản sẽ đối diện với nợ xấu tăng cao, dẫn đến thắt chặt cho vay sản xuất và dễ dẫn đến khủng hoảng kinh tế.
Để thị trường nhà đất hoạt động hiệu quả hơn, xin kiến nghị một số biện pháp như sau:
– Đánh thuế tài sản theo khu vực 1-3%/năm. Các khu vực mà Nhà nước đầu tư lớn về cơ sở hạ tầng thì cần đánh thuế cao để tránh tình trạng thổi giá đất ăn theo cơ sở hạ tầng, mang lại thu nhập lớn cho người đầu cơ. Chỉ có đánh thuế tài sản mới tạo ra sự công bằng trong thu nhập và Nhà nước có nguồn lực để hỗ trợ các tầng lớp khác trong xã hội.
– Đánh thuế thừa kế từ 30% trở lên, nhất là tài sản thừa kế là đất đai để hạn chế đầu cơ và tích tụ đất đai qua nhiều thế hệ, tạo ra một tầng lớp không cần nỗ lực làm việc mà chỉ cần có tài sản.
– Minh bạch hóa thị trường bất động sản: giá bất động sản phải là giá thị trường, không để hiện tượng hai giá tạo cơ hội cho tham nhũng trục lợi. Muốn minh bạch thì cần các chính sách thuế, tiền tệ của nhà nước. Một số chính sách cần áp dụng ngay như thanh toán mua bán nhà đất qua ngân hàng; chứng minh thu nhập khi gửi khoản tiền lớn vào ngân hàng; giảm thuế thu nhập cho người mua nhà (cho phép ghi số tiền thanh toán mua nhà vào chi phí khấu trừ thuế), tạo động lực cho người mua nhà minh bạch hóa giá mua với cơ quan thuế.
Thị trường nhà đất có vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế nên càng minh bạch hóa, càng được quản lý bằng những chính sách hợp lý để hạn chế đầu cơ, khuyến khích người dân sử dụng đất đai hiệu quả thì sẽ càng tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển bền vững của đất nước.
Đinh Tiến Thành (MBA)
(TBKTSG)
