Bộ Xây dựng đã đề xuất và phối hợp với các chuyên gia của Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, Tổng cục Thống kê, Viện Nghiên cứu thị trường giá cả tổ chức nghiên cứu và đề ra một số chỉ số để đánh giá thị trường bất động sản.
Theo nghiên cứu, để mô tả đánh giá thị trường bất động sản cần có hai chỉ số quan trọng là chỉ số thị trường bất động sản (Real Estate Market Index – REMI) và chỉ số giá bất động sản (Real estate Price Index – RPI).
Giống như thị trường chứng khoán, thị trường hàng tiêu dùng…, thị trường bất động sản cũng cần phải có chỉ tiêu tổng hợp biểu hiện quy mô của thị trường.
Để tính toán chỉ số REMI, cần lượng dữ liệu quan sát đầy đủ và đề xuất các quyền số hợp lý, điều này khá phức tạp. Theo Bộ Xây dựng, trước mắt nên xây dựng chỉ số thị trường ở cấp độ hẹp trên cơ sở 3 căn cứ quan trọng là: giá các giao dịch; số lượng các giao dịch và số ngày một bất động sản được rao bán trên thị trường bất động sản. Khi có điều kiện về thống kê sẽ mở rộng tính toán chỉ số REMI cấp độ rộng, hoàn chỉnh.
Chỉ số REMI có thể tính toán cho riêng từng phân khúc hàng hóa của thị trường như chỉ số cho chung cư Ap-REMI; chỉ số cho đất đô thị Ul-REMI… hoặc cho từng khu vực thị trường như REMI-HCM cho thị trường bất động sản Tp.HCM, REMI-HN cho thị trường bất động sản thành phố Hà Nội… hay cho từng phân khúc của thị trường tại từng khu vực như Ap-REMI-HCM chỉ số thị trường chung cư tại Tp.HCM, Ul-REMI-HN chỉ số thị trường đất đô thị tại thành phố Hà Nội.
Chỉ số giá bất động sản được tính dựa trên tổng khối lượng giao dịch bất động sản của một hàng hóa bất động sản (tính bằng m2); Giá 01 m2 của hàng hóa bất động sản được giao dịch trong kỳ gốc; Giá 01 m2 của hàng hóa bất động sản được giao dịch trong kỳ tính toán. Chỉ số này cũng có thể tính toán cho riêng từng phân khúc hàng hóa của thị trường.
Chỉ số chỉ số giá bất động sản RPI cho biết sự biến thiên về giá của từng phân khúc của thị trường và cho biết trong từng phân khúc của thị trường thì nhóm hàng hóa nào tốc độ tăng, giảm giá nhanh hay chậm.
Tuy nhiên, hai chỉ số này sẽ không đồng thời được triển khai. Việc tính toán chỉ số thị trường bất động sản (REMI) cần lượng dữ liệu quan sát đủ lớn và đủ rộng đồng thời phải đề xuất được các quyền số hợp lý, điều này khá phức tạp, trước mắt Bộ Xây dựng đề nghị lựa chọn thí điểm xây dựng chỉ số giá bất động sản RPI. Khi điều kiện về thống kê cho phép sẽ mở rộng tính toán chỉ số REMI.
Việc xây dựng chỉ số RPI cho thị trường bất động sản là công việc mới mẻ, chưa có tiền lệ, vì vậy Bộ Xây dựng dự kiến lựa chọn Tp.HCM, là địa phương có thị trường bất động sản sôi động nhất trong để thực hiện thí điểm từ đó rút kinh nghiệm nhân rộng tính toán ra phạm vi cả nước.
Bộ Xây dựng lựa chọn 10 đơn vị kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là thành viên Mạng các sàn giao dịch bất động sản Việt Nam tại Tp.HCM là đơn vị cung cấp số liệu giao dịch bất động sản để thực hiện thí điểm.
Giai đoạn đầu, thông tin tập trung vào việc mua bán nhà chung cư, nhà riêng lẻ và chuyển nhượng đất nền trong dự án. Ngoài ra, giao dịch cho thuê quan tâm đến cho thuê nhà chung cư và cho thuê văn phòng.
Những phân đoạn thị trường khác sẽ mở rộng trong quá trình triển khai. Nội dung thông tin cũng bao gồm những thông tin cần thiết tối thiểu như loại sản phẩm, địa điểm, quy mô, ngày niêm yết, ngày giao dịch, giá niêm yết, giá giao dịch… để các đơn vị làm quen với thống kê báo cáo.
Ngoài ra cũng lựa chọn thông tin qua các kênh khác như báo chí, truyền hình, website…Bộ Xây dựng phân tích: cũng như tính toán chỉ số giá hàng tiêu dùng CPI, cần chọn quyền số và giá kỳ gốc (với tính toán chỉ số CPI thời kỳ gốc là năm 2005, cố định khoảng 5 năm).
Như vậy thời kỳ gốc để tính chỉ số CPI sẽ được điều chỉnh là năm 2010, do đó thời kỳ gốc để tính toán chỉ số giá bất động sản (RPI) cũng lựa chọn là năm 2010 để đồng bộ với thời kỳ gốc tính chỉ số giá hàng tiêu dùng CPI chung của nền kinh tế. Từ nay đến năm 2010 sẽ làm thí điểm.
Công việc thí điểm tại Tp.HCM sẽ được thực hiện từ nay đến hết năm 2008 và triển khai thí điểm rộng ra ba miền trong năm 2009.
