Thị trường bất động sản: Chuẩn bị đối phó “sóng thần” giá 150 triệu

Ngay sau khi thông tin Ngân hàng Nhà nước giải thoát một số khoản mục cho vay vốn khỏi nhóm phi sản xuất đã có rất nhiều ý kiến xung quanh vấn đề này. Thực tế, mừng thì ít mà lo thì quá nhiều.
 
Động thái dè dặt
 
Thực tế, Quyết định của NHNN đã giúp kích thích trở lại một lượng khách hàng cho ngành bất động sản (BĐS). Tuy vậy, điều này khó đạt hiệu quả cao khi thực tế, với mức thu nhập trung bình hiện tại rất ít cá nhân có đủ thu nhập để trả khoản vay mua nhà phục vụ mục đích an cư. Bên cạnh đó, với mặt bằng lãi suất hiện đang ở mức cao cũng là một trở lực đáng ngại cho quyết định vay tiền mua nhà. 
 
Đứng ở góc độ DN, ông Nguyễn Đỗ Việt – Phó Tổng giám đốc Sông Đà-Thăng Long cho rằng, về cơ bản dưới các góc độ tâm lý và thực tiễn đã có tác động tích cực cho thị trường như chủ đầu tư có tiền hoàn thiện nốt dự án và trả nợ ngân hàng, khách hàng có điều kiện vay để thanh toán nốt phần còn lại và nhận nhà, ngân hàng có thể thu được nợ tốt hơn. Tuy nhiên sự tác động này là không lớn.
 
Ông Việt lý giải, đối với các chủ đầu tư có dự án chuẩn bị hoàn thành không phải dự án nào cũng còn hạn mức để vay hay chủ đầu tư có đủ tài sản đảm bảo để vay. Vì hầu hết các công trình như vậy đều đã vay ngân hàng và sẽ có một tỷ lệ lớn hết hạn mức, nếu tiếp cận được nguồn vốn thì cũng chủ yếu là để đảo nợ các khoản cũ đến hạn, vay được vốn mới sẽ ở mức độ rất khiêm tốn. Đối với đối tượng được vay là khách hàng cá nhân nguồn trả nợ bằng lương hoặc tiền công thì trong điều kiện lãi suất cao như hiện nay và thu nhập trong tương lai không có gì chắc chắn thì cũng rất ít người mạnh dạn vay để mua nhà, có chăng chỉ một tỷ lệ nhỏ buộc phải vay với mục đích thanh toán phần còn lại để nhận bàn giao nhà. Đối với phân khúc nhà thương mại để bán và cho thuê cho người thu nhập thấp, thì chủ trương này sẽ có tác dụng tốt, tuy nhiên sự tác động này sẽ mang tính lâu dài trong khi thị trường cần có giải pháp “nóng” vì vậy rất khó nhân ra sự chuyển mình của phân khúc này.
 
Không chỉ có vậy, nhiều chủ đầu tư tại Hà Nội và TP.HCM đánh giá rằng, mới nhìn có thể nghĩ đây là một liều thuốc giúp các DN giảm bớt sức ép về đáo hạn ngân hàng. Tuy nhiên, việc tiếp cận vốn của DN là rất khó bởi chính các ngân hàng cũng đang khan hiếm tiền mặt, chạy đôn đáo để thu hồi nợ. Mặt khác, DN làm dự án cũng không dám vay vốn với mức lãi suất mà làm mấy cũng chỉ đủ tiền trả nợ ngân hàng.
 
Đồng quan điểm trên, lãnh đạo Tập đoàn BĐS lớn tại Hà Nội cho biết, mặc dù Ngân hàng “nới” cho vay một số hạng mục nhưng chắc chắn các DN khó có thể vay vốn bởi hiện các ngân hàng đang rất khan hiếm tiền mặt thậm chí các ngân hàng vẫn đang phải chạy đôn chạy đáo để thu hồi nợ. Đặc biệt, nhiều ngân hàng nhỏ đã huy động được lượng lớn tiền rồi cho các công ty con vay đầu tư BĐS nhưng các phân khúc này không phù hợp do vậy áp lực trả nợ rất căng thẳng.
 
Hệ lụy là “Quả bom” và “cơn sóng thần”
 
Theo ông Việt, thực trạng thị trường hiện nay là kết quả của hàng loạt các nguyên nhân như: Tình hình kinh tế vĩ mô bất ổn, chủ trương thắt chặt tín dụng của Chính phủ, chủ trương tấn công vào đầu cơ, Chính phủ tuýt còi các Tổng công ty, Công ty nhà nước không được đầu tư ngoài ngành và đầu tư chéo vào BĐS, quan hệ cung cầu mất cần đối theo hướng nguồn cung áp đảo cầu (thực), nguồn tiền bị phân bổ vào các kênh đầu tư an toàn và dễ thanh khoản hơn như vàng, ngoại tệ hoặc buộc phải xử lý hậu quả của việc sử dụng bòn bẩy tài chính trong đầu tư chứng khoán, tâm lý tiếp túc chờ xuống tiếp của khách hàng…
 
Ông Việt cũng cho rằng, theo quy luật nhân quả, muốn thay đổi kết quả thì phải thay đổi nguyên nhân hoặc tác động vào làm biến đổi nguyên nhân gây nên kết quả đó thì mới có kết quả mới được. Với lý luận như vậy thì trong thời gian 1-2 năm tới có lẽ chưa có nhiều biến đổi với những nguyên nhân gây nên thực trạng của thị trường hiện nay.
 
Một chuyên gia BĐS cũng cho rằng, Ngân hàng Nhà nước đã giải thoát một số khoản mục cho vay vốn khỏi nhóm phi sản xuất nhưng đây chỉ là một động thái dè dặt, không có tác động nhiều. Từ nay đến cuối năm 2011, nếu ngân hàng không mở thêm cho các DN kinh doanh BĐS có dự án khả thi thì số lượng vỡ nợ là con số rất lớn. Vị chuyên gia này cũng lo ngại, nếu không có sự “trợ giúp” của ngân hàng, bằng mọi giá các DN phải chèo chống bằng cách bán tống bán tháo dự án, hoặc cho các DN nước ngoài đầu tư. Nếu tình trạng này xảy ra thì rất nguy hiểm.
 
Một mối lo ngại khác cũng được chuyên gia này đưa ra là việc siết chặt tín dụng mới chỉ là “quả bom” nhỏ làm xới tung các ung nhọt của thị trường BĐS Việt Nam. Các chủ dự án BĐS và các nhà đầu tư nên chủ động đối phó với “cơn sóng thần” sắp tới đó là dự án nhà chung cư 30m2 giá 150 triệu của Becamex Bình Dương và Vinaconex Xuân Mai đang chuẩn bị triển khai.
 
Vị chuyên gia này khẳng định, nếu các dự án trên được triển khai thì 80% các dự án chung cư ở Hà Nội (cả cũ lẫn mới, cả nhà ở xã hội lẫn nhà ở thương mại) không bán được hàng. Đó là cơn ác mộng cho nhà đầu tư.
 
Lưu Vân