Định vị TPHCM như một trung tâm đầu tư
Mới đây, động thái công bố thêm 48 dự án, nâng tổng số lên 65 dự án cho phép cá nhân và tổ chức nước ngoài sở hữu nhà ở đánh dấu bước tiến trong việc nâng cao thanh khoản và sức hấp dẫn của thị trường bất động sản TPHCM.
Việc mở rộng nguồn cầu từ nhà đầu tư nước ngoài sẽ đa dạng hóa cơ cấu khách hàng và gia tăng đáng kể tính thanh khoản cho các dự án được phép. Đặc biệt, việc công khai minh bạch danh sách này không chỉ bảo vệ quyền lợi khách hàng ngoại quốc mà còn tránh rủi ro pháp lý cho chủ đầu tư, tạo môi trường giao dịch an toàn và đáng tin cậy hơn.
Về sức hấp dẫn thị trường, động thái này định vị TPHCM như một trung tâm đầu tư khu vực với chính sách cởi mở và minh bạch, nâng cao vị thế cạnh tranh với các thị trường trong khu vực. Điều này có ý nghĩa trong việc thu hút các nhà đầu tư nước ngoài đang có mong muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư, Bà Trang Lê, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam nói thêm.
Đây cũng được xem là cú hích cho thanh khoản tại những dự án trung và cao cấp ở khu Đông và Nam thành phố. Điểm đáng chú ý là quy định trần sở hữu (tối đa 30% căn hộ trong một tòa, 250 căn nhà liền thổ trong một phường) giúp thị trường tăng hấp thụ mà không tạo biến động giá quá mạnh.
Theo số liệu từ Savills Việt Nam, trong quí 2-2025, TPHCM chỉ ghi nhận 1.600 căn hộ mới (tăng 38% theo năm), đưa nguồn cung sơ cấp lên mức hạn chế 5.400 căn. Lượng bán đạt 2.400 căn, tương đương tỉ lệ hấp thụ 45%. Ở phân khúc liền thổ, tình hình còn khó khăn hơn. Quí 2-2025 chỉ có hơn 600 căn sơ cấp và nguồn cung mới chỉ 80 căn. Tỉ lệ hấp thụ giảm xuống mức 15%, với 100 căn được bán trong bối cảnh lượng hàng cao cấp tồn kho lớn và tệp khách mua hạn hẹp. Tính đến nửa đầu năm 2025, nguồn cung sơ cấp chỉ có 700 căn, với 170 giao dịch. Từ nay đến 2027, dự kiến TPHCM chỉ có thêm khoảng 3.600 căn liền thổ mới, chủ yếu ở khu vực ngoại thành.
Tuy nhiên, trong dài hạn với những thay đổi và cải tiến tích cực từ việc áp dụng luật và các chính sách mới, cho đến các thủ tục phê duyệt pháp lý đã được tinh gọn sẽ tạo nên những kỳ vọng phát triển cho thị trường bất động sản nhà ở tại TPHCM.
Cùng với những thay đổi ấy, dòng vốn ngoại cũng đang dần tìm đường trở lại. Khung pháp lý hiện tại đã cởi mở hơn rất nhiều, đặc biệt với Luật Nhà ở 2023 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại trong 50 năm và có thể gia hạn.
Dù vậy, vẫn còn đó rào cản khi Luật Đất đai 2024 chưa công nhận họ là “người sử dụng đất”. Điều này có nghĩa, người mua được xác lập quyền sở hữu nhà ở hợp pháp, nhưng quyền sử dụng đất vẫn thuộc chủ thể theo luật định. Do đó, chủ đầu tư và cơ quan chức năng cần làm rõ trong hợp đồng và giấy chứng nhận để bảo vệ quyền lợi cho người mua, đồng thời hạn chế rủi ro pháp lý, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Kinh doanh Nhà ở kiêm Giám đốc Savills Private Office, nói.
Khẩu vị đầu tư phân khúc trung và cao cấp
Theo ông Nguyễn Khánh Duy, khách ngoại chủ yếu tìm kiếm căn hộ trung và cao cấp, diện tích vừa phải, thương hiệu quốc tế, tại các vị trí trung tâm hoặc gần metro quận 1, Thủ Thiêm, Thảo Điền, Phú Mỹ Hưng hay khu Ba Son ven sông (cũ). Giá trị giao dịch phổ biến 500.000 – 1 triệu đô la Mỹ/căn, tập trung vào nhóm chuyên gia, Việt kiều và nhà đầu tư từ Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Đài Loan.
Rõ ràng, việc nới mở cho người nước ngoài sở hữu nhà ở được kỳ vọng sẽ hỗ trợ giá sơ cấp và tăng thanh khoản phân khúc trung, cao cấp, nhất là tại các dự án có pháp lý minh bạch, vận hành chuẩn quốc tế. Khách ngoại chủ yếu tìm căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích vừa phải, thương hiệu quốc tế, tại khu trung tâm hoặc gần metro. Về yếu tố cạnh tranh, chủ đầu tư có dự án trong danh mục được phép bán sẽ nắm lợi thế tiếp cận kênh phân phối quốc tế, song cũng phải nâng chuẩn bán hàng và quản lý tài sản để giữ chân khách.
Chuyên gia cũng đồng tình chính sách cởi mở giúp hình thành hệ sinh thái sống và làm việc phù hợp cho chuyên gia quốc tế, qua đó tăng khả năng thu hút nhân lực chất lượng cao. Song song, việc minh bạch danh mục dự án, kiểm soát room ngoại và đồng bộ hạ tầng sẽ nâng tính cạnh tranh của TPHCM trong khu vực.
Về dài hạn, thành phố có cơ hội khẳng định vị thế là trung tâm bất động sản hội nhập của Đông Nam Á, thu hút thêm FDI không chỉ vào bất động sản mà cả các dịch vụ tài chính, vận hành, quản lý tài sản đi kèm.
Đại diện doanh nghiệp bất động sản Bcons nói việc hành lang pháp lý được khơi thông, cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam sẽ là tín hiệu tích cực để dòng vốn ngoại tham gia mạnh mẽ hơn vào thị trường. Việt Nam vốn đã có lợi thế về tốc độ đô thị hóa, dân số trẻ và nhu cầu nhà ở cao, nay có thêm nền tảng pháp lý minh bạch, giúp nhà đầu tư quốc tế yên tâm hơn khi mua bán, sở hữu.
Mới đây đơn vị cùng vừa hợp tác với đối tác Nhật Bản trong dự án Bcons Asahi, dù không mở bán cho người nước ngoài, doanh nghiệp vẫn kỳ vọng sẽ thu hút nhóm khách hàng trong nước, đặc biệt là kỹ sư và chuyên gia làm việc tại các khu công nghiệp lân cận.
Theo vị này, với các doanh nghiệp Nhật Bản, yếu tố pháp lý minh bạch và ổn định là điều kiện tiên quyết trong quyết định hợp tác. “Người Nhật coi pháp lý không chỉ là giấy phép mà còn là bảo đảm cho sự tin cậy và gắn bó lâu dài. Khi yếu tố này được đáp ứng, họ sẵn sàng mang vốn, công nghệ và tiêu chuẩn quản lý vào thị trường,” đại diện Bcons nói.
Chia sẻ với KTSG Online, phía JLL Việt Nam lưu ý thêm quá trình mở cửa có kiểm soát sẽ tạo cơ hội cho các dự án đủ điều kiện tiếp cận khách ngoại có ngân sách cao, từ đó bán ở mức giá tốt hơn. Tuy nhiên, nhóm khách này thường khắt khe và so sánh với thị trường khu vực, nên giá bán cần phản ánh đúng giá trị thực để đảm bảo tính cạnh tranh.
Tại Việt Nam, việc tăng giá ở một số dự án có thể tạo hiệu ứng lan tỏa, song khác với trước đây, người mua hiện nay, cả trong và ngoài nước đều am hiểu thị trường hơn. Do đó, chỉ những dự án thật sự tốt, mang lại giá trị đầu tư thực mới duy trì được mức giá cao và phát triển bền vững.
Thị trường bất động sản phía Nam tiếp tục khẳng định sức hút nhờ hạ tầng phát triển mạnh, tiềm năng tăng giá và tính thanh khoản cao. So với Hà Nội, TPHCM ghi nhận khối lượng giao dịch sơ cấp và thứ cấp sôi động hơn, tốc độ bán cũng nhanh hơn.
Hoàng An
