TP.HCM: 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội trong các dự án đã “biến” đi đâu?

Khi nhìn vào thực trạng phát triển NƠXH so với quy mô phát triển các dự án nhà ở của thành phố, không ít người thắc mắc vậy 20% quỹ đất được quy định làm NƠXH đã “biến” đi đâu?

Theo quy định hiện hành (tại Nghị định 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội), các dự án nhà ở thương mại quy mô từ 2 ha trở lên tại đô thị đặc biệt, loại 1; từ 5 ha trở lên tại đô thị loại 2, 3 thì phải bố trí 20% quỹ đất làm nhà ở xã hội (NƠXH).

Trước đây có quy định được nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH trên phạm vi địa bàn. (Ảnh minh hoạ: Zing)

Tuy nhiên, nếu tính trước thời điểm 2021, khi chưa áp dụng Nghị định 49/2021/NĐ-CP, thì theo quy định tại Khoản 2 Điều 16 Luật Nhà ở 2014 và Khoản 1, Khoản 2 Điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý NƠXH thì chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch là đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật dành để đầu tư xây dựng NƠXH.

Vì vậy, khi nhìn vào thực trạng phát triển NƠXH so với quy mô phát triển các dự án nhà ở của TP.HCM nói riêng và cả nước nói chung, không ít người thắc mắc vậy quỹ đất 20% dành phát triển NƠXH tại các dự án đã “biến” đi đâu?

Trả lời phóng viên về vấn đề này tại cuộc họp báo kết quả kinh tế – xã hội quý I.2022 và kỳ họp thứ 5 HĐND thành phố khóa X, do UBND TP.HCM tổ chức vừa qua, Phó giám đốc Sở Xây dựng Huỳnh Thanh Khiết cho biết, theo Nghị định 188/2013/NĐ-CP về quản lý NƠXH và Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH, thì đối với dự án dưới 10ha chủ đầu tư được lựa chọn một trong ba hình thức: Thứ nhất là dành quỹ đất 20% dành cho NƠXH; Thứ hai là chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước tại thời điểm chuyển giao để sử dụng làm NƠXH; Thứ ba là nộp bằng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo giá đất mà chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước nhằm bổ sung vào ngân sách địa phương dành để đầu tư xây dựng NƠXH trên phạm vi địa bàn…

Theo ông Khiết, do có quy định như vậy mà thường các chủ đầu tư trước thời điểm trước khi Nghị định 49/2021/NĐ-CP có hiệu lực (năm 2021) thì các chủ đầu tư thường chọn phương án nộp tiền sử dụng đất 100%, trong đó đã bao gồm 20% số tiền tương đương giá trị quỹ đất dành để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Theo ông Khiết, số tiền này (20% quỹ đất làm NƠXH) sẽ nộp vào ngân sách và thành phố giữ lại để phát triển NƠXH.

Ông Khiết cũng cho biết hiện thành phố có có 41 dự án phát triển nhà ở có sử dụng quy mô đất trên 10 ha, trong đó có dành quỹ đất để xây dựng NƠXH. Tính chung thì thành phố hiện có hơn 110 ha để phát triển NƠXH và nếu được xây dựng thì sẽ có 70.000 căn hộ tính đến năm 2025.

Phó giám đốc Sở Xây dựng cho biết thêm, tuy số lượng căn hộ dự định sẽ xây dựng khá nhiều nhưng hiện nhà đầu tư vẫn còn gặp nhiều khó khăn khi phát triển dự án. Trong đó, vướng mắc lớn là bồi thường giải phóng mặt bằng, cơ chế chính sách để hỗ trợ vốn vay, chính sách cho vay với những người có thu nhập thấp. Ngoài ra, một thực tế khác là thủ tục để đầu tư NƠXH còn phức tạp.

Cho rằng làm NƠXH phức tạp hơn làm nhà thương mại nên chưa thu hút được nhiều nhà đầu tư, Phó giám đốc Sở Xây dựng lý giải: với NƠXH, khi xây xong chủ đầu tư không thể đem ra bán ngay mà phải thực hiện nhiều việc. Trong đó có xác nhận, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như dự án thương mại, thẩm định giá bán, xác nhận nhóm khách hàng được mua rồi sau đó mới được xác nhận miễn tiền sử dụng đất.

Đã vậy, nguồn vốn dài hạn hỗ trợ cho nhà đầu tư vay để xây dựng NƠXH cũng ít, nhà đầu tư chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi nên có những nhà đầu tư phải vay từ ngân hàng thương mại với lãi suất từ 9-10%/năm.

Tuy nhiên đại diện Sở Xây dựng cũng cho biết để tháo gỡ những khó khăn này nhằm đẩy mạnh tốc độ phát triển các dự án xây NƠXH, cơ quan chức năng đang kết nối để nhà đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn vay ưu đãi cùng một số chính sách khác. Trong đó, theo thông tin từ Bộ Xây dựng thì nguồn vốn vay này là 4.000 tỉ đồng, dành cho cả nước. TP.HCM sẽ kết nối để doanh nghiệp tiếp cận vốn ưu đãi. Ngân hàng chính sách xã hội hiện cũng được phép tăng khoản chi phí cho những người vay để mua NƠXH.

Theo số liệu của Sở Xây dựng TP.HCM thì giai đoạn 2016-2020, thành phố đã xây dựng, đưa vào sử dụng 19 dự án NƠXH với tổng diện tích gần 25 ha (gần 1,2 triệu mét vuông sàn xây dựng), quy mô gần 15.000 căn hộ (đạt gần 75% kế hoạch).

Giai đoạn này thành phố chỉ đưa vào sử dụng một dự án nhà lưu trú công nhân, quy mô 756 phòng, đáp ứng 4.600 chỗ ở (đạt 13% kế hoạch).

Theo kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2021-2025, thành phố dự kiến phát triển 2,5 triệu mét vuông sàn xây dựng NƠXH, tương đương 35.000 căn hộ (bao gồm cả nhà lưu trú công nhân và ký túc xá sinh viên).

Ngô Gia

(Người Đô Thị)