Chưa bao giờ thị trường địa ốc tại TPHCM lại loạn như hiện nay. Có kẻ kêu “cứu, cứu” nhưng có người lại nói chỉ tự mình cứu mình bằng cách hạ giá hoặc đua nhau đưa ra những con số mà không biết tính xác thực tới đâu!
Loạn “cao cấp”
Đó là điều ghi nhận được từ sự kiện Công ty cổ phần Hoàng Anh Gia Lai (HAG) bán căn hộ hạ giá sâu trong thời gian qua. Sau một tuần HAG mở bán căn hộ dự án Thanh Bình, gần như cả khu vực ngày nào cũng đông đúc người, không chỉ môi giới, khách hàng mà nhiều “đối thủ” cũng tìm đến. Bởi lẽ, nhiều dự án lân cận bị “dính miểng” về giá, gần nhất là Sunrise City (giá bán 42 – 52 triệu đồng/m²), kế bên là dự án Him Lam River Side (giá bán trước đây gần 30 triệu đồng/m²), hoặc xa hơn nữa khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng cũng không tránh khỏi. Nhiều dự án có “thân phận” nổi trôi, trước đây đã mở bán nhưng bị ế, khi thị trường khó khăn giá lại cao bán không chạy, nay đứng trước áp lực cạnh tranh về giá, khó khăn trăm phần!
Ảnh bên: Dự án Sunrise City nằm kề dự án Thanh Bình giá bán cao gấp đôi.
Có lẽ dự án bị ảnh hưởng trực tiếp nhất chính là Sunrise City, vì cách nhau chưa quá 500m. Theo thiết kế, dự án có tổng cộng 1.200 căn hộ, hiện nay chủ đầu tư xây dựng xong 752 căn, đã bán khoảng 400 căn, trong đó 2 lốc nằm ven sông chưa mở bán. Nhằm đối phó với “khủng hoảng”, chủ đầu tư Sunrise City đáp lại bằng chương trình “Biến nguy cơ thành cơ hội”, nói rằng đó là hai phân khúc riêng biệt. Sunrise City là dòng sản phẩm cao cấp hướng đến khách hàng cao cấp nên giá bán cao gấp đôi, còn Thanh Bình hướng đến phân khúc thấp nên giá bán cũng thấp hơn…
Cách lý giải kiểu này không biết đúng tới đâu nhưng Thông tư 14 của Bộ Xây dựng về phân hạng nhà chung cư chia làm 4 loại, trong đó chung cư hạng một – gọi là cao cấp – thì cả hai dự án trên đều có tiêu chí na ná nhau. Nhưng trớ trêu nằm ở chỗ, cũng theo phân hạng này, phần cơ cấu căn hộ quy định mỗi căn hộ tối thiểu có 2 nhà vệ sinh, trong khi căn hộ 76m² và 68,78m² của Sunrise City chỉ có một nhà vệ sinh! Tiếp đó, chung cư cao cấp diện tích căn hộ nhỏ nhất không dưới 70m² nhưng dự án Sunrise City lại có diện tích 68m², tức thuộc chung cư hạng hai!
Theo quy định trên, kể cả tại khu đô thị kiểu mẫu Phú Mỹ Hưng cũng chưa lọt vào “mắt xanh” chung cư hạng một. Do vậy, để gọi một chung cư là cao cấp không phải dễ, còn nếu “tự phong” thì nên để cho khách hàng tự đánh giá sẽ hay hơn, bởi thị hiếu mỗi người một khác.
Rối… tư vấn
Mới đây, tại một buổi hội thảo, theo bộ phận nghiên cứu của Dragon Capital, TPHCM và Hà Nội mỗi nơi có hơn 35.000 căn hộ sẵn sàng để bán. Nếu mức giá là 2 tỷ đồng/căn thì số vốn bị “chôn” lên tới 140.000 tỷ đồng. Đơn vị này nhận định, nếu không có giải pháp để kích cầu mua căn hộ, có lẽ cần ít nhất 7 năm mới tiêu thụ hết lượng căn hộ tồn kho hiện nay.
Quả thật, đây là thông tin khá sốc, bởi căn hộ tồn kho là “bề nổi” vì mắt thấy được, còn nếu hướng góc nhìn theo những dự án chưa là hàng tồn kho – còn dở dang – thì tiền chôn vào đất không biết chừng nào! Ở đây chúng ta cần phân biệt hai loại, một loại xây dựng xong và một loại đủ điều kiện để bán. Về những căn hộ xây dựng xong, theo báo cáo của UBND TPHCM, tính đến hết năm 2011, toàn thành phố xây dựng khoảng 35.000 căn hộ. Nói dự án thì nhiều nhưng ngoi lên khỏi mặt đất thì không đáng kể, bởi HAG xây dựng chung cư nhiều số 1 tại TPHCM hiện nay số lượng chung cư xây dựng xong cũng chưa vượt qua 5.000 căn hộ.
- Ảnh bên: Một khu chung cư cao cấp vừa được xây dựng tại quận 2. (Ảnh: Cao Thăng)
Trong khi đó, phần lớn căn hộ đã bán và có người ở đông đúc, điều này có thể kiểm chứng qua hàng loạt chung cư đang “sáng đèn” tại các quận huyện, từ trung tâm cho đến ngoại thành. Chắc chắn báo cáo trên không nhắm vào đối tượng này, bởi hàng tồn kho không lên đến con số 35.000 căn hộ.
Đối với diện đủ điều kiện để bán, một trong những tiêu chí quan trọng theo Luật Nhà ở là phải xong móng, tức chưa “ngoi” lên mặt đất nhưng vẫn bán được. Thành phố có rất nhiều dạng dự án như thế. Theo tính toán, một dự án chung cư phần móng chiếm tỷ lệ đầu tư 30%, tiền đất sẽ được phân chia theo tầng cao của căn hộ, nôm na xây càng cao thì tiền đất càng ít. Như vậy, chi phí lớn nhất là xây dựng, mà chung cư chỉ mới làm móng thì không thể quy kết ra rằng mỗi căn là 2 tỷ đồng được. Mà hàng tồn kho đối với các doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán khi thể hiện trong báo cáo tài chính là bao gồm cả diện “bất động sản dở dang”, chứ không phải loại xây xong rồi không bán được.
Đến đây mới thấy, việc phán đoán 7 năm nữa mới bán hết căn hộ tồn kho từ bộ phận nghiên cứu của Dragon Capital là hết sức mập mờ. Thực tế không lạ gì việc tư vấn kiểu này của các công ty nghiên cứu thị trường bất động sản, khó đo lường độ chính xác. Cách nay chưa lâu, báo chí đã “vạch mặt” 2 công ty nghiên cứu thị trường bất động sản công bố thông tin sai lệch ảnh hưởng đến chủ đầu tư. Hiện nay thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn khốc liệt, người mua cần sàng lọc thông tin kỹ là điều tối quan trọng.
Lương Thiện
