Mặc dù tổng vốn đầu tư phát triển của Hà Nội chiếm tỷ lệ lớn so với cả nước (chiếm tới 23,5% năm 2012) nhưng chủ yếu để phát triển hạ tầng, thị trường bất động sản (BĐS) với hiệu quả chưa cao. Việc triển khai gói 30 nghìn tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội (NƠXH) đã đạt được những kết quả nhất định, song đó chưa phải là mấu chốt để khiến thị trường BĐS sôi động trở lại, cân đối được cung – cầu.
Nhà ở phổ cập là căn hộ dưới 1 tỷ đồng
Chính sách quan trọng nhất để phát triển thị trường nhà ở Hà Nội là hỗ trợ thị trường BĐS phát triển mạnh loại nhà ở phổ cập, loại hình nhà ở thương mại phù hợp với sức mua của tầng lớp thu nhập trung bình trong xã hội. Theo kinh nghiệm quốc tế, loại hình nhà ở được gọi là phổ cập là khi hộ gia đình không phải chi quá 30% tổng thu nhập hàng tháng để thuê ở, hoặc giá mua không quá giá tiền thuê nhà trong vòng 10 năm.
Lấy ví dụ, theo số liệu năm 2012, thu nhập bình quân đầu người Hà Nội là 50 triệu đồng và đó cũng là thu nhập đầu người/năm của tầng lớp thu nhập trung bình Hà Nội. Nếu 1 hộ gia đình 4 người có tổng thu nhập 200 triệu đ/năm, tức khoảng 16 – 17 triệu đ/tháng thì sẽ có khả năng chi khoảng 5 triệu đ/tháng vào chi phí thuê và điện nước cho căn hộ khoảng 45 – 50m2. Căn hộ nào đáp ứng được các yêu cầu đó thì gọi là căn hộ phổ cập trong điều kiện tại Hà Nội. Giá bán một căn hộ như vậy sẽ vào khoảng 600 triệu đ/căn.
Tầng lớp thu nhập trung bình có nhu cầu nhà ở Hà Nội là rất lớn nhưng sức mua chưa mạnh. Nguyên nhân vì quãng thời gian dài của thị trường BĐS cả nhà đầu tư và chính quyền đều không quan tâm đến phân khúc này. Mặc dù sau đó, với sự định hướng của chính sách, thị trường và cả chính quyền chuyển hướng sang NƠXH nhưng lại sang thái cực chỉ quan tâm đến nhà cho người thu nhập thấp với những ưu đãi nhất thời.
Nếu như chính sách nhà ở của chính quyền Hà Nội tạo điều kiện phát triển nhà ở phổ cập tại các khu đô thị mới và cải tạo các chung cư cũ nội đô thì chắc chắn thị trường BĐS sẽ có sức sống mới tăng trưởng mạnh mẽ. Manh nha của thị trường này chính là thị trường chung cư mini, tiếc rằng còn trống những chính sách hướng dẫn và cơ chế vay ưu đãi lãi suất theo thị trường để phát triển bền vững hơn.
Lợi ích kép
Để phát triển được thị trường nhà ở phổ cập, chính quyền cần khuyến khích các hộ có nhu cầu nhà ở thành lập Hợp tác xã nhà ở để tự tổ chức xây dựng nhà ở chung cư nhiều tầng cho mình hoặc cải tạo lại chung cư cũ đang ở và tự quản chung cư đó. Công cụ để tạo điều kiện phát triển nhà ở phổ cập đó là: Giá đất phải chăng; kết nối hạ tầng khu vực; lãi suất tín dụng không quá 10% (Nhà nước trợ giúp lãi suất nếu vượt quá 10%).
Các dự án nhà ở đang bị ngừng được thương lượng với bên góp vốn mua để tự chịu trách nhiệm chuyển đổi một phần hay toàn bộ sang dự án nhà ở phổ cập mà không phải xin phép.
Các khu đô thị mới hoàn toàn nên được phát triển quần tụ trên một số khu vực liền khoảnh đã giải phóng mặt bằng. Trường học các cấp, phòng khám, bệnh viện và công viên khu vực đều do chính quyền đầu tư hoặc thực hiện xã hội hóa. Về mặt quy hoạch, nhà ở phổ cập được xây dựng tại các khu đô thị mới đa chức năng sử dụng đất đai hỗn hợp, được tổ chức thành đường phố dạng bàn cờ với tầng 1 dành cho kinh doanh dịch vụ. Kiểu nhà ở phổ cập chỉ nên xây 4-5 tầng cộng thêm tầng hầm để xe giảm giá thành và chi phí quản lý, thỉnh thoảng có chen cao ốc, văn phòng, chung cư cao cấp. Mật độ xây dựng được tăng cao hơn mức bình thường để tạo ra khu vực “đô thị nén”. Mái nhà nên có vườn mái làm không gian công cộng cho cư dân ở đó, bù không gian xanh cho đô thị nén.
Một khoản tiền tương đương gói hỗ trợ nhà thu nhập thấp 30 nghìn tỷ đồng chuyển sang cho vay phát triển nhà ở phổ cập, ưu tiên cho 5 thành phố trực thuộc Trung ương, kể cả cho chính quyền vay để thực hiện dự trữ đất và xây dựng công trình hạ tầng xã hội tại các khu vực phát triển nhà ở phổ cập. Chính sự tăng trưởng trở lại của thị trường các đô thị lớn này sẽ thúc đẩy sự tăng trưởng chung thị trường BĐS cả nước.
Đối với người thu nhập thấp, chính quyền cũng áp dụng chính sách xã hội về nhà ở, tức là cho họ vay ưu đãi dài hạn để mua nhà ở phổ cập tại nơi nào phù hợp với nhu cầu sinh sống của họ và như vậy quyền lợi, phẩm giá của họ được tôn trọng.
Với nhà tái định cư nên đền bù nhà ở của họ bằng tiền dưới dạng chứng phiếu để họ tự tìm mua nhà phổ cập phù hợp với nguyện vọng. Chính quyền cũng có thể mua nhà phổ cập làm nhà công vụ.
Nhà ở phổ cập cho thuê cũng rất cần thiết cho những người chưa đủ tiền mua nhà cũng như những người mới chuyển đến đô thị để lập nghiệp. Thế nhưng các nhà kinh doanh BĐS chưa quan tâm đến loại nhà này vì chậm quay vòng vốn. Trong trường hợp này Quỹ tín thác đầu tư BĐS có cơ hội phát triển loại nhà ở cho thuê phổ cập này. Mô hình này đã được nhiều nước châu Á áp dụng và đạt mức độ thành công khác nhau. Ý tưởng của quỹ này là phát hành cổ phiếu để thu gom các nguồn vốn nhàn rỗi nhỏ lẻ trong xã hội rồi dành từ 90% vốn trở lên đầu tư vào thị trường BĐS, chủ yếu là nhà cho thuê để ở, làm khách sạn, siêu thị… và trả cổ tức hàng tháng. Nhà nước ủng hộ quỹ này để đa dạng hóa nguồn vốn rót vào thị trường BĐS bằng cách không thu thuế thu nhập, vì vậy cổ tức cao hơn lãi suất tiết kiệm.
TS Phạm Sỹ Liêm
(Báo Xây dựng)
