Câu chuyện cải tạo chung cư đã có từ nhiều năm trước, tuy nhiên, đến nay vẫn chậm triển khai do nhiều nguyên nhân. Theo các chuyên gia, để giải quyết được vấn đề này, các bên liên quan cần ngồi lại với nhau và cùng giải quyết các mâu thuẫn, khó khăn phát sinh từ thực tiễn.
Cần tiếng nói chung trong đánh giá chất lượng chung cư cũ
Theo PGS.TS Nguyễn Văn Hiệp – nguyên Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM,muốn cải tạo được chung cư cũ thì phải kiểm định xem chung cư đó thuộc loại nào, nếu là loại D (chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm) thì mới phải tháo dỡ xây mới còn những loại khác thì vẫn tiếp tục sử dụng.
(Ảnh minh họa)
Một trường hợp được Chủ tịch UBND quận 4 cho biết trên địa bàn quận có chung cư trước kia kiểm định là loại D cần đập bỏ để xây mới, nhưng mới đây kiểm định lại thì không cần đập bỏ nữa. Từ câu chuyện này cho thấy tính 2 mặt của một vấn đề, ở đây không loại trừ nhà đầu tư muốn đập tòa nhà đó để xây lại theo các chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp. Họ o ép, thậm chí mời những đơn vị nào kiểm định làm theo ý chủ quan, nhưng thực tế các đơn vị đó có năng lực hạn chế và không đánh giá đúng tình hình thực tế của chung cư cũ.
Điều đó là rất bất cập, vì vậy đòi hỏi Nhà nước phải tính toán làm sao để tránh những câu chuyện đó xảy ra.Muốn vậy thì khi đơn vị nào đến đánh giá chất lượng chung cư cũ thì phải có đại diện Ban quản trị hay tập thể của chung cư đấy cùng tham gia với đơn vị đánh giá, giám sát để làm sao được khách quan trung thực,đúng chất lượng chung cư. Kết quả kiểm định đánh giá phải được trao đổi bàn bạc chứ không phải là đơn vị đấy cứ làm rồi ra kết luận viết báo cáo thích đập thì đập mà không đập là không đập.
Theo ông Hiệp, việc xác định chất lượng nhà chung cư đang thả nổilà domột phần là tòa nhà có nhiều chung cư người ta không đủ tiền để thuê kiểm định độc lập, mặt khác chính quyền địa phương lại bức xúc vì phải bỏ kinh phí ra để làm, mà đã bỏ kinh phí ra để làm thì nó có những khuất tất, trong đó có khuất tất về mặt thủ tục.
“Bởi vì anh không công khai với người dân,trong khi người dân đang làm chủ vì liên quan đến tài sản của người ta mà người ta không biết, đó là sai.Trường hợp thứ hai có sự tác động của nhà đầu tư: người ta muốn đập khu vực đấy để tính câu chuyện làm dự án bất động sản của người ta thì câu chuyện này lại càng phải tránh những điều tiếng. Nhà đầu tư muốn lời trong dự án bất động sản này thì phải cùng ngồi bàn bạc với người dân để thống nhất mức giá bồi thường giải phóng mặt bằng chứ không phải khi đánh giá cái đó sắp sập là phải đập”, ông Hiệp nhấn mạnh.
Cũng theo ông Hiệp, đánh giá Hà Nội cải tạo chung cư chậm hơn các tỉnh, thành khác là vì không có tiếng nói chung giữa nhà đầu tư và người dân sở hữu những tài sản của chung cư đó.Ví dụ, đập cái chung cư tôi đang ở là xuống cấp, đáng giá là phải đập chứ không còn ở được nữa. Thế thì chỗ di dời của tôi là chỗ nào?Tái định cư tạm thời ở đâu trong thời gian chờ xây dựng lại chung cư mới? Thời gian bao nhiêu lâu thì tôi được quay lại chỗ cũ? Khi quay lại thì tôi mua với giá nào hay là tôi phải thuê lại với giá nào và lý do vì sao lại như thế?…Đáp án của những câu hỏi này vẫn tù mù, chưa rõ ràng.
Bên cạnh đó, cũng không loại trừ một số người ở chung cư sắp sập họ cũng đòi hỏi quá đáng chứ không phải là đơn thuần thỏa thuận được hết. Nhà đầu tư cũng không có giải thích cặn kẽ để người dân hiểu bởi vì họ cũng chưa biết tiền phải bồi thường cho người dân là bao nhiêu.
Có nhiều dự án mà khi cải tạo lại thì không làm nhà ở nữa, nhà đầu tư cần biết giá bồi thường bao nhiêu để người ta còn tính bài toán kinh tế đầu tư có lợi hay không.Chính quyền lại không ra đượcgiá thị trường để bồi thường cho người dân và cũng có những người dân “hét” giá rất cao khiến nhà đầu tư không thể thỏa thuận được.
Ông Nguyễn Duy Thành – Chủ tịch HĐQT Công ty CP Quản lý nhà toàn cầu – Global Homecho biết: khi cải tạo chung cư cũ, người dân cần biết chi phí và thời gian trong quá trình triển khai dự án, đồng thời, người dân cần biết vị trí căn hộ tái định cư tại chỗ, chi phí phát sinh phải tính mức giá như thế nào đối với diện tích lớn hơn. Bên cạnh đó, suất tái định cư này có được phép chuyển nhượng hay không mà thực tế chưa có cơ chế ràng buộc. Từ đó dẫn đến thị trường thứ cấp làm thay đổi mục tiêu của dự án, dẫn tới xáo trộn cuộc sống.
Thực tế hiện nay chúng ta chưahình thành được giá bồi thường sát giá thị trường dựa trên cơ sở nào, pháp lý của nó ra sao.Làm sao để mọi người tuân theo chứ không phải là ra mức giá rồi mọi người lại khiếu kiện tính pháp lý,đòi giá cao hơn các mức giá bồi thường của thị trường.
Các quy định hiện nay đến đây là bị tắc ngẽn bởi vì không ai dám giải quyết, không ai dám ban hành quyết định cưỡng chế nhưng sập một cái thì lại chịu hậu quả.Đây cũng là điểm nghẽn khiến cho việc tái tạo các chung cư cũ triển khai chậm trễ trong thời gian vừa qua.
Tạo cơ chế phát sinh từ thực tế
Theo nhiều chuyên gia, ngoài việc ban hành quy chế chung như tăng hệ số sử dụng đất, tăng chiều cao công trình thì nhà đầu tư cũng cần được tạo cơ chế phát sinh từ thực tế, tức là phải được tạo cơ chế trọn vẹn.
Ví dụ, các đối tượng đang sống trong chung cư thuộc các diện khác nhau như người thì đang thuê nhà ở của nhà nước, người đã hóa giá xong có chủ quyền rồi. Những đối tượng này cần làm rõ là người ta có được về ở chỗ cũ hay không, giá cả ra sao? Đó là chưa kể, khi bồi thường giá khác, bán giá khác người ta không đủ tiền để mua, tức là gián tiếp đuổi người ta đi rồi. Nếu cho ở thì lại gây nhếch nhác tới dự án, ảnh hưởng tới lợi nhuận của nhà đầu tư, vấn đề này giải quyết ra sao…
Việc này sẽ giải quyết ra sao,chính sách của Nhà nước tạo cơ chế như thế nào để giải quyết bất cập của việc cải tạo chung cư cũ được nhanh hơn. Hiện nay, Nhà nước không có tháo gỡ trọn vẹn mà mới đi theo khu quy hoạch tăng hệ số sử dụng đất tăng chiều cao.
Bên cạnh đó, khi đầu tư dự án, nhà đầu tư phải xem xétnhiều yếu tố, trong đó yếu tố quan trọng nhất là lợi nhuận, nếu không nhà đầu tư sẽ không làm. Mặc dù quy định của nhà nước khi cải tạo lại đã cho chỉ tiêu cao hơn, nhưng gặp lúc thị trường không tốt thì nhà đầu tư cũng không dám làm vì đầu ra không có nên dự án chắc chắn bị chậm.
Trong trường hợp đó, nhà đầu tư đã bỏ tiền ra bồi thường nhưng rồi xin rút, liệu Nhà nước có trả lại tiền nhà đầu tư không?Nếu không trả thì nhà đầu tư “chờ thời”, vì vậy các chung cư cũ cứ dậm chân tại chỗ.
“Chính vì vậy, trong cải tạo chung cư cũ có nhiều khó khăn đòi hỏi các cơ quan chức năng phải vào cuộc từ cấp Trung ương chứ như hiện nay là rất khó.Ở các chung cư chậm triển khai, nếu không phải vì vốn nhà đầu tư, không phải thị trường bất động sản đóng băng thì là do chính quyền.Chính quyền phải tạo cơ chế chứ chính quyền không thể làm thay. Mà cơ chế đó là cơ chế phát sinh từ thực tiễn. Nếu chính quyền lúng túng thì phải tổ chức hội thảo để lấy ý kiến từ nhiều phía từ người dân, nhà đầu tư đến các chuyên gia. Trên cơ sở đó sẽ có những bộ phận ngồi lại đề ra giải pháp khả thi để đẩy mạnh tiến trình cải tạo chung cư cũ”, một chuyên gia kinh tế đánh giá.
Cao Cường
(Báo Xây dựng)
