Trong giai đoạn khủng hoảng, nhà ở giá rẻ như một mồi lửa giúp cho thị trường phá băng, gia tăng tính thanh khoản và giảm tâm lý cho thị trường đang bất động. Tuy nhiên khi giúp thị trường phục hồi, nhà ở giá rẻ như một nỗi sợ của doanh nghiệp và phân khúc này nhanh chóng bị quên đi cùng với sứ mệnh “giải cứu” lịch sử của mình.
Làm thế nào để người trẻ, người thu nhập thấp mua nhà? Giá nhà đang “thoát ly” ra khỏi thu nhập của người dân đô thị. Vấn đề này được ra liên tiếp đưa ra gần đây trong các hội thảo hay cả trong những báo cáo của các hiệp hội bất động sản.
Khi vấn đề được đặt lên tính toán, tìm giải pháp thì nhà giá rẻ lại đang mất dần sự liên hệ với thị trường. Thị trường “lãng quên” nhà giá rẻ bởi đà phục hồi quá nhanh, không kiểm soát được bước giá.
Nhà giá rẻ bị lãng quên ngay sau khi thực hiện nhiệm vụ giải cứu thị trường qua cơn khủng hoảng. (Ảnh: TTXVN)
Nhiều người đặt ra câu hỏi, sứ mệnh của nhà giá rẻ là để đảm bảo an sinh hay chỉ dùng nó để giải cứu thị trường?
Mồi lửa cuối cùng của giai đoạn đóng băng
Giai đoạn 2009-2012 được xem là giai đoạn khủng hoảng tàn khốc nhất của thị trường bất động sản. Đây là hệ quả của thời gian dài phát triển dựa trên đòn bẩy tài chính với lãi suất quá cao. Thời điểm đó, thị trường gần như đóng băng cục bộ chứng kiến sự đổ gục của nhiều chủ đầu tư vì mất thanh khoản. Thậm chí nhiều dự án hạ giá đến 30-40% nhưng vẫn không có giao dịch. Trong bối cảnh đó nhà giá rẻ, nhà ở xã hội xuất hiện cùng những gói hỗ trợ tài chính giúp thị trường hồi sinh.
Nhìn lại thời kỳ khủng hoảng với giao dịch đóng băng, lãi suất ngân hàng tăng cao, có lúc vượt ngưỡng 20%. Chủ đầu tư không mấy ai quan tâm chuyện bán hàng mà tập trung tìm cách tháo chạy. Phần lớn sản phẩm nhà đất nằm trong tay giới đầu cơ. Ngân hàng gia tăng nợ xấu, khách hàng bùng nổ tranh chấp, khiếu kiện… Một bức tranh u ám bao trùm toàn thị trường và liên đới tới các ngành sản xuất liên quan như vật liệu xây dựng, ngân hàng…
Thống kê của Bộ Xây dựng vào chu kỳ đáy của cuộc khủng hoảng bất động sản 2009-2012, tính đến 3/12/2012, số đơn vị kinh doanh thua lỗ là 17.000 doanh nghiệp, tăng hơn 2.000 so với năm 2011. Tổng số doanh nghiệp dừng hoạt động hoặc giải thể là 2.637, trong đó có 2.110 doanh nghiệp xây dựng, 527 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Trước nguy cơ “vỡ trận”, Bộ Xây dựng đã tiến hành rà soát phân loại các dự án bất động sản trên phạm vi cả nước, thực hiện chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại (chia nhỏ căn hộ) cho phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường.
Các doanh nghiệp phân phối, ít chịu tổn thương bởi khủng hoảng, đã bắt đầu tham gia nhận chuyển nhượng các dự án “chết lâm sàng” do các chủ đầu tư trước tháo chạy để lại, chuyển đổi các dự án cao cấp trước đây thành những căn hộ vừa túi tiền để tìm kiếm chút thanh khoản “cấp cứu” thị trường.
Để tạo thanh khoản gói 30.000 tỉ đồng ra đời với lãi suất ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người dân vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bán thấp… đây một liều thuốc mạnh để thị trường hồi phục.
Với nhiều trợ lực, nhà bình dân trở thành một “phong trào” đầu tư khi hàng loạt doanh nghiệp tham gia như Nam Long, Nhà Lê Thành, Đất Lành, Hưng Thịnh… Trong khi mọi phân khúc nhà ở khác bất động thì nhà bình dân, nhà ở xã hội là phân khúc chủ đạo tạo ra thanh khoản và cơ cấu lại sản phẩm của thị trường, “giành lại” thị trường trao cho người có nhu cầu thực.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM cho rằng, chưa lúc nào thị trường bất động sản TPHCM mở ra nhiều cơ hội lựa chọn cho người mua nhiều như thời điểm năm 2013. Sự bùng nổ của nhà giá rẻ như một mồi lửa cuối cùng giúp thị trường phá băng vì sản phẩm đều hướng đến nhu cầu thực sự của cư dân đô thị.
Chủ đầu tư xin chuyển đổi dự án trong khu tái định cư Bình Khánh (quận 2) thành nhà ở thương mại với tên New City. (Ảnh: TTXVN)
Hết sứ mệnh, ra đi cùng gói 30.000 tỉ đồng
Thời gian gần đây nhắc đến bài toán an cư của người dân thành phố, nhiều người giật mình nhìn lại báo cáo của Savills với trung bình mỗi năm giá nhà tăng 10%, kéo dài trong giai đoạn 2014-2018. Giấc mơ an cư của người dân có thu nhập trung bình ở TPHCM đang trở nên xa vời khi giá nhà thoát ly ra khỏi mức thu nhập của họ. Nghịch lý là nhu cầu nhà giá rẻ rất lớn nhưng doanh nghiệp lại không muốn làm.
HoREA nhận định, nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện nay rất cao. Có khoảng 476.000 hộ chưa có nhà ở hoặc đang sống chung với người thân, chiếm gần một phần tư tổng số hộ gia đình. Trong đó, có khoảng 20.000 hộ cán bộ, công chức chưa sở hữu nhà ở; có 300.000 hộ có nhu cầu thuê nhà ở xã hội; có 143.000 hộ có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở xã hội (chiếm tỉ lệ 65% – 94% đối tượng khảo sát).
Trong khi đó số liệu từ Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cung cấp, giá bán căn hộ trung cấp tại TPHCM thời gian qua luôn trong tình trạng leo thang, từ mốc 29,7 triệu đồng/m2 năm 2018 lên đến 33,7 triệu đồng/m2 quí 3 năm 2019. Riêng trong quí 3-2019, giá nhà trung cấp tăng khoảng 5% so với quí 2-2019.
Nhưng đó là căn hộ mức giá trung cấp, còn căn hộ giá rẻ đang ở trong tình trạng khan hiếm nguồn hàng. Nguyên nhân là do các căn hộ giá thấp đã bị đẩy vượt mức 25 triệu đồng/m2 và trở thành căn hộ trung cấp. Nhà ở giá bình dân, giá rẻ được đánh giá tiêu chí dưới 25 triệu đồng/m2.
“Tại TPHCM không còn căn hộ giá thấp”, báo cáo nêu rõ.
Nếu không xét đến yếu tố tăng giá, nhà xã hội, nhà bình dân có nhiều thời điểm không có nguồn cung mới trên thị trường. Mà quả thật, kể từ khi gói 30.000 tỉ đồng kết thúc vào giữa năm 2016, sự hào hứng xây dựng nhà giá rẻ trên thị trường giảm dần, rồi teo tóp.
Nếu lấy tiêu chuẩn của gói 30.000 tỉ đồng, căn nhà có diện tích từ 70m2 trở xuống, giá bán 15 triệu đồng/m2, thì cho tới thời điểm hiện tại, kiểu nhà này gần như bị biến mất trên thị trường. Thậm chí nhiều doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội trước đây cũng xin chuyển đổi thành nhà thương mại để bán hàng. Hay như các ông lớn xin cấp phép dự án nhà giá rẻ nhưng khi triển khai cũng điều chỉnh thành phân khúc cao cấp.
Nhà giá rẻ đang mất dần liên hệ với thị trường, nhiều doanh nghiệp chia sẻ rằng phân khúc này đang là một “nỗi sợ” với họ. Trong đó kể cả các doanh nghiệp chuyên làm nhà giá rẻ như Đất Lành, Nam Long, Lê Thành, Khang Gia… cũng phải buông lời “cay đắng” khi nhắc tới nhà giá rẻ.
Ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành cho rằng, nhà giá thấp gần như không ai làm, lãi rất ít chỉ 1-2 triệu đồng/m2. Thủ tục pháp lý cũng xin cực khổ như các loại khác như phòng cháy chữa cháy, cao độ, kết cấu… Đặc biệt là khó khăn xin giấy phép xây dựng. Hơn hết là chính quyền đang lãng quên nhà giá thấp.
Trong khi đó, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Nhà Lê Thành phân tích, thị trường bùng nổ nhà ở thương mại cao cấp vì đầu tư 1 đồng lời 1 đồng; còn nhà giá thấp, nhà ở xã hội bỏ 10 đồng mới lời được 1 đồng, vậy chọn cái nào? Rõ ràng, ai cũng chọn đầu tư vào phân khúc sinh lợi cao.
“Về thủ tục và ưu đãi nghe dễ mà không phải dễ. Trên lý thuyết là doanh nghiệp được hưởng lãi suất ưu đãi 5%, nhưng khi đi vay thương mại thì ngân hàng không chịu vì tài sản đảm bảo phải 5 năm sau mới bán được”, ông Nghĩa cho hay.
Nhìn nhận lại vấn đề, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, nhu cầu nhà giá thấp rất lớn. Vì vậy, thành phố nên ban hành hẳn một quy định về nhà ở xã hội, để căn cứ vào đó mà doanh nghiệp, các cơ quan công quyền triển khai. Còn nếu cứ kéo dài như hiện nay, doanh nghiệp không dám đầu tư, nguồn cung sẽ càng ngày càng khan hiếm. Nên hiểu “sứ mệnh” của nhà giá rẻ là đóng góp vào an sinh xã hội chứ không hẳn là “giải cứu” thị trường khi khủng hoảng.
Việt Dũng
(TBKTSG)
