Sau khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc, Quốc hội đã chính thức thông qua gói vay ưu đãi 2.000 tỷ vào giữa năm 2017 nhưng đến nay người dân mua nhà ở xã hội vẫn chưa được tiếp cận. Một lần nữa điệp khúc chờ vốn ưu đãi khiến không ít người dân nản lòng.
Trên thế giới, các chương trình xây dựng nhà ở xã hội đã được thực hiện từ nhiều năm nay. Từ kinh nghiệm của các nước có nền kinh tế phát triển cao ở châu Âu đến những nền kinh tế mới nổi ở châu Á, các dự án nhà ở xã hội đã đem đến phúc lợi cho hàng trăm triệu người dân tại nhiều nước mà chúng ta có thể tham khảo, học hỏi.
Việc phát triển nhà ở phục vụ số đông người dân có thu nhập không cao là cả một quá trình dài hạn
Kinh nghiệm thế giới
Chính phủ Hoa Kỳ đặc biệt quan tâm và thực hiện các chính sách hỗ trợ phát triển các loại hình nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội. Nguồn vốn đầu tư xây dựng nhà ở Hoa Kỳ được huy động từ nhiều nguồn khác nhau thông qua các quỹ tiết kiệm và ngân hàng với nhiều hình thức trợ cấp, những điều kiện cho vay đa dạng. Theo đó, Chính phủ Hoa Kỳ thực hiện 2 chính sách tài chính cơ bản để hỗ trợ người dân trong việc mua nhà và thuê nhà ở.
Đối với căn hộ thuê, người dân sẽ phải trả tối đa 30% thu nhập, số tiền còn lại Chính phủ sẽ chi trả thông qua chương trình Phiếu lựa chọn nhà ở (Housing Choice Voucher).
Với cách làm sáng tạo này, người dân sẽ được hỗ trợ trực tiếp của Chính phủ thay vì việc hỗ trợ cho các doanh nghiệp xây dựng và tổ chức cung ứng nhà ở giá rẻ. Cuối cùng, người sử dụng Phiếu lựa chọn sẽ được tự do trong việc chọn lựa nơi sinh sống gần nơi làm việc để giảm chi phí và thời gian di chuyển.
Chính phủ Pháp hỗ trợ cho các hộ gia đình thuê nhà theo hình thức trả trực tiếp cho chủ sở hữu hoặc cho người thuê lại các căn nhà đó. Trong hóa đơn tiền thuê nhà bao gồm: Chi phí phải thanh toán = Tiền thuê nhà + Các phí quản lý – Hỗ trợ của nhà nước. Phần hỗ trợ của nhà nước chính là khoản tiền người thuê nhà được giảm trừ.
Số tiền này được xác định dựa trên giá thuê nhà của gia đình (ở mức trần), các khoản thu nhập và hoàn cảnh của gia đình. Chính sách này đã được Chính phủ Pháp áp dụng từ hơn 30 năm trước.
Riêng Hàn Quốc, Chương trình cho vay để thuê nhà ở theo hình thức hợp đồng Chonsei mà người thuê nhà đặt cọc trước và không phải trả tiền thuê nhà hàng tháng. Với hình thức huy động “nhà nước và nhân dân cùng làm”, người thu nhập thấp ở Hàn Quốc có rất nhiều cơ hội tiếp cận với loại hình này do sự hỗ trợ, vai trò của Nhà nước được thể hiện rất rõ.
Kinh nghiệm cho Việt Nam
Tại Việt Nam, để hoàn thiện hệ thống cơ chế, chính sách về nhà ở, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu, trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn 2030, trong đó có quy định chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng (hoặc bằng quỹ nhà ở, hoặc tiền với giá trị tương đương) để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội trong toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011-2020 cần khoảng 440.000 căn hộ. Trong đó, TP.HCM khoảng 134.000 căn; Hà Nội khoảng 110.000 căn, còn lại là các địa phương khác.
Tuy nhiên trên thực tế, quỹ nhà ở xã hội tại Việt Nam luôn trong tình trạng thiếu bởi các chủ đầu tư vẫn không mặn mà thực hiện quy định này, phần lớn đều né tránh vì lợi nhuận đầu tư không cao. Do vậy, để tăng quỹ đất nhà ở xã hội trên địa bàn Hà Nội, TP.HCM các cơ quan quản lý cần tập trung thực hiện một số nhiệm vụ sau:
Thứ nhất – Rà soát quy hoạch đô thị để xác định cụ thể vị trí, diện tích đất để phát triển từng loại nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại với tỷ lệ hợp lý theo quy định của pháp luật về nhà ở. Hà Nội có trách nhiệm tạo quỹ đất sạch giao cho doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn. Pháp luật về nhà ở đã quy định cụ thể việc dành 20% quỹ đất đã đầu tư hạ tầng (hoặc bằng quỹ nhà ở, hoặc tiền với giá trị tương đương) để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Nếu thực hiện nghiêm túc, TP sẽ tạo được quỹ đất sạch/quỹ nhà ở lớn mà không mất nhiều chi phí.
Thứ hai – Tạo nguồn lực từ đất, đặc biệt là từ chênh lệch địa tô: TP thu hồi đất và giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất để thực hiện việc bồi thường, nhà ở xã hội và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi (đồng thời cấp phát vốn cho việc phát triển quỹ đất này như: xây dựng quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết,…), có thể kết hợp với việc thuê các Công ty BĐS chuyên nghiệp thực hiện. Sau đó, TP đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để thu hồi vốn đầu tư, nguồn ngân sách thu được từ chênh lệch địa tô được sử dụng làm nguồn lực để phát triển nhà ở xã hội.
Thứ ba – Trong điều kiện, nguồn ngân sách nhà nước hiện nay còn nhiều khó khăn, việc huy động nguồn vốn ngoài ngân sách tham gia phát triển nhà ở xã hội đóng vai trò quan trọng do vậy nhà đầu tư cần nhận được nhiều ưu đãi về giá thuê đất, thủ tục hành chính, điều kiện về mặt bằng, cơ sở hạ tầng; chủ đầu tư được dành 20% quỹ nhà, đất để bán theo giá thị trường để bù đắp chi phí, góp phần giảm giá bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội; được sử dụng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn.
Cuối cùng – Đẩy mạnh việc hỗ trợ ưu đãi cho người mua chứ không chỉ riêng đối với chủ đầu tư như hiện nay, để kích thích nhu cầu của người có nhu cầu sở hữu nhà ở thật và tạo cầu hấp dẫn cho thị trường. Hình thành các tổ chức cung cấp thông tin chuyên nghiệp về thị trường cho người dân và cơ quan chức năng để theo dõi, nắm bắt nhanh chóng nhu cầu của thị trường.
Để góp phần tháo gỡ khó khăn trong phát triển nhà ở xã hội, Bộ Xây dựng cho biết sẽ phối hợp với các bộ, ngành liên quan tập trung tháo gỡ khó khăn về bố trí nguồn vốn ngân sách để triển khai có hiệu quả các chương trình phát triển nhà ở xã hội. Đồng thời siết chặt kiểm soát quy hoạch, khai thác, sử dụng hiệu quả quỹ đất đô thị dành cho phát triển nhà ở xã hội.
Tinh thần của Nghị định 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10 /2015 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và Luật Nhà ở sửa đổi đã cho thấy quyết tâm của cơ quan quản lý trong việc gia tăng nguồn cung. Tuy nhiên việc phát triển nhà ở phục vụ số đông người dân có nhu cầu nhưng thu nhập không bảo đảm là cả một quá trình dài hạn, đòi hỏi một chiến lược căn bản chứ không chỉ trông đợi vào những gói hỗ trợ có tính chất thời điểm.
ThS. Nguyễn Ngọc Tiệp – Viện Nghiên cứu phát triển kinh tế xã hội Hà Nội
(DĐDN)
