Tài chính nhà ở là hạt nhân của chính sách tạo điều kiện, cần có cách tiếp cận sáng tạo đối với các công cụ tài chính thì mới đưa được chính sách nhà ở xã hội vào thực tiễn.
Các giải pháp tài chính để thực hiện chính sách nhà ở xã hội hiển nhiên phải xuất phát từ nhu cầu thực tế là nhu cầu nhà ở xã hội nước ta đang rất lớn và cấp bách. Thu nhập bình quân đầu người tại đô thị tuy tăng khá nhanh nhưng vẫn còn rất thấp, mới trong khoảng 20-30 triệu đồng/người/năm. Đất đô thị ngày càng đắt đỏ khiến giá nhà tăng vọt. Thị trường bất động sản nhà ở vẫn còn sơ khai, chứa đựng nhiều yếu tố đầu cơ và tham nhũng. Vì thế, các giải pháp tài chính đô thị cần rất đơn giản và rõ ràng, dễ thực thi và dễ kiểm soát hiệu quả.
1- Tạo điều kiện cho bên cầu
Khi người thu nhập thấp đã tự tích lũy được một phần tiền mua nhà hoặc do bán nhà đang ở, tương đương 20% giá nhà, thì được Ngân hàng chính sách cho vay thêm để đủ trả tiền mua nhà một lần. Khoản tiền vay này có lãi suất thấp, được trả dần trong dài hạn và được thế chấp bằng chính nhà mua.
Điều kiện để xem xét ai là đối tượng có nhu cầu nhà ở xã hội nên đơn giản, chỉ là diện tích ở bình quân đầu người hiện tại ít hơn X m2 được chính quyền sở tại xác nhận. Số X m2 do cấp tỉnh quyết định cho từng kế hoạch 5 năm tùy theo tình hình cụ thể của địa phương.
Nếu tạo điều kiện cho bên cầu thì ngoại trừ nhà chung cư được chính quyền đầu tư bằng vốn Nhà nước để cho thuê ra thì không còn loại nhà gọi là nhà ở xã hội nữa, mà chỉ có loại nhà thương mại giá trung bình và giá thấp do thị trường cung ứng cho bất kỳ ai có đủ khả năng thanh toán. Thuế giá trị gia tăng đối với loại nhà giá trung bình và giá thấp chỉ nên bằng một nữa so với nhà giá cao. Như vậy, người thu nhập thấp có quyền tự do chọn lựa căn hộ phù hợp có chất lượng tốt tại địa điểm ưng ý làm hồ sơ vay tiền mua.
2- Hình thành Quỹ Tiết kiệm nhà ở
Quỹ Tiết kiệm nhà ở đã được đề cập đến trong Nghị định 71/2010, vấn đề là đem ra thực thi. Quỹ này có thể dựa một phần vào mô hình Quỹ Công tích của Xingapo mà hiện nay Trung quốc (kể cả Hồng Kông) cũng đang bắt đầu áp dụng. Việc tham gia quỹ này trước mắt nên là tự nguyện. Quỹ huy động tiền tiết kiệm hàng tháng của những người cần nhà ở cộng với một phần tiền thu được từ đất đai đô thị (kể cả thuế nhà đất) và thị trường bất động sản.
Quỹ Tiết kiệm nhà ở cho người thu nhập thấp vay để mua nhà và thế chấp chính nhà sắp mua rồi trả dần hàng tháng trong nhiều năm, có thể đến 10 năm.
Việc quản lý quỹ này có thể ủy thác cho một công ty tài chính tư theo mô hình quan hệ đối tác công – tư (PPP) hoặc cho công ty tài chính Nhà nước.
3- Quỹ phát triển nhà ở và chế độ tín thác đầu tư bất động sản
Quỹ Phát triển nhà ở không nên chỉ giới hạn trong việc cấp vốn cho các dự án xây dựng nhà ở thuộc sỡ hữu Nhà nước. Chức năng chính của nó là cấp vốn trung hạn (2-3 năm) với lãi suất thấp hơn chút ít so với lãi suất thị trường, cho các doanh nghiệp nhỏ và vừa kinh doanh loại nhà ở có giá trung bình và giá thấp. Quỹ Phát triển nhà ở mua lại các khoản vay có thế chấp của Quỹ Tiết kiệm nhà ở và cả của các ngân hàng khác, rồi dựa trên các khoản vay có thế chấp đó mà phát hành chứng khoán bán cho các nhà đầu tư. Phương thức này gọi là “Chứng khoán hóa dựa trên thế chấp” (Mortgage backed Securitization, MBS). Ngoài ra, quỹ còn huy động các nguồn vốn khác như một phần tiền thu từ đất đô thị, từ tiền vay các nguồn tài chính quốc tế được chính phủ bảo lãnh… Tiền thu được, ngoài việc mua các khoản cho vay có thế chấp ra, sẽ cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vay để phát triển nhà ở và trợ vốn cho các dự án nhà ở của Nhà nước.
Do chức năng đặc thù của nó là hoạt động trong thị trường thế chấp cấp 2 nên cả nước chỉ nên có một Quỹ phát triển nhà ở thống nhất. Thể chế tiền tệ này được gọi là “Tín thác đầu tư bất động sản” (Real Estate Investment Trust, REIT), là giải pháp rất hiệu quả để xã hội hóa huy động nguồn vốn đầu tư cho phát triển nhà ở.
4- Chế độ dự trữ đất
Thực ra dù là doanh nghiệp tư nhân hay doanh nghiệp Nhà nước thì cũng phải vay tiền ngân hàng khi kinh doanh đất đai. Doanh nghiệp nhà nước còn có lợi thế là được chính phủ bảo lãnh khi vay tiền, nhất là vay những khoản tiền lớn của các thể chế tài chính quốc tế.
Chúng tôi tin rằng nhờ chế độ dự trữ đất mà các dự án khu đô thị mới sẽ được thực hiện đúng tiến độ dự định và giá đất đô thị nước ta đang đắt đỏ vào loài hàng đầu thế giới sẽ nhanh chóng trở về giới hạn hợp lý. Lúc đó nguồn vốn to lớn mà tài nguyên đất đem lại sẽ được huy động phần lớn cho công cuộc phát triển đất nước chứ không bị phân chia cho các nhóm lợi ích.
5- Nhà nước trợ cấp một phần phí quản lý vận hành nhà ở xã hội
Thực tế xuống cấp thảm hại của nhà tập thể thời bao cấp, do không được quản lý đúng đắn vì thiếu kinh phí cần thiết, là bài học đắt giá cho chính quyền đô thị. Vì vậy việc đảm bảo kinh phí quản lý vận hành và sửa chữa các chung cư cao tầng hiện nay phải được coi trọng và có khung pháp lý rõ ràng và cách chế tài có hiệu lực. trong tình hình hiện nay, giải pháp khả thi nhất là trong mỗi chung cư cao tầng có khoảng 2% số căn hộ thuộc sở hữu chung để cho thuê, tiền thu được sẽ làm kinh phí quản lý, nếu thiếu thì các chủ sở hữu căn hộ mới phải đóng thêm. Tiền mua các căn hộ sở hữu chung được phân bổ vào tiền mua các căn hộ còn lại. Với cách thức như vậy thì người thu nhập đỡ gánh nặng lo trả chi phí chung cư trong lúc còn phải lo trả nợ tiền vay mua nhà và chi trả phí điện nước sinh hoạt.
TS Phạm Sỹ Liêm – Viện trưởng Viện nghiên cứu Đô thị và Phát triển hạ tầng
