Diện tích bị thu hẹp, giao dịch không minh bạch và thiếu công khai trong thông tin về sản phẩm là các lỗi vi phạm chính tại nhiều sàn giao dịch bất động sản.
1001… lỗi vi phạm
Bất ngờ kiểm tra sàn giao dịch bất động sản Long Thịnh (TP.HCM), đoàn Thanh tra Bộ Xây dựng không khỏi bất ngờ vì diện tích sàn này bị thu hẹp rất nhiều. Cụ thể, theo hồ sơ đăng ký với cơ quan chức năng, sàn Long Thịnh phải đáp ứng diện tích hoạt động 135 m2, nhưng thực tế chỉ có 75 m2.
Giải thích về lỗi vi phạm trên, ông Nguyễn Đình Phương, đại diện sàn Long Thịnh cho biết, khi đăng ký kinh doanh, sàn Long Thịnh đáp ứng đủ yêu cầu về diện tích, nhưng khi thị trường địa ốc trầm lắng kéo dài, kinh doanh sa sút, nên đơn vị đã thu hẹp diện tích sàn, nhằm giảm chi phí hoạt động.
Ngoài việc không đáp ứng yêu cầu về diện tích, sàn Long Thịnh còn chưa thực hiện việc cấp giấy xác nhận bất động sản giao dịch qua sàn. Nguyên nhân, theo lãnh đạo sàn, là do sàn Long Thịnh đang triển khai bán các sản phẩm do Công ty Long Thịnh làm chủ đầu tư. “Công ty Long Thịnh tiến hành giao dịch theo hình thức hợp đồng góp vốn từ năm 2004 và trên thực tế, sàn Long Thịnh chưa bán được sản phẩm nào, nên không thể cấp giấy xác nhận sản phẩm đã giao dịch qua sàn”, đại diện sàn giải thích.
Tại Hà Nội, hoạt động của nhiều sàn giao dịch cũng thiếu minh bạch. Điển hình là việc Công ty cổ phần Xây dựng số 1 (Vinaconex 1) chào bán 176/249 căn hộ thuộc Dự án Khu văn phòng và nhà ở cao cấp Vinaconex 1 tại sàn bất động sản Vinaconex Real. Theo đó, sàn bất động sản Vinaconex Real là đại diện tiếp thị, bán bất động sản Dự án Khu văn phòng và nhà ở cao cấp Vinaconex 1 (tại phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, TP. Hà Nội) do Vinaconex 1 làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, việc ký hợp đồng dịch vụ trên chỉ mang tính hình thức, bởi trên thực tế, số căn hộ trên đã có người đứng tên với hầu hết là cán bộ, nhân viên của Vinaconex 1.
Mặc dù mới tiến hành kiểm tra 66 sàn trên tổng số 293 sàn giao dịch bất động sản tại TP.HCM, nhưng đoàn Thanh tra đã phát hiện tới 34 sàn vi phạm quy định hoạt động. Thực tế cho thấy, hầu hết chủ đầu tư “né” giao dịch qua sàn bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản và họ mở sàn chỉ để bán sản phẩm của chính mình. Điều này khiến các giao dịch qua sàn chỉ mang tính hình thức, làm hạn chế việc đầu tư qua sàn. Đây cũng là nguyên nhân dẫn tới tình trạng chưa cấp giấy xác nhận bất động sản giao dịch qua sàn ở nhiều sàn bất động sản.
Không những thế, nhiều sàn giao dịch bất động sản không tuân thủ quy định về công khai thông tin sản phẩm, cũng như không thực hiện nghiêm việc bố cáo các thông tin liên quan tới dự án tối thiểu trên 3 số liên tiếp của một tờ báo phát hành tại địa phương, tối thiểu 1 lần trên đài truyền hình địa phương nơi có dự án và trên website (nếu có) của sàn giao dịch bất động sản.
Chế độ báo cáo về cơ quan quản lý cũng không được lãnh đạo các sàn thực hiện nghiêm. Theo ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng, mặc dù cả nước có khoảng 600 sàn bất động sản, nhưng chỉ có 20% sàn thực hiện báo cáo hoạt động về Bộ Xây dựng. “Phần lớn hoạt động là thiếu chuyên nghiệp, mang tính hình thức, thậm chí trở thành công cụ hợp thức hóa vi phạm cho các chủ đầu tư. Nhiều trường hợp chủ đầu tư đã bán hết các căn hộ cho khách hàng, rồi mới thuê sàn giao dịch bất động sản bán lại cho chính những khách hàng đó”, ông Nam cho biết.
Còn ông Phạm Gia Yên, Chánh Thanh tra Bộ Xây dựng nhận xét, đợt kiểm tra tại TP.HCM cho thấy, số sàn thực sự tốt chỉ chiếm khoảng 15%, sàn vi phạm ít chiếm trên 50%, còn lại là các sàn có vi phạm lớn.
Siết lại chế tài
Để hạn chế bất cập, cũng như giúp khách hàng nhận biết chất lượng dịch vụ của các sàn giao dịch bất động sản, theo ông Nguyễn Trần Nam, Bộ Xây dựng đang chủ trì xây dựng ban hành thông tư hướng dẫn việc phân hạng sàn giao dịch bất động sản.
Theo Dự thảo thông tư đang được soạn thảo, việc phân hạng sàn giao dịch bất động sản được phân thành 3 hạng (1, 2 và 3). Dự thảo cũng đề ra các hình thức xử lý phù hợp nếu sàn giao dịch vi phạm chế độ báo cáo, vi phạm hành chính, vi phạm các tiêu chí…
Liên quan đến tình trạng “lấn sân”, hoạt động sai chức năng tại một số sàn giao dịch bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, theo Luật Kinh doanh bất động sản, sàn giao dịch địa ốc chỉ có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản (môi giới, đấu giá, định giá, quảng cáo, tư vấn, quản lý bất động sản và thực hiện các giao dịch bất động sản theo ủy quyền của khách hàng), sàn giao dịch bất động sản không có chức năng đầu tư, kinh doanh địa ốc. Do vậy, các trường hợp sàn giao dịch bất động sản thực hiện đầu tư, kinh doanh bất động sản là không đúng với quy định pháp luật.
“Trong trường hợp phát hiện hoạt động trái quy định, tùy mức độ vi phạm, các cơ quan chức năng có thể đưa ra các hình thức xử phạt. Chiểu theo các quy định này, sàn giao dịch bất động sản có thể phải đối mặt với các hình thức xử phạt vi phạm hành chính (cảnh cáo, phạt tiền, rút giấy phép hoạt động…)”, ông Hà nhấn mạnh.
Hữu Tuấn – Ảnh: Hà Thanh
[ Chuyên đề : Sàn giao dịch bất động sản ]
