Giá cả thị trường bất động sản tăng cao vượt quá khả năng tài chính của phần lớn người dân, hiện tượng đầu cơ làm giá diễn ra phổ biến, cơ cấu nhà ở chưa hợp lý, nguồn vốn còn quá thiếu… là vô số nguyên nhân được Bộ Xây dựng chỉ ra để chứng minh thị trường bất động sản (BĐS) vì sao chưa thể phát triển (?)
Thị trường BĐS và thị trường nhà ở, đất ở biến động phức tạp theo xu hướng giá cả tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư, đã dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là nhà ở tại khu vực đô thị. Các đối tượng là công chức, viên chức, lực lượng vũ trang hưởng lương từ ngân sách nhà nước, những người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp rất khó khăn trong việc tạo lập nhà ở cho bản thân và gia đình. Hiện tượng đầu cơ, làm giá, mua đi bán lại nhà ở kiếm lời diễn ra tương đối phổ biến và đã từng gây ra “sốt ảo”, làm cho thị trường nhà ở phát triển thiếu bền vững.
Tại khu vực đô thị cơ cấu nhà ở còn chưa hợp lý, tâm lý muốn sở hữu nhà ở, muốn ở nhà thấp tầng gắn với đất còn phổ biến, vì vậy tỷ trọng nhà ở chung cư chỉ chiếm 1,23% tổng số nhà ở cả nước, Hà Nội là địa phương có tỷ lệ nhà chung cư cao nhất nhưng mới đạt tỷ lệ 16,64%, trong khi đó tại TP. Hồ Chí Minh tỷ lệ nhà chung cư mới đạt 6,13%; tỷ lệ số hộ dân đi thuê nhà để ở tại khu vực đô thị mới đạt 14%, thấp hơn nhiều so với số hộ có sở hữu nhà ở.
Hầu hết các doanh nghiệp chỉ chú trọng phát triển nhà ở thương mại cao cấp, diện tích lớn để bán với giá cao cho những người có thu nhập cao mà chưa quan tâm phát triển các loại căn hộ có diện tích nhỏ, có giá bán phù hợp với đại bộ phận người dân có thu nhập thấp và trung bình. Việc thu hút các nhà đầu tư tham gia xây dựng nhà ở để cho thuê gặp rất nhiều khó khăn. Cả nước vẫn còn hơn 770.000 hộ gia đình có diện tích nhà ở bình quân dưới 5 m2/người và hơn 4,6 triệu hộ gia đình có diện tích nhà ở bình quân từ 6-10 m2 /người.
Mặt khác, phần lớn nguồn cung về nhà ở trong thời gian vừa qua chủ yếu do các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng, chỉ có một số đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… thực hiện việc phát triển nhà ở theo dự án, còn lại nhiều địa phương chủ yếu vẫn thực hiện hình thức chia lô, bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở. Nhà ở được xây dựng thiếu quy hoạch, trái quy hoạch dọc các trục đường giao thông, tuyến đê, kênh rạch đang diễn ra ở nhiều địa phương. Quy mô các dự án vẫn còn nhỏ lẻ, chưa bảo đảm sự kết nối đồng bộ trong cùng khu vực.
Kế hoạch phát triển nhà ở vẫn phụ thuộc vào tiến độ thực hiện dự án của các chủ đầu tư dự án, Nhà nước chưa chủ động để can thiệp, điều tiết việc cân đối cung – cầu cho thị trường nhà ở, thiếu quỹ đất để phát triển nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo.
Đồng thời, thị trường thế chấp BĐS chưa hoạt động có hiệu quả, nguồn vốn cho phát triển nhà ở còn thiếu, đặc biệt là nguồn vốn tín dụng trung hạn và dài hạn. Việc thanh toán trong giao dịch nhà ở chủ yếu bằng tiền mặt hoặc quy đổi bằng vàng, ngoại tệ gây khó khăn trong công tác quản lý, thu thuế và nhiều rủi ro cho người dân khi thực hiện các giao dịch về nhà ở.
Chính vì những điều đó, chỉ khi nào chúng ta khắc phục được những khiếm khuyết đó thì thị trường mới có thể thoát khỏi tình trạng u ám như hiện nay và phát triển trong tương lai.
Lê Thảo
