Một số chủ đầu tư đang lấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất (sổ đỏ và sổ hồng) làm yếu tố tiếp thị cho dự án của mình như một cách làm người mua an tâm hơn về tình trạng pháp lý tài sản họ sẽ mua.
Thực ra, việc làm sổ đỏ hay sổ hồng cho khách hàng là trách nhiệm của chủ đầu tư; thế nhưng không ít người mua nhà đang dài cổ đợi giấy chủ quyền do chủ đầu tư, vì nhiều lý do khác nhau, đã chậm trễ, thậm chí chây ỳ trong việc thực hiện cam kết của mình.
Một số dự án chung cư tại khu vực ngã ba Cát Lái, quận 2, TPHCM (Ảnh: Đình Dũng)
Tìm cơ hội trong khó khăn
Giám đốc một công ty địa ốc cho biết chính ông cũng đang là nạn nhân của việc chậm trễ cấp sổ hồng đối với căn hộ cao cấp của mình.
Ông này cho biết đã bỏ khoảng bốn tỉ đồng ra để mua căn hộ tại một dự án ở quận 5, TPHCM. Tuy nhiên, đã năm năm trôi qua ông chờ dài cổ nhưng chưa hề thấy mặt mũi mảnh giấy chủ quyền nhà ra sao. Khi được hỏi đến, chủ đầu tư dự án luôn trả lời là đang làm thủ tục.
Tuy nhiên, cũng là người trong ngành, ông thừa hiểu lý do của việc chậm trễ này là gì, nên chẳng biết làm gì hơn ngoài việc tiếp tục chờ đợi.
Lâu nay việc cấp sổ hồng luôn được các chủ đầu tư đổ cho cơ quan nhà nước với thủ tục nhiêu khê. Điều này có phần đúng, song không phải các chủ đầu tư không có lỗi.
Sai phạm phổ biến nhất là tình trạng tự ý thay đổi công năng và diện tích khi xây dựng mà không xin phép cơ quan quản lý, vi phạm mật độ xây dựng hay chưa đóng tiền sử dụng đất…
Thậm chí, có chủ đầu tư còn lấy giấy chủ quyền của khu đất xây dựng dự án đem thế chấp ngân hàng để vay tiền phát triển dự án. Vì chưa trả nợ cho ngân hàng nên sổ đỏ bị ngân hàng giữ vì vậy không thể hoàn thành việc nộp hồ sơ ra chủ quyền nhà cho người dân.
Tại hội nghị bàn giải pháp cấp giấy chứng nhận ngày 25-3, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết hiện tổng số giấy chứng nhận tồn đọng tại 22 tỉnh thành khoảng 3,7 triệu giấy, trong đó Hà Nội còn 168.000 thửa đất và khoảng 500.000 căn hộ chưa được cấp giấy và TPHCM cũng còn hơn 300.000 thửa đất và căn hộ đang chờ cấp giấy.
Tuy nhiên với những dự án có pháp lý rõ ràng, được chủ đầu tư thực hiện nghiêm túc thì những khó khăn trong việc cấp sổ hiện nay lại là cơ hội để họ chứng minh năng lực và trách nhiệm của mình với dự án.
Trong số đó, dự án The Flemington trên đường Lê Đại Hành thuộc quận 11, TPHCM được đầu tư khá bài bản khi chào bán căn hộ đã xây dựng xong. Chủ đầu tư dự án là Công ty cổ phần Bảo Gia (Pau Jar) của Đài Loan tuyên bố khi mua khách hàng có thể dọn vào ở ngay và sổ hồng đã tách riêng cho từng căn hộ.
Gần đây, dự án khu căn hộ cao cấp Imperia An Phú tại khu vực ngã ba Cát Lái, quận 2, TPHCM cũng nhấn mạnh yếu tố pháp lý trong việc chào bán căn hộ. Chủ đầu tư dự án này cho biết đã làm sổ hồng cho từng căn hộ của dự án chỉ sau sáu tháng bàn giao căn hộ cho người mua. Được biết người mua nhà sẽ được bàn giao sổ hồng ngay khi thanh toán hết số tiền mua căn hộ.
Có thể nói trong bối cảnh thị trường khó khăn nhiều chủ đầu tư không còn tiền xây dựng dự án, dẫn đến việc chậm trễ bàn giao nhà cho khách hàng thì việc chậm làm giấy chứng nhận quyền sở hữu là một rủi ro người mua phải đối mặt.
Giảm rủi ro
Giám đốc một công ty địa ốc khuyên tại thời điểm này khi đi mua căn hộ, người mua nên chọn các dự án không có vấn đề về pháp lý. Khi mua nhà, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các bản sao như sổ đỏ của toàn bộ khu đất chứng minh của chủ đầu tư, giấy phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, giấy xác nhận của Sở Tài nguyên và Môi trường chứng minh chủ đầu tư đã hoàn thành các nghĩa vụ thuế với nhà nước như đóng tiền thuế sử dụng đất.
Theo ông, người mua cũng cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép xây dựng và đối chiếu với bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án cũng như xem kỹ các thiết kế căn hộ đã được cấp phép so với căn hộ dựng thực tế; hoặc người mua cũng nên có tham vấn những người trong ngành.
Một trong những cách giảm thiểu rủi ro về mặt pháp lý là người mua nên chọn những dự án đã bàn giao nhà vào ở ngay, bên cạnh việc chú ý tới thương hiệu chủ đầu tư.
Đình Dũng
