Trong những ngày qua trên báo chí và các diễn đàn lại rộ lên cuộc tranh luận “cứu hay không cứu” thị trường bất động sản, sau khi tiến sĩ Alan Phan đưa ra ý kiến “Hãy để thị trường bất động sản rơi tự do”.
Bài viết này không nhằm kéo dài cuộc tranh luận liên quan đến thị trường bất động sản, mà muốn đề cập đến vấn đề: vai trò của nhà nước khi can thiệp vào thị trường cũng như các vấn đề kinh tế – xã hội.
Chúng ta biết rằng, giá cả hàng hóa được hoạch định trên cơ sở giá thành sản phẩm và sức mua của thị trường. Mức giá hợp lý của một món hàng là mức giá mà cả người bán lẫn người mua đều chấp nhận được, nghĩa là người bán có lời còn người mua có khả năng mua. Một thị trường có xu hướng phát triển ổn định, bền vững là thị trường mà sức mua (cầu) và sức bán (cung) luôn gặp nhau. Khi vì một lý do nào đó mà sự cân bằng này không còn, chắc chắn thị trường sẽ có xu hướng phát triển lệch lạc. Lúc này, cần có sự can thiệp của nhà nước để thị trường trở về đúng hướng.
Thị trường địa ốc trong nhiều năm qua rõ ràng là một thị trường phát triển lệch lạc. Vì nhiều lý do thiếu minh bạch, giá cả nhà đất bị đẩy lên quá cao kéo dài, vượt quá xa khả năng của phần lớn đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở.
Theo báo cáo của Ủy ban kinh tế Quốc hội, giá bất động sản ở các thành phố lớn tăng 100 lần trong vòng 20 năm qua. Giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân của người lao động. Giá nhà ở lớn hơn gấp 5 lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với các nước chậm phát triển. Các giao dịch nhà đất phần lớn diễn ra ở đối tượng khách hàng đầu cơ.
Giờ đây, khi đã giảm 30% – 50% so với thời hoàng kim, giá nhà đất tại các dự án vẫn ở mức hàng chục triệu đồng/m² trở lên. Với mức thu nhập bình quân đầu người của Việt Nam hiện nay là 1.600 USD/năm (tương đương 33 triệu đồng), viễn cảnh để có “nhà chính chủ” đối với phần lớn người lao động quả vẫn rất xa vời.
Trước thực trạng khốn khó kéo dài của thị trường địa ốc, thể theo lời kêu gọi “giải cứu” của giới bất động sản, Ngân hàng Nhà nước đã có nhã ý đưa ra gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng để tháo gỡ khó khăn cho thị trường này theo Nghị quyết 02 của Chính phủ – có hiệu lực từ ngày 15/4. Hẳn chúng ta đều hiểu, nhà nước có vai trò cực kỳ quan trọng trong việc điều tiết, ổn định thị trường. Vì vậy, bất cứ một sự can thiệp nào của nhà nước vào các vấn đề này đều phải nhằm đạt mục đích phát triển bền vững. Thế nên, khi nói đến chuyện cứu thị trường bất động sản, cần phải trả lời thấu đáo câu hỏi: trong bối cảnh kinh tế trong nước và thế giới hiện nay, liệu gói hỗ trợ kể trên của nhà nước có giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, hay nói cụ thể hơn, có giúp cho cung và cầu của thị trường này thực sự gặp nhau?
Theo các báo cáo đưa ra thì thị trường bất động sản đóng góp 10% vào GDP của cả nước, 90% GDP còn lại là từ các ngành khác. Chúng ta đều thấy rằng, không riêng bất động sản, hầu hết hoạt động sản xuất kinh doanh của nền kinh tế đều đang đình đốn, sức mua suy giảm nghiêm trọng; thu nhập của người lao động giảm sút, thất nghiệp gia tăng. Vòng tròn sản xuất – kinh doanh – tiêu dùng đang “xoáy trôn ốc” đi xuống đến độ đại gia cũng khốn đốn thì liệu đối tượng có thu nhập trung bình trở xuống – chiếm đa số trong xã hội – có đủ tiền để mua nhà trả góp? Và nếu nhà nước có đủ tiền để hỗ trợ vốn vay thì về lâu dài, liệu họ có đảm bảo thu nhập để trả nợ?
Trong lúc đó, với gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng, nếu tập trung thì chỉ cứu được vài “đại gia”, nếu dàn trải thì như muối bỏ biển, còn cho người dân vay thì cùng lắm chỉ đủ mua hơn 30.000 căn nhà, trong khi đối tượng có nhu cầu nhà ở lên đến hàng triệu. Một điều đáng nói nữa: nếu có sự hỗ trợ như vậy, giá nhà đất sẽ tiếp tục “neo” ở mức cao.
Như đã phân tích, thị trường bất động sản chỉ có thể phát triển ổn định, bền vững khi mức thu nhập hàng tháng của người lao động sau khi trừ hết chi phí sinh hoạt tối thiểu, phải đủ trả tiền mua nhà trong thời hạn nhất định. Và như vậy, chỉ còn một trong 2 giải pháp: hoặc giá nhà đất phải hạ xuống tương ứng với khả năng chi trả của người có nhu cầu, hoặc là mức thu nhập của đối tượng này phải tăng lên mức đủ để có thể mua nhà với mức giá hiện nay.
Tuy nhiên, xét trong bối cảnh kinh tế hiện tại, giải pháp nâng cao mức thu nhập của người lao động rõ ràng là phi thực tế. Chính vì vậy, giải pháp tối ưu mà nhà nước cần đưa ra để “giải cứu” thị trường bất động sản và cũng là góp phần để cứu nền kinh tế lúc này, chính là tạo điều kiện tốt nhất để giá nhà đất trở về đúng với giá trị thực – mức giá mà những người có nhu cầu thực sự có khả năng mua, càng sớm càng tốt.
Nói như tiến sĩ Alan Phan, “đã dám chơi thì phải dám chịu”. Không thể tiếp tục để lợi ích của phần lớn người dân và sự phát triển bền vững của nền kinh tế đất nước “đánh đu” theo cuộc cờ của những người đã tạo ra những quả bong bóng bất động sản với biết bao hệ lụy.
Phạm Phương Đông
