Từ ngày 26.9 tới, nhà đầu tư góp vốn mua bất động sản bao gồm căn hộ, đất nền, nhà… khi chuyển nhượng sẽ phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Trong khi đó, theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng góp vốn lại là bất hợp pháp.
Liệu có tình trạng mâu thuẫn hay cơ quan thuế đang cố tình “hợp pháp hoá” loại hình giao dịch đang bị cấm này?
Thu như thế nào – mức thu bao nhiêu?
Theo quy định của Thông tư 161 thì việc tính thuế đối với các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng góp vốn, hay ở dạng chuyển nhượng BĐS chưa có chủ quyền cũng sẽ được áp dụng như chuyển nhượng BĐS có chủ quyền. Khi đó, mức thuế suất được áp dụng sẽ là 25% trên phần chênh lệch giá bán, sau khi trừ đi giá mua nếu có đủ hồ sơ chứng từ hợp lệ xác định được giá bán, giá vốn và các chi phí có liên quan. Trường hợp không xác định được giá vốn và các chi phí có liên quan, cơ quan thuế sẽ áp dụng mức thuế suất 2% tính trên toàn bộ trị giá chuyển nhượng.
Một góc khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (ảnh : Ashui.com)
Theo ông Nguyễn Huy Trường – Trưởng ban Thuế TNCN (Tổng cục Thuế) – thì cơ quan thuế áp dụng biện pháp thu thuế cơ chế tự khai, tự chịu trách nhiệm đối với các NĐT. Bên cạnh đó, các đơn vị kinh doanh BĐS cũng phải có trách nhiệm trong việc cung cấp thông tin và các trách nhiệm ràng buộc khác theo quy định của Luật Quản lý thuế để việc thu thuế đạt kết quả.
Cũng theo ông Trường thì sở dĩ Bộ Tài chính và cơ quan thuế đưa ra hình thức thu thuế này là bởi: Mọi cá nhân đều phải tuân thủ quy định của Luật Thuế TNCN là cứ có thu nhập là phải chịu thuế. Bên cạnh đó, căn cứ theo Luật Kinh doanh BĐS thì việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn này chính là hình thức mua bán, chuyển nhượng BĐS trong tương lai.
Bộ Tài chính và cơ quan thuế đã từng cân nhắc việc liệu đây là hình thức đầu tư vốn hay chuyển nhượng BĐS? Sau khi nghiên cứu và “khớp” vấn đề này với Luật Kinh doanh BĐS thì thấy rằng, việc áp thuế TNCN đối với việc chuyển nhượng BĐS trong tương lai như vậy là phù hợp.
Đặc biệt, ông Trường cũng khẳng định: Bản thân Bộ Tài chính và cơ quan thuế cũng không ủng hộ hình thức giao dịch này. Tuy nhiên, dù ở góc độ nào thì cũng đều thấy rằng, cứ có hoạt động chuyển nhượng và phát sinh thu nhập thì sẽ phải chịu thuế.
Còn nhiều tranh cãi
Phản biện quan điểm của Bộ Tài chính và cơ quan thuế, nhiều ý kiến cho rằng: Trong Luật Thuế TNCN hiện nay cũng không quy định cụ thể việc áp thuế đối với loại hình giao dịch này. Từ thực tế đó, có ý kiến cho rằng phải chăng khi xây dựng và ban hành thông tư hướng dẫn thực hiện, cơ quan thuế đã cố tình “gài” quy định này vào trong nội dung hướng dẫn?
Luật gia Hữu Dung phân tích: Theo quy định hiện hành cũng như trên thực tế có thể hiểu hợp đồng góp vốn là sự góp vốn giữa các bên cho việc hình thành BĐS trong tương lai. Điều đó đồng nghĩa với việc BĐS đó chưa hình thành. Đặc biệt, theo quy định hiện hành thì NĐT khi đó thực chất cũng vẫn chưa phải là chủ sở hữu của BĐS “vô hình” đó. Với việc chưa hình thành BĐS, NĐT chưa phải là chủ sở hữu BĐS thì những giao dịch chuyển nhượng đó là không hợp pháp. Vậy phải chăng cơ quan thuế đang muốn “hợp pháp hoá” hình thức giao dịch này?
Cũng theo số đông ý kiến thì trong đời sống, đúng là đã có việc chuyển nhượng. Thế nhưng, đây thực chất chỉ là những chuyển nhượng quyền góp vốn và là “giao dịch ngầm”. Thế nhưng, trong khi luật chưa có quy định điều chỉnh hành vi này, thậm chí coi đó là giao dịch bất hợp pháp thì cơ quan thuế không nên thu thuế.
Lập luận này sẽ rõ ràng hơn với ví dụ: Vậy cơ quan thuế sẽ ứng xử ra sao nếu dự án BĐS đó bị phá sản, hợp đồng góp vốn cũng như việc chuyển nhượng không có hiệu lực? Tương tự, câu hỏi đặt ra là nếu phát sinh tranh chấp ở dạng này thì liệu các cơ quan chức năng có đứng ra giải quyết?
Một lập luận đáng lưu ý khác là vì việc chuyển nhượng hợp đồng chỉ là những giao dịch ngầm, chưa được pháp luật thừa nhận, vì thế sẽ không thể có các hình thức công chứng, xác nhận.
Vậy nếu các bên “bắt tay nhau” và đưa ra kết quả chênh lệch chuyển nhượng bằng không thì cơ quan thuế lấy cơ sở nào để áp thuế? Trong trường hợp này, ngay cả khi cơ sở kinh doanh BĐS dù trách nhiệm đến mấy thì cũng không thể “nắm tóc” được các vụ chuyển nhượng; còn nếu đơn vị này “làm lơ”, việc áp thuế càng khó hơn nhiều.
Phạm Anh
>>
