Các chuyên gia cho rằng hoàn toàn có thể phát triển nhà ở giá thấp ở mức dưới 25 triệu đồng/m2 nếu cân đối lại quỹ đất; đồng thời thay đổi cơ chế ưu đãi về đất đai và thủ tục đầu tư để thiết kế dạng nhà ở thương mại giá rẻ.
Các giải pháp này được một số chuyên gia đề xuất tại hội thảo phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2025, phân khúc nào phù hợp diễn ra ngày 24/12 tại TPHCM.
Một dự án chung cư tại quận Thủ Đức, TPHCM (Ảnh: Anh Quân)
Chương trình đưa ra nhiều nhưng thiếu giải pháp cụ thể
Trong bối cảnh giá nhà đất ngày càng “leo thang” tại Hà Nội và TPHCM, người có thu nhập thấp rất khó để mua được nhà ở đô thị. Trong 3 năm qua phân khúc nhà cao cấp đang dư thừa trong khi nhà giá thấp phù hợp với túi tiền của người dân ngày càng khan hiếm.
Ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nêu thực trạng thị trường nhà ở tại các đô thị lớn luôn trong tình trạng lệch pha cung cầu khi phát triển nhiều nhà ở trung và cao cấp trong khi nhà ở giá rẻ gần như không còn.
Tại TPHCM, phân khúc nhà ở giá rẻ (dưới 25 triệu/m2) hiện đã biến mất. Còn tại Hà Nội, tỷ trọng của phân khúc này cũng rất thấp (khoảng 10%). Do vậy, những người thu nhập thấp không thể mua được nhà
Về phía chính quyền, ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó giám đốc Sở Xây dựng TPHCM, cho biết để đáp ứng nhu cầu nhà ở giai đoạn 2021-2030, TPHCM sẽ đa dạng hóa các phương thức đầu tư xây dựng; ưu tiên sử dụng vốn ngân sách để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước để cho thuê. Thành phố cũng rà soát, sử dụng quỹ đất 20% quỹ đất ở trong các dự án nhà ở thương mại trên 10 héc ta để thúc đẩy triển khai đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở xã hội cho thành phố.
Tại khu vực ngoại thành, thành phố tập trung tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp để thực hiện trong giai đoạn 2021-2025.
Đối với khu trung tâm, TPHCM hạn chế phát triển các dự án nhà ở cao tầng đến năm 2025, nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tương ứng bảo đảm và phù hợp. Bên cạnh đó sẽ hạn chế chấp thuận các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới nếu chưa có kế hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đảm bảo.
Nói về chương trình phát triển nhà ở tại TPHCM trong 10 năm tới, ông Võ Trí Thành, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương đánh giá, các giải pháp phát triển nhà giá thấp trong các chiến lược phát triển nhà ở được nhắc đến nhiều hơn về mặt chính sách chung, chứ chưa tập trung vào các giải pháp thực hiện cụ thể.
Đơn cử như chương trình phát triển nhà ở tại TPHCM giai đoạn 2021 -2030 của TPHCM chỉ nói chung chung rằng ưu tiên sử dụng ngân sách thành phố để đầu tư nhà ở xã hội để cho thuê nhưng không nói cụ thể dành bao nhiêu ngân sách; khi nào thực hiện thì chưa biết.
Về hỗ trợ tài chính cho người thu nhập thấp có thể mua nhà, theo ông Thành các gói hỗ trợ này người thu nhập thấp vẫn rất khó tiếp cận. Trước đây gói vay 30.000 tỉ cho vay mua nhà thực ra là kết hợp với sự kích cầu hay mới đây việc bổ sung 2.000 tỉ đồng để cấp bù lãi suất uhỗ trợ cho vay mua nhà ở xã hội, thực chất là hỗ trợ do ảnh hưởng của dịch Covid-19.
“Việc phát triển nhà giá thấp chưa bao giờ được nhìn nhận dài hạn hàng chục năm. Đã đến lúc phải có chiến lược cả về mục tiêu xây dựng lẫn tài chính cho việc phát triển nhà giá thấp nếu không chỉ chạy theo thị trường mỗi khi giá lên lại đi tìm cách giải quyết” ông Thành đề xuất.
Hà Nội, TPHCM vẫn xây được nhà dưới 25 triệu đồng/m2
Khi giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội và TPHCM ngày càng leo thang, giải pháp nào để xây nhà giá thấp tại các thành phố lớn là bài toán khó hiện nay.
Tại hội thảo, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường Bất động sản thuộc Bộ Xây dựng tính toán, suất vốn đầu tư xây dựng chung cư 20-25 tầng tại khu vực 1 (các tỉnh phía Bắc) ban hành kèm theo Quyết định số 44 của Bộ Xây dựng khoảng 10,6 triệu đồng/m2. Như vậy mức giá căn hộ bình quân khoảng 17,9 triệu/m2 – 28,8 triệu/m2 (trường hợp có 01-03 tầng hầm thì giá bán sẽ tăng thêm khoảng 1,1 – 1,3 lần).
Với cơ cấu giá như Bộ Xây dựng đưa ra thì nhà chung cư thương mại có các khoản chi phí gồm: suất vốn đầu tư, chi phí hạ tầng; chi phí lãi vay; chi phí quản lý; chi phí bán hàng là tương đối ổn định và thống nhất. Riêng chi phí liên quan đến đất đai, bồi thường giải phóng mặt bằng có biên độ thay đổi rất rộng và ảnh hưởng rất lớn tới giá nhà ở. Do vậy, doanh nghiệp vẫn có thể đầu tư phát triển nhà ở thương mại giá thấp (dưới 20 triệu đồng m2).
Tuy nhiên, việc phát triển nhà ở thương mại giá thấp phụ thuộc rất nhiều vào giá đất tại từng địa phương, từng khu vực. Riêng với thành phố Hà Nội và TP.HCM là nơi có giá đất cao hơn nhiều so với các địa phương khác thì việc đầu tư xây dựng nhà ở giá thấp sẽ khó khả thi nếu Nhà nước không có cơ chế ưu đãi về giá đất.
Để làm được nhà giá thấp, ông Khởi cho biết, Bộ Xây dựng đã nghiên cứu một số nhóm giải pháp nhằm khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá rẻ.
Đầu tiên là cho phép các dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư khu đô thị tại các địa phương chưa sử dụng hết quỹ đất 20% dành để xây dựng nhà ở xã hội (đã đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật) được dành quỹ đất này để xây dựng nhà ở thương mại giá thấp. Nếu chuyển quỹ đất 20% sang làm nhà ở thương mại giá thấp thì chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất như đối với phần diện tích đất xây dựng nhà ở thương mại trong dự án.
Về giá bán nhà ở thương mại giá thấp cần được xem xét, điều chỉnh trong từng thời kỳ phụ thuộc theo sự biến động của thị trường. Trong giai đoạn trước mắt, giá bán nhà ở thương mại tại các thành phố trực thuộc trung ương không vượt quá 25 triệu đồng/m2; đối với các địa phương còn lại, giá bán không quá 20 triệu đồng/m2 (giá bán đã bao gồm VAT, chưa có kinh phí bảo trì phần sở hữu chung).
Doanh nghiệp khi tham gia đầu tư xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được chậm nộp tiền sử dụng đất trong thời hạn quy định kể từ ngày được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đầu tư.
Ngoài ra, doanh nghiệp xây dựng nhà ở thương mại giá thấp được miễn thủ tục thẩm định bước thiết kế; được huy động vốn từ thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Không những vậy doanh nghiệp còn được phát hành trái phiếu doanh nghiệp để huy động vốn triển khai thực hiện dự án và được vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Việt Nam.
Về mặt ký thuật xây dựng, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần đầu tư xây dựng Xuân Mai, cho rằng có thể giảm giá nhà bằng việc ứng dụng các công nghệ mới trong xây dựng như kết cấu dự ứng lực bán tiền chế, thay cho bê tông toàn khối; dùng tấm tường bê tông thay cho tường xây truyền thống…Với các công nghệ mới sẽ giúp giảm chi phí qua đó giảm giá nhà.
Ông Sơn cho biết, doanh nghiệp đã áp dụng các công nghệ mới nên các dự án chung cư do Xuân Mai đầu tư xây dựng có giá bán 15-19 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 12-14 triệu đồng/m2 tại Thành phố Thanh Hóa.
Lê Anh
(TBKTSG)
