Kết nối giao thông định hình giá trị đô thị
Theo quan sát của Cushman & Wakefield Việt Nam, sau khi tuyến metro số 1 của TP.HCM đi vào hoạt động, các dự án dọc tuyến hưởng lợi rõ rệt. Giá nhà tăng nhanh, thanh khoản tốt hơn; trung tâm thương mại thu hút thêm khách, qua đó cải thiện tỷ lệ lấp đầy. Những chuyển biến này góp phần thay đổi cách nhà đầu tư đánh giá địa điểm phát triển dự án.
Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc – Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn Chiến lược, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, nếu trước đây quyết định đầu tư chủ yếu dựa trên vị trí địa lý, thì hiện nay khả năng kết nối và thời gian di chuyển ngày càng được coi trọng.
“Nói cách khác, khoảng cách không còn chỉ được đo bằng kilomet mà còn bằng số phút cần thiết để tiếp cận các khu vực việc làm, thương mại và dịch vụ”, bà Ngọc nhận định.
Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm khan hiếm, chi phí sở hữu phương tiện cá nhân tăng, khả năng tiếp cận giao thông công cộng trở thành lợi thế cạnh tranh. TOD (Transit-Oriented Development) vì vậy đang từ một tiêu chí bổ sung trở thành tiêu chí chiến lược trong đánh giá cơ hội đầu tư tại TP.HCM.
Chuyên gia Cushman & Wakefield phân tích, khi mạng lưới metro mở rộng, các loại hình BĐS sản có thể hưởng lợi ở mức độ khác nhau. Theo đó, bán lẻ hưởng lợi sớm nhất từ lưu lượng người qua lại, đặc biệt tại ga trung chuyển, ga trung tâm và ga cuối tuyến. Lượng hành khách tạo thêm nhu cầu mua sắm, thu hút nhãn hàng và hỗ trợ tỷ lệ lấp đầy.
Căn hộ có thể gia tăng nhu cầu ở thực và cho thuê nhờ rút ngắn thời gian di chuyển. Người trẻ, gia đình trẻ và người lao động có thêm lựa chọn sống xa trung tâm, tại khu vực có không gian xanh, tiện ích đầy đủ nhưng vẫn kết nối thuận tiện với nơi làm việc.
Đối với văn phòng, lợi ích phụ thuộc vào sự hiện diện của doanh nghiệp, dịch vụ hỗ trợ và nguồn nhân lực. Phân khúc này có thể hưởng lợi rõ nhất tại các điểm trung chuyển lớn đã có hoạt động kinh tế hoặc tại những khu TOD được quy hoạch thành trung tâm việc làm mới. Khách sạn cũng có cơ hội cải thiện công suất phòng nhờ du khách tiếp cận thuận tiện nơi lưu trú và các điểm tham quan.
Trong dài hạn, Cushman & Wakefield đánh giá nhóm hưởng lợi lớn nhất là dự án hỗn hợp, kết hợp nhà ở, văn phòng, bán lẻ, dịch vụ và tiện ích công cộng trong bán kính đi bộ quanh nhà ga. Các chức năng bổ trợ giúp duy trì dòng người ở nhiều khung giờ và nâng cao hiệu quả sử dụng đất.
Qua theo dõi Tokyo, Hong Kong, Singapore và Seoul, Cushman & Wakefield nhận thấy metro góp phần hình thành đô thị đa cực, với các trung tâm kinh doanh vệ tinh dọc hành lang giao thông công cộng. Lõi trung tâm vẫn giữ vai trò về tài chính, quản trị và dịch vụ cao cấp, trong khi một phần nhu cầu dịch chuyển sang các cụm đô thị mới.
TP HCM đang ở giai đoạn đầu của quá trình này. Thảo Điền, An Phú, Khu Công nghệ cao và khu vực Đại học Quốc gia TP.HCM có tiềm năng phát triển thành các trung tâm việc làm, thương mại, dịch vụ mới.
Tuy nhiên, tiềm năng chỉ có thể trở thành hiện thực khi các khu vực này thu hút được cả dân cư lẫn doanh nghiệp, đồng thời hình thành hệ sinh thái kinh tế đủ đa dạng.
Vì vậy, Cushman & Wakefield cho rằng, TOD không nên chỉ được xem là công cụ phát triển nhà ở quanh nhà ga, mà cần được định hướng để tạo ra các trung tâm hoạt động kinh tế mới, với việc làm, dịch vụ, tiện ích và không gian công cộng đồng bộ.
Đồng bộ quy hoạch để nâng cao năng suất đô thị
Theo bà Ngọc, hiểu lầm phổ biến là đồng nhất TOD với phát triển BĐS gần nhà ga. TOD đúng nghĩa lấy giao thông công cộng làm nền tảng tổ chức không gian sống, làm việc và sinh hoạt cộng đồng. Dự án gần metro nhưng thiếu kết nối đi bộ, phương tiện trung chuyển, chức năng hỗn hợp, tiện ích công cộng và mật độ phát triển phù hợp chưa thể được coi là TOD.
Để thu hút việc làm và hoạt động kinh tế, chuyên gia Cushman & Wakefield cho rằng, quy hoạch sử dụng đất phải đủ đa dạng. Khu vực chỉ có căn hộ sẽ khó duy trì hoạt động kinh tế bền vững. Cần kết hợp hợp lý nhà ở với văn phòng, bán lẻ, khách sạn, y tế, giáo dục, dịch vụ công cộng, không gian xanh và tiện ích cộng đồng.
Khả năng đi bộ cũng phải được bảo đảm trong thực tế, giúp người dân tiếp cận an toàn, thuận tiện từ nhà ga đến nơi ở, nơi làm việc và các dịch vụ thiết yếu.
“Nếu hành khách xuống metro nhưng vẫn phải phụ thuộc vào xe máy hoặc ô tô cho chặng cuối, hiệu quả của mô hình sẽ bị hạn chế đáng kể”, bà Ngọc lưu ý.
Bên cạnh đó, khu vực cần có mật độ phát triển cần đủ lớn để tạo nhu cầu dịch vụ và hiệu quả thương mại, đồng thời phù hợp với năng lực hạ tầng. Tăng hệ số sử dụng đất phải đi cùng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, không gian công cộng và khả năng quản lý, vận hành tương xứng.
Ngoài ra, cơ chế phát triển, tái phát triển đất cần minh bạch bởi các khu TOD thường liên quan đến nhiều chủ sở hữu và hiện trạng dân cư phức tạp. Sự rõ ràng về bồi thường, hợp tác công tư và chia sẻ giá trị gia tăng từ đất đai giúp nhà đầu tư đưa ra cam kết dài hạn.
Cuối cùng, mỗi khu TOD cần được định vị theo chức năng kinh tế phù hợp với lợi thế địa phương. Doanh nghiệp lựa chọn địa điểm còn dựa trên khả năng tiếp cận nhân lực, khách hàng, chi phí hoạt động, chất lượng hạ tầng và hệ sinh thái dịch vụ.
“Nếu chỉ được chọn một chỉ số duy nhất để đánh giá thành công của một khu TOD sau 10 năm, Cushman & Wakefield sẽ lựa chọn mật độ dân cư và việc làm”, bà Ngọc cho biết.
Theo bà Ngọc, giá đất có thể tăng do kỳ vọng, đầu cơ hoặc khan hiếm nguồn cung. Thành công cần được thể hiện qua việc người dân chọn sinh sống, doanh nghiệp đặt cơ sở kinh doanh và người lao động thường xuyên đến khu vực bằng giao thông công cộng.
“Nói cách khác, mục tiêu cuối cùng của TOD không phải là làm tăng giá đất, mà là nâng cao khả năng tiếp cận, hiệu quả sử dụng đất và năng suất đô thị”, bà Ngọc nhấn mạnh.
Ngọc Hà
