Qua 6 năm (2015 – 2021) triển khai thực hiện, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã phát sinh một số vướng mắc, tồn tại. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có nhiều điểm mới, đặc biệt sẽ tập trung giải quyết 04 nhóm chính sách lớn liên quan đến hoạt động quản lý, kinh doanh dịch vụ bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 còn một số tồn tại, hạn chế, bất cập đòi hỏi phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế…
Một số điểm bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành
Theo Bộ Xây dựng, qua 06 năm (2015 – 2021) triển khai thực hiện Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và các văn quy định chi tiết, hướng dẫn, hoạt động kinh doanh bất động sản đã đạt được nhiều kết quả quan trọng. Luật và các văn bản quy định chi tiết được ban hành kịp thời đã tạo cơ sở pháp lý để hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển và từng bước đi vào nề nếp, đồng thời giúp cho thị trường bất động sản phát triển, ổn định, lành mạnh.
Tuy nhiên, bên cạnh các kết quả đã đạt được thì cũng đã xuất hiện một số tồn tại, hạn chế, bất cập đòi hỏi phải nghiên cứu, sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, đó là: Thứ nhất, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 dù hiện đại, tiến bộ nhưng với sự phát triển nhanh, mạnh mẽ của xã hội, của thị trường bất động sản và sự hội nhập kinh tế quốc tế ngày một sâu rộng của Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới dẫn đến một số chính sách, quy định của Luật không còn phù hợp với tình hình thực tiễn, ví dụ như: Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài; yêu cầu đối với bất động sản đưa vào kinh doanh…
Thứ hai, thời gian vừa qua, Quốc hội đã thông qua một số đạo luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản như: Luật Đầu tư 2020, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư (PPP), Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng… đồng thời Luật Đất đai (sửa đổi) cũng dự kiến sẽ được thông qua trong thời gian tới. Do đó cần phải nghiên cứu sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản để đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật.
Ngoài ra, việc Việt Nam ký kết, tham gia các FTA thế hệ mới trong thời gian gần đây như Hiệp định thương mại tự do Việt Nam – EU (EVFTA), Hiệp định Đối tác Toàn diện và Tiến bộ xuyên Thái Bình Dương (CPTPP) đã đặt ra yêu cầu rà soát và hoàn thiện khung pháp lý điều chỉnh các quan hệ kinh tế, đặc biệt về các quan hệ trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản và xây dựng, hoàn thiện các quy định pháp luật về kinh doanh bất động sản tương thích theo lộ trình phù hợp với các điều ước quốc tế về đầu tư, thương mại mà Việt Nam là thành viên.
Thứ ba, thông tin thị trường, mô hình hoạt động của một số loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản (sàn giao dịch, môi giới) chưa được quy định cụ thể rõ ràng đã ảnh hưởng đến sự công khai, minh bạch của hoạt động kinh doanh bất động sản, xuất hiện hiện tượng “thổi giá”, “sốt giá”, mua bán bất động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (dự án ma)… tại một số nơi trong một số thời điểm.
Thứ tư, thị trường bất động sản, kinh doanh bất động sản liên quan đến nhiều pháp luật, nhiều cấp, nhiều cơ quan tuy nhiên quy định pháp luật còn chung chung chưa cụ thể, chưa rõ ràng, vai trò, trách nhiệm, quan hệ giữa các cấp, các ngành, các cơ quan nhất là trong việc điều tiết thị trường khi có biến động lớn dẫn đến còn nhiều lúng túng khó khăn cho các cơ quan quản lý nhà nước, hiệu lực hiệu quả công tác quản lý nhà nước có nơi, có lúc, có thời điểm hiệu quả chưa cao.
Thứ năm, những hành vi bị cấm, chế tài xử lý cũng cần phải rà soát sửa đổi, bổ sung để đảm bảo phù hợp với tình hình thực tiễn, sự phát triển của xã hội, đồng thời đảm bảo tính răn đe.
Sửa đổi một số điểm cơ bản
Ông Nguyễn Mạnh Khởi – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết: Trên cơ sở nhận diện những tồn tại, bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành nêu trên, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) đặt mục tiêu khắc phục triệt để những tồn tại, bất cập này, đảm bảo sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật và phù hợp với tình hình thực tiễn, bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ngày một sâu rộng của Việt Nam với các nước trong khu vực và thế giới. Trong đó, tập trung giải quyết 04 nhóm chính sách lớn.
Cụ thể, đối với nhóm chính sách chung trong hoạt động kinh doanh bất động sản, sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành nhằm làm rõ phạm vi điều chỉnh, nguyên tắc áp dụng, các loại bất động sản đưa vào kinh doanh…của Luật Kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan như: Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai…
Đối với nhóm chính sách kinh doanh các loại bất động sản, sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành nhằm làm rõ việc kinh doanh bất động sản nhà ở khác với kinh doanh công trình xây dựng, thương mại, dịch vụ nhất là các loại bất động sản mới (căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú ngắn hạn…) khác với kinh doanh quyền sử dụng đất và ngược lại; kinh doanh quyền sử dụng đất của các chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản khác với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai; phân biệt việc chuyển nhượng dự án bất động sản theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản và việc chuyển nhượng dự án theo quy định của Luật Đầu tư 2020.
Còn với nhóm chính sách kinh doanh dịch vụ bất động sản, sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành nhằm làm rõ yêu cầu, điều kiện, mô hình, nội dung hoạt động của dịch vụ môi giới, dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, quy trình giao dịch qua sàn, quyền và nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản, cá nhân môi giới…
Bên cạnh đó, với nhóm chính sách quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản (bao gồm quản lý nhà nước và điều tiết thị trường bất động sản), xây dựng và quản lý khai thác, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản) sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành nhằm tăng cường công cụ quản lý nhà nước; xác định rõ vai trò, trách nhiệm và mối quan hệ giữa các Bộ, ngành, các cấp trong quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản đồng thời nhận diện và đưa ra các biện pháp điều tiết khi thị trường có biến động lớn “phát triển nóng – bong bóng”, “thị trường trầm lắng – đóng băng”…
Ngoài ra, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi: Luật Kinh doanh bất động sản (Khoản 5 Điều 13) và Luật Nhà ở (Khoản 8 Điều 6) đã có các quy định về việc chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên tham gia hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh hoặc góp vốn thực hiện ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản.
Tuy nhiên, trong thời gian qua tại một số nơi trong một số thời điểm xuất hiện hiện tượng một số chủ đầu tư, sàn giao dịch, cá nhân môi giới lách luật, không tuân thủ đúng quy định này gây rủi ro cho khách hàng là có. Một trong những nguyên nhân của hiện tượng này là từ các bất cập của quy định hiện hành đối với hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản như đã nêu trên.
Do đó, hướng nghiên cứu sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản lần này sẽ nghiên cứu tăng cường công cụ kiểm tra, giám sát (tiền kiểm) và trách nhiệm của các cơ quan quản lý các cấp đặc biệt là chính quyền địa phương đối với hoạt động kinh doanh bất động sản nói chung, hoạt động sàn giao dịch, môi giới bất động sản nói riêng nhằm phòng chống và ngặn chặn việc lách luật; đẩy mạnh việc thanh tra, kiểm tra để hướng dẫn và kịp thời chấn chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản chưa tuân thủ đúng quy định của pháp luật, đồng thời tăng nặng chế tài xử lý để đảm bảo đủ tính răn đe…
Linh Đan
(Báo Xây dựng)
