Cty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng (gọi tắt là Cty PMH) đã có văn bản gửi Thường trực UBND TPHCM đề xuất hai phương pháp tháo gỡ xì-căng-đan đang xảy ra nhằm làm dịu cơn bức xúc của hơn 4.000 cư dân của khu đô thị này.
Ý kiến nhà đầu tư
Văn bản do ông Nguyễn Hoàng Dũng – Phó Tổng Giám đốc Cty PMH ký cho rằng, trước đây, số tiền SDĐ so với mức tăng giá bất động sản còn chấp nhận được, nên khách hàng không có thắc mắc và khiếu nại.
Sky Garden 3
Tuy nhiên, bảng giá đất lại tăng đột ngột (gần như gấp đôi) trong năm 2009 tại khu vực PMH, tạo nên một áp lực tài chính quá lớn đối với khách hàng, dẫn đến việc họ liên kết khiếu kiện hàng loạt, gây nhiều khó khăn cho hoạt động của Cty PMH lẫn cơ quan nhà nước. Nay, phía Cty PMH đưa ra hai phương án:
Phương án thứ nhất, vì khách hàng đã phải thanh toán tiền mua nhà cho Cty PMH, về mặt pháp lý, tiền thanh toán này như là một khoản khách hàng thỏa thuận đền bù cho Cty PMH (gồm: quyền SDĐ, giá trị đầu tư, tài sản trên đất) để Cty PMH trả lại quyền SDĐ cho UBND TP nhằm giao cho người SDĐ mới (tức người mua nhà) theo Quy định (QĐ) 112/2002/QĐ-UB ngày 18/10/2002.
Mặt khác, căn cứ khoản 4, Điều 5 của Nghị định (NĐ) 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004, người được giao đất thực hiện bồi thường cho người có đất bị thu hồi…, thì được trừ số tiền đã bồi thường vào tiền sử dụng đất phải nộp, nhưng mức được trừ không vượt quá tiền SDĐ phải nộp.
Do vậy, Cty PMH kiến nghị UBND TP chỉ đạo cơ quan thuế áp dụng qui định này với khách hàng mua nhà. Theo đó, họ được cấn trừ số tiền mua nhà đã trả cho Cty vào tiền SDĐ phải nộp, mức cấn trừ không vượt quá số tiền SDĐ phải nộp.
Phương án thứ hai, căn cứ khoản 1 và 2 của NĐ 84/2007/NĐ-CP, nhà đầu tư nước ngoài đã trả tiền thuê đất một lần thì được xem như đã hoàn tất nghĩa vụ về tiền SDĐ dự án, và vì thế người mua nhà các dự án này không phải đóng tiền SDĐ khi xin cấp GCNQSHN.
Bởi lẽ, đối với dự án PMH, trên thực tế Cty Phát triển Công nghiệp Tân Thuận (đối tác liên doanh góp 30 phần trăm) đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất với quyền SDĐ góp vốn liên doanh (50 năm), nên sẽ bất hợp lý khi Nhà nước lại thu thêm một lần tiền sử dụng đất (100 phần trăm) đối với phần đất đã được góp vốn.
Hơn nữa, tại khoản 3, điều 107 của NĐ 181/2004/NĐ-CP quy định: doanh nghiệp Nhà nước được Nhà nước cho thuê đất trước ngày 1/7/2004 mà được sử dụng đất như ngân sách nhà nước cấp cho doanh nghiệp không phải ghi nhận nợ và không phải trả tiền thuê đất theo qui định về pháp luật đất đai để góp vốn liên doanh với tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài thì doanh nghiệp liên doanh không phải thuê đất và có quyền và nghĩa vụ qui định tại khoản 2 Điều 110 của Luật Đất đai (quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ mà tiền SDĐ đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước).
Trong các khổ chủ của PMH có cả Hoa hậu Ngọc Khánh (chị đang đứng nêu chất vấn với đại diện lãnh đạo Cty PMH ngày 10/10). Ảnh: Hữu Vinh
Đá bóng và câu giờ
Với những căn cứ viện dẫn quy định pháp lý, phía Cty PMH cho rằng, trường hợp quyền SDĐ của Cty Tân Thuận góp vào liên doanh PMH xem như có quyền tương tự với tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước.
Cty Tân Thuận theo đó xem như đã hoàn tất nghĩa vụ tiền đất đối với Nhà nước. Như vậy, căn cứ khoản 2, điều 32 của NĐ 84/2007/NĐ-CP, người mua nhà của dự án PMH không phải nộp khoản tiền chênh lệch giữa đất thuê và đất sử dụng ổn định lâu dài.
Cách lý luận nói trên đồng nghĩa việc Cty PMH đá quả bóng trách nhiệm về cho đối tác trong nước, đồng thời buộc cơ quan chức năng phải xem xét giá trị pháp lý của 30 phần trăm quyền SDĐ (600 ha, tương đương 18 triệu USD) được Cty Tân Thuận góp vốn với Cty Central Trading & Development Corporation (CT&D – Đài Loan), để hình thành Cty PMH.
Từ những căn cứ này, Cty PMH kiến nghị UBND TP xem xét cho phép số khách hàng đã ký hợp đồng với Cty PMH từ năm 2009 trở về trước, được áp dụng giá tiền SDĐ tại thời điểm ký hợp đồng với PMH.
Theo Cty PMH, việc này UBND TP đã có tiền lệ giải quyết khi cho phép các khách hàng giao dịch với PMH trước thời điểm 15/4/2004 được đóng tiền sử dụng đất 26.000 đồng/m2.
Cái gọi là tiền lệ chính là thông báo số 345/TB-VP của UBND TP ngày 13/08/2004, có nội dung: chấp thuận cho những người mua nhà của Cty PMH có hóa đơn xuất trước ngày 15/04/2004 (khoảng 3600 trường hợp, đa phần thuộc khu R và các lô đất bị điều chỉnh quy hoạch ảnh hưởng) được đóng tiền sử dụng đất 26.000 đồng/m2, do các thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà bị chậm thực hiện vì việc điều chỉnh quy hoạch.
Cty PMH cũng xin được áp dụng phương pháp cấn trừ/giảm tiền SDĐ cho khách hàng sao cho hợp tình hợp lý. Ngoài ra, nhằm để ổn định tránh tình hình vượt tầm kiểm soát, Cty này xin giữ giá đất năm 2009 như năm 2008 (tại khu vực PMH) và xin chưa tăng giá đất (áp dụng 2010) tại khu vực này, trong khi chờ xử lý các bất hợp lý hiện có.
Hữu Vinh
