Những tháng đầu năm, thị trường bất động sản có nhiều tín hiệu tích cực ở cả phía người mua lẫn người bán trong môi trường lãi suất thấp hơn giai đoạn trước. Một số phân khúc thị trường có dấu hiệu “tạo sóng”, “sốt giá” như căn hộ chung cư, đất nền, gieo hi vọng quá trình phục hồi sẽ đến sớm hơn dự đoán. Giới chuyên gia khuyên nhà đầu tư nên tranh thủ lựa hàng khi thị trường ở đầu “chân sóng”.
Giới chuyên gia kì vọng thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy và bước vào giai đoạn phục hồi. (Ảnh minh họa: Lê Vũ)
Ai vươn lên sau vạch xuất phát?
Năm nay, giới chuyên gia kì vọng thị trường bất động sản đã đi qua vùng đáy và bước vào giai đoạn phục hồi. Tuy nhiên, quá trình phục hồi vẫn cần có những giai đoạn lấy đà, chuẩn bị nguồn lực, nền tảng để tăng tốc, bứt phá vào chu kì mới. Những diễn biến tích cực trong các tháng đầu năm là cơ hội để thị trường “chạy” nhanh hơn so với dự đoán.
Nhiều dự án trên khắp cả nước đã triển khai hoạt động kinh doanh như khởi công, động thổ… với đa dạng quy mô, phân khúc và giá bán, từ nhà ở xã hội đến những dự án căn hộ, khu dân cư cao cấp. Theo đánh giá từ giới phân tích, hầu hết các dự án triển khai ra thị trường trong quý đầu năm đều có sự chuẩn bị kĩ lưỡng về pháp lí, tiến độ xây dựng, các chương trình, chính sách bán hàng… thể hiện sự minh bạch và năng lực thực sự của các chủ đầu tư. Đây cũng là yếu tố tiên quyết để quyết định thành công cho các doanh nghiệp chủ đầu tư trong chu kỳ mới.
Cùng với đó, nhiều dự án trên thị trường tiếp tục được gỡ vướng về mặt pháp lí. Báo cáo của Bộ Xây dựng mới đây cho thấy tại TPHCM, 77 dự án bất động sản được gỡ vướng, Hà Nội có 81 dự án được đưa ra khỏi danh sách chậm triển khai, Hải Phòng gỡ vướng 11 dự án, Bình Định tháo gỡ khó khăn 26 dự án, Cần Thơ đã gỡ vướng cho 17 dự án… Hàng loạt dự án được gỡ vướng góp phần tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp bất động sản, giải quyết phần nào tình trạng khan hiếm nguồn cung.
Trong bối cảnh đó, lãi suất cho vay mua bất động sản đang giảm dần. Các ngân hàng thương mại đã giảm mặt bằng lãi suất còn từ 5% đến 8%/năm, giảm 1-1,5% so với cuối năm trước. Hầu hết ngân hàng còn tung ra các gói cho vay ưu đãi, đặc biệt là cho vay mua nhà với mặt bằng lãi suất ưu đãi của năm đầu tiên dao động 5-6%/năm, biên độ lãi suất thả nổi dao động quanh 3-3,5%. Từ đó, mức lãi suất sau ưu đãi về mức trên dưới 10%, thấp hơn nhiều so với mức 14-15% của cùng kỳ năm trước.
Điều kiện cho vay cũng đang dần được nới lỏng hơn để kích thích tăng trưởng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản. Ngân hàng có thể xem xét giảm bớt một số yêu cầu khắt khe trước đó và chỉ giữ lại những điều kiện cho vay cơ bản đối với các doanh nghiệp, cá nhân có hồ sơ vay và lịch sử thanh toán uy tín.
Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services nhìn nhận quý đầu năm là thời điểm mà các bên đều sẵn sàng cho đường đua mới, đón đầu chu kỳ mới. Trong cuộc đua mới, thị trường bất động sản ghi nhận có đối tượng tham gia chính, bao gồm các chủ đầu tư, các doanh nghiệp môi giới và khách hàng. Trong cuộc đua này, nhóm các Chủ đầu tư giữ vai trò tiên phong; tiếp theo là các doanh nghiệp, cá nhân môi giới và khách hàng là nhóm xuất phát sau cùng…
Với nhóm các chủ đầu tư, ông Khôi cho rằng hầu hết đã có sự tích trữ, chuẩn bị và đang trong giai đoạn khởi động. Tuy nhiên, không phải các chủ đầu tư đều xuất phát cùng lúc. Trong cuộc đua này, nhóm các chủ đầu tư nước ngoài nhanh hơn một bước khi đã rời vạch xuất phát và tạm dẫn trước, còn các chủ đầu tư trong nước và chủ đầu tư “mới nổi” gia nhập đường đua chậm hơn một nhịp.
Dù vậy, xu hướng chung là các chủ đầu tư tiếp tục duy trì chính sách tốt dành cho sản phẩm trong rổ hàng tồn của nhiều đợt mở bán trước đó và đang cắt giảm dần chính sách ưu đãi đối với các sản phẩm thuộc rổ hàng mới, dự án mới.
Không chỉ dừng lại ở đó, các tháng đầu năm cũng ghi nhận cuộc đua săn quỹ đất thu hút sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tốt. Vinhomes gia tăng sự hiện diện của mình bằng các dự án khu đô thị diện tích lớn tại Long An. Loạt chủ đầu tư như Phát Đạt, An Gia, Đất Xanh, Ecopark, Hoàng Huy, TNG Holdings, Eurowindow… đang tích cực “săn” các quỹ đất lớn quy mô 50-150 ha tại nhiều tỉnh thành.
Nhiều chuyên gia cho rằng tâm lý tích cực của thị trường đã quay trở lại, ở cả phía người mua và người bán. Một số dự án đã được giới thiệu sản phẩm và có tính thanh khoản tốt hơn giai đoạn trước. Khách hàng cũng tiếp tục ưu tiên lựa chọn đầu tư bất động sản, sau kênh đầu tư vàng, khi lãi suất cho vay bất động sản hạ nhiệt và pháp lý dự án được chuẩn bị kỹ lưỡng hơn. Niềm tin về sự hồi phục của thị trường đã dần nhen nhóm sau thời gian “đóng băng”.
Thị trường bất động sản đang dần đi vào chu kỳ mới, bắt đầu từ các loại hình bất động sản dân sinh như chung cư, nhà riêng với mức độ quan tâm tăng lên. (Ảnh minh họa: DNCC)
“Sóng gợn” ở hầu hết các phân khúc
Từ giữa năm trước, nhiều chuyên gia đã đưa ra dự báo trong quá trình phục hồi của thị trường, căn hộ chung cư sẽ phát tín hiệu “dẫn đường” trước tiên, sau đó là các phân khúc khác như đất nền. Thị trường thực tế cũng đang đi theo diễn biến này với những “gợn sóng” lan tỏa dần.
Công cụ lịch sử giá bất động sản của Batdongsan.com.vn cho thấy, hiện nay giá rao bán chung cư tại Hà Nội đã tiệm cận TPHCM. Trong quí 1-2024, chung cư ở thủ đô có mức giá trung bình 46 triệu đồng/m2, còn TPHCM là 48 triệu đồng/m2. Sau 6 năm, tốc độ tăng giá trung bình của chung cư ở Hà Nội lên đến 70%, vượt cả TPHCM (chỉ 55%). Căn hộ chung cư Hà Nội cũng vừa chứng kiến “cơn sốt giá” diện rộng bao phủ thị trường.
Lý giải sự tăng giá mạnh của chung cư Hà Nội, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng có 2 nguyên nhân chính . Thứ nhất, nguồn cung chung cư ở Hà Nội còn hạn chế. Mặc dù đã có các biện pháp tháo gỡ pháp lý cho các chủ đầu tư nhưng những dự án mới gần đây chỉ đóng góp khoảng 20.000-30.000 căn hộ mỗi năm, trong khi nhu cầu thông thường lên đến 70.000-80.000 căn hộ mỗi năm.
Thứ hai, nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội vẫn cao. Đáng chú ý, lực cầu này không chỉ đến từ Hà Nội và các tỉnh phía Bắc mà còn đến từ miền Nam. Dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn tiết lộ thông tin đầy bất ngờ, lượng quan tâm chung cư Hà Nội của người tìm kiếm bất động sản đến từ TPHCM tăng 7,5 lần từ quí 1-2021 đến thời điểm hiện tại. Trong cùng khoảng thời gian, lượng tìm kiếm chung cư ở TPHCM lại giảm 11%.
Ông Nguyễn Quốc Anh nhận định, người dân TPHCM quan tâm ngày càng nhiều hơn đến chung cư Hà Nội vì mặt bằng giá khá ổn định và vẫn đang thấp hơn TPHCM. Bên cạnh đó, tỷ suất lợi nhuận cho thuê chung cư Hà Nội từ đầu năm 2023 đến nay giao động từ 4,1% đến 4,9%, cao hơn so với TPHCM (3,9-4,5%). Ngoài ra, trong thời gian qua, một số chủ đầu tư ở thị trường miền Nam đã tiến ra thị trường miền Bắc. Một lượng khách hàng trung thành từ miền Nam của các chủ đầu tư này quan tâm đến các dự án họ mới phát triển ở Hà Nội, góp phần đẩy lực cầu chung cư Hà Nội lên cao.
Ngoài chung cư, nhà riêng hay đất nền cũng đang có những tín hiệu ấm dần lên. Báo cáo quí 1-2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy nhà riêng đã cải thiện về mức độ quan tâm và lượng giao dịch. 39% môi giới tham gia khảo sát cho biết nhà riêng có lượng giao dịch ổn định, 17% tiết lộ giao dịch nhà riêng tăng từ 10% – 50% trong quý đầu năm nay. Còn đất nền, mức độ quan tâm đã tăng lên 48% trong quí 1-2024, so với mức 44% của nửa cuối năm 2023.
Nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường dự báo, bất động sản đang dần đi vào chu kỳ mới, bắt đầu từ các loại hình bất động sản dân sinh như chung cư, nhà riêng với mức độ quan tâm tăng lên và rục rịch đẩy thanh khoản. Khoảng đầu năm 2025, thị trường sẽ đi vào giai đoạn củng cố. Hiện tại, nhiều khoản nợ còn mắc kẹt trong trái phiếu, nếu có các biện pháp tốt đẩy được dòng tiền vào thị trường thì hầu hết các loại hình bất động sản sẽ khởi sắc và tiến vào giai đoạn phát triển ổn định từ khoảng đầu năm 2026.
Nhìn lại mỗi chu kỳ suy giảm kinh tế, hiện tượng “sóng sau đè sóng trước” đều xuất hiện ở giai đoạn phục hồi. Một loạt thương hiệu cũ sẽ sa sút hoặc rời bỏ thị trường, rồi loạt thương hiệu bất động sản mới sẽ nổi lên, tạo lập vị thế mới trong chu kỳ phát triển mới. Thời điểm này, doanh nghiệp còn nguồn lực tốt sẽ vượt lên.
Năm nay, khả năng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều thách thức trong nửa đầu năm và dự án tích cực hơn từ nửa cuối năm. Các chuyên gia của Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính BĐS Dat Xanh Services cho rằng với áp lực của tất cả chi phí đầu vào tăng mạnh theo các quy định mới, giá bán bất động sản sơ cấp đang có xu hướng tăng dần. Càng chần chừ, nhà đầu tư có thể sẽ càng mất đi cơ hội mua hàng giá tốt ngay đầu “chân sóng” cùng nhiều chính sách ưu đãi. Lời khuyên từ chuyên gia là khi thị trường đã chạm đáy, nhà đầu tư nên tranh thủ lựa chọn và săn hàng. Cơ hội luôn dành cho các nhà đầu tư thông minh và quyết đoán.
Kim Ngân
(KTSG Online)
