Phát triển đô thị nén là xu hướng tất yếu tại các đô thị lớn của Việt Nam, trong đó nhà ở cao tầng đóng vai trò chủ đạo nhằm sử dụng hiệu quả quỹ đất và hạ tầng đô thị. Tuy nhiên, mật độ cao chỉ có thể bền vững khi đi kèm với các giải pháp nâng cao chất lượng môi trường sống, đặc biệt là việc tích hợp cây xanh vào công trình kiến trúc.
Trong thực tiễn áp dụng các quy định hiện hành về diện tích căn hộ và phương pháp xác định chỉ tiêu dân số chung cư, phần diện tích ban công, lô gia được sử dụng cho cây xanh vẫn bị tính như diện tích cư trú, từ đó làm tăng chỉ tiêu dân số tính toán của dự án mà không làm tăng số người cư trú thực tế. Bài viết phân tích mối quan hệ giữa các quy định này và kiến nghị bổ sung cơ chế quản lý cho phép loại trừ diện tích cây xanh gắn với căn hộ khỏi diện tích tính dân số, nhằm khuyến khích kiến trúc xanh và nâng cao chất lượng sống trong bối cảnh đô thị nén.
1. Đô thị nén và nhu cầu tích hợp cây xanh trong nhà ở cao tầng
Đô thị nén (compact city) đang trở thành xu hướng phát triển chủ đạo tại nhiều đô thị lớn nhằm sử dụng hiệu quả quỹ đất và hạ tầng đô thị. Trong mô hình này, nhà ở cao tầng đóng vai trò trung tâm trong việc đáp ứng nhu cầu ở ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, mật độ xây dựng và mật độ dân cư cao cũng đặt ra thách thức lớn đối với chất lượng môi trường sống, đặc biệt là suy giảm vi khí hậu và gia tăng hiệu ứng đảo nhiệt đô thị.
Trước thực trạng đó, nhiều đô thị trên thế giới đã chuyển từ tư duy phát triển không gian xanh tập trung ở mặt đất sang tích hợp cây xanh trực tiếp vào công trình kiến trúc. Cây xanh theo chiều đứng, thông qua mái xanh, ban công và các tầng trung gian, được xem là một giải pháp quan trọng nhằm cải thiện vi khí hậu, tăng cường tiếp xúc giữa con người với thiên nhiên và nâng cao chất lượng sống trong điều kiện mật độ cao.
Một số công trình tiêu biểu:
Bosco Verticale – Milan (Ý)
Thiết kế: Stefano Boeri
Hoàn thành: 2014
Ý tưởng chính:
- Hai tháp nhà ở cao 80 m và 112 m với cây xanh trồng trực tiếp trên ban công.
- Công trình chứa 900 cây, 5.000 shrubs và hơn 11.000 cây bụi và hoa trên mặt đứng.
- Hệ ban công bê tông nhô ra để chịu tải trọng đất + cây trưởng thành.
Ý nghĩa kiến trúc:
- Tạo “vertical densification of nature” – mật độ thiên nhiên theo chiều đứng trong đô thị.
- Giảm bụi, CO₂, tiếng ồn và cải thiện vi khí hậu cho cư dân.
Trudo Vertical Forest – Eindhoven (Hà Lan)
Thiết kế: Stefano Boeri
Hoàn thành: 2021
Đặc điểm:
- 19 tầng nhà ở xã hội.
- Mỗi căn hộ có ban công với cây xanh và cây bụi.
- Tổng cộng khoảng 125 cây lớn và hơn 5.000 cây bụi.
Ý nghĩa:
Chứng minh giải pháp này không chỉ cho dự án nhà ở cao cấp mà còn áp dụng cho nhà ở xã hội.
Vertical Forest Tirana – Albania
Thiết kế: Stefano Boeri
Thông số:
- Khoảng 3.200 cây bụi + 145 cây lớn trên mặt tiền.
- Hệ sàn lệch và ban công xoay để tăng diện tích trồng cây.
Tao Zhu Yin Yuan (Agora Garden) – Đài Bắc (Đài Loan)
Thiết kế: Vincent Callebaut
Đặc điểm:
- Tháp xoắn 90°
- Ban công sâu cho trồng cây và làm vườn.
- Hướng tới công trình hấp thụ carbon.
Trong bối cảnh các đô thị lớn của Việt Nam đang đẩy mạnh phát triển nhà ở cao tầng, việc tích hợp cây xanh gắn với từng căn hộ thông qua ban công và lô gia là một hướng tiếp cận phù hợp với yêu cầu phát triển đô thị nén bền vững, đồng thời đặt ra yêu cầu hoàn thiện các cơ chế quản lý liên quan.
2. Quy định hiện hành về diện tích căn hộ và yêu cầu kỹ thuật của ban công/ logia
Theo Thông tư 16/2010/TT-BXD và Thông tư 03/2014/TT-BXD, diện tích sử dụng căn hộ chung cư được xác định theo diện tích thông thủy, bao gồm cả diện tích ban công và lô gia gắn liền với căn hộ. Quy định này nhằm đảm bảo tính minh bạch trong giao dịch nhà ở và xác định rõ phạm vi sở hữu của căn hộ.
Bên cạnh đó, QCVN 04:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư quy định chặt chẽ các yêu cầu an toàn đối với ban công và lô gia, bao gồm chiều cao lan can (từ tầng 9 trở lên chiều cao lan can tối thiểu 1,4m) và các giải pháp phòng ngừa rơi ngã, đặc biệt đối với nhà chung cư cao tầng.
Trong thực tế thiết kế, để đảm bảo an toàn và thuận tiện cho việc chăm sóc cây xanh, các bồn cây hoặc hệ trồng cây thường phải bố trí trong phần không gian ban công nằm phía trong lan can. Phần diện tích này thuộc phạm vi sử dụng của căn hộ và được tính vào diện tích căn hộ theo các quy định hiện hành.
3. Mối liên hệ giữa diện tích căn hộ và chỉ tiêu dân số
Tại các đô thị lớn phát triển theo mô hình đô thị nén, kiểm soát dân số chung cư là công cụ cần thiết để bảo đảm phù hợp với hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Hà Nội đã ban hành Quyết định 34/2024/QĐ-UBND; TP.HCM ban hành Quyết định 32/2025/QĐ-UBND; và Đà Nẵng ban hành Quyết định 19/2026/QĐ-UBND về phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư, nhà chung cư hỗn hợp. Điều này cho thấy đây không còn là vấn đề riêng của một địa phương mà là xu hướng quản lý chung tại các đô thị lớn.
Trong cơ chế này, diện tích căn hộ là một đầu vào quan trọng để xác định dân số dự án. Vì vậy, khi ban công hoặc lô gia được mở rộng để tích hợp cây xanh, diện tích căn hộ tính toán cũng tăng lên; nếu không có bước hiệu chỉnh phù hợp, phần diện tích sinh thái này có thể bị tính như diện tích cư trú thông thường, dù thực tế không làm tăng số người ở.
Do đó, các đô thị lớn có thể xem xét bổ sung một cơ chế thống nhất: loại trừ khỏi diện tích tính dân số phần ban công hoặc lô gia được tổ chức như không gian cây xanh gắn với căn hộ, với điều kiện phần diện tích này có cấu tạo cố định và không được chuyển đổi thành diện tích ở. Cách tiếp cận này vẫn giữ nguyên mục tiêu kiểm soát dân số, đồng thời phù hợp hơn với định hướng phát triển nhà ở xanh trong bối cảnh đô thị nén.
4. Nguyên tắc quản lý trong quy hoạch và khả năng vận dụng
Theo QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng, hệ số sử dụng đất được xác định trên cơ sở tổng diện tích sàn xây dựng nhưng không bao gồm các không gian phục vụ hạ tầng kỹ thuật như bãi đỗ xe, phòng cháy chữa cháy và các không gian kỹ thuật khác.
Nguyên tắc này cho thấy trong quản lý quy hoạch đô thị, không phải mọi diện tích sàn đều được coi là diện tích phát triển cư trú. Từ góc độ đó, có thể xem xét vận dụng logic quản lý tương đồng đối với không gian cây xanh gắn với căn hộ, coi đây là một dạng hạ tầng sinh thái vi mô của công trình, đóng góp vào chất lượng môi trường đô thị nhưng không làm tăng số người cư trú.
5. Kiến nghị hoàn thiện cơ chế quản lý
Từ các phân tích trên, có thể nghiên cứu bổ sung cơ chế quản lý theo hướng sau:
Thứ nhất, khi xác định chỉ tiêu dân số đối với dự án nhà ở cao tầng tại Hà Nội và các đô thị lớn, có thể xem xét loại trừ phần diện tích ban công hoặc lô gia được thiết kế dành riêng cho cây xanh khỏi diện tích quy đổi dân số.
Thứ hai, phần diện tích này chỉ được công nhận khi đáp ứng các tiêu chí kỹ thuật như: có bồn cây hoặc hệ trồng cây cố định, có giải pháp cấp thoát nước và chống thấm, và không được bao kín để chuyển đổi thành diện tích ở.
Thứ ba, để khuyến khích kiến trúc xanh, các cơ quan quản lý có thể xem xét cơ chế khuyến khích chủ đầu tư đầu tư cây xanh gắn với căn hộ như một phần của hệ thống không gian xanh của dự án.
Thứ tư, để tránh việc chuyển đổi công năng, phần diện tích cây xanh cần được quy định rõ trong hồ sơ thiết kế được phê duyệt và trong hợp đồng mua bán căn hộ; cư dân cần cam kết không bao kín hoặc chuyển đổi phần diện tích này thành diện tích ở.
6. Kết luận
Phát triển đô thị nén là xu hướng tất yếu của các đô thị lớn tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Tuy nhiên, để mô hình này thực sự bền vững, cần đồng thời nâng cao chất lượng môi trường sống thông qua các giải pháp kiến trúc và quy hoạch phù hợp.
Việc tích hợp cây xanh vào từng căn hộ thông qua ban công và lô gia là một giải pháp thiết kế hiệu quả nhằm cải thiện vi khí hậu và tăng cường tiếp xúc của cư dân với thiên nhiên trong điều kiện mật độ cao.
Các quy định hiện hành về quy hoạch, diện tích căn hộ và quản lý dân số đều có vai trò quan trọng trong quản lý đô thị. Tuy nhiên, việc bổ sung cơ chế loại trừ diện tích cây xanh gắn với căn hộ khỏi diện tích tính dân số có thể giúp hệ thống quản lý phù hợp hơn với xu hướng kiến trúc xanh và phát triển đô thị bền vững trong tương lai.
ThS.KTS Tạ Thị Thu Thủy – chuyên gia phát triển bất động sản
