Luật Nhà ở năm 2023 quy định sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu, nếu đã được cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đang điều chỉnh quy định này theo hướng: sau thời hạn 5 năm, chủ sở hữu chỉ được chuyển nhượng cho người thuộc diện hưởng được chính sách nhà ở xã hội, thay vì bán theo cơ chế thị trường như hiện hành.
Nhiều ý kiến đánh giá đề xuất này sẽ góp phần hạn chế tình trạng mua nhà được ưu đãi rồi chuyển nhượng để hưởng chênh lệch; từ đó, bảo đảm quỹ nhà ở xã hội phục vụ đúng đối tượng thụ hưởng.
Hướng tới đúng đối tượng thụ hưởng
Tại phiên họp Quốc hội mới đây, đại biểu Nguyễn Khánh Vũ, Đoàn ĐBQH tỉnh Quảng Trị, nêu quan điểm: điểm e khoản 1 Điều 68 Dự thảo Luật quy định sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền, người mua chỉ được bán lại nhà ở xã hội cho đối tượng đủ điều kiện, trong khi Luật hiện hành cho bán theo cơ chế thị trường, đã thu hẹp quyền định đoạt của người mua. Đại biểu tán thành điều chỉnh này, bởi nhà ở xã hội phải đến đúng đối tượng và cần ngăn chặn trục lợi chính sách.
Nhìn nhận vấn đề từ góc độ thị trường, bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế và Bất động sản Việt Nam (VIREED), chỉ ra rằng nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng lớn, trong khi nguồn cung sản phẩm có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông lại khan hiếm, thậm chí có những giai đoạn gần như không xuất hiện. Vì vậy, nhà ở xã hội trở thành cơ hội an cư được nhiều người mong đợi.
Song, một bộ phận lại nhìn nhận loại hình nhà ở này như cơ hội để hưởng lợi từ chênh lệch giá. Thực tế ghi nhận sau khi sở hữu căn hộ, một số trường hợp không trực tiếp sử dụng mà đem cho thuê, hoặc thực hiện giao dịch chuyển nhượng dưới hình thức vi bằng, chờ đủ 5 năm mới hoàn thiện thủ tục chuyển nhượng theo quy định.
Theo bà Miền, về cơ bản, quy định mới có thể tác động đến tâm lý và hành vi của những người không có nhu cầu ở thật nhưng có ý định tham gia thị trường nhà ở xã hội nhằm tìm kiếm lợi nhuận. Khi điều kiện chuyển nhượng được siết chặt, không chỉ trong 5 năm đầu mà kể cả sau thời hạn này, người nhận chuyển nhượng vẫn phải thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách theo quy định. Điều đó đồng nghĩa với việc khả năng chuyển nhượng nhà ở xã hội ra ngoài nhóm đối tượng thụ hưởng bị thu hẹp đáng kể, qua đó, làm giảm sức hấp dẫn của hoạt động đầu cơ, mua đi bán lại.
Dù vậy, bà Miền nhận định bên cạnh mục tiêu hạn chế trục lợi, việc giới hạn chuyển nhượng cũng ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của những người mua nhà ở xã hội để phục vụ nhu cầu thực. Đại diện VIREED cho rằng có thể nghiên cứu thay vì giới hạn đối tượng chuyển nhượng, nên cân nhắc trước các biện pháp kiểm tra, giám sát và xử lý trực tiếp hành vi trục lợi chính sách. Việc tăng cường kiểm tra người thực tế sử dụng nhà, xử lý nghiêm những trường hợp vi phạm, thậm chí là xem xét thu hồi nhà ở nếu có đủ căn cứ. Cách tiếp cận này vừa hướng đến việc ngăn chặn đầu cơ, vừa hạn chế ảnh hưởng đến quyền lợi của những người mua nhà ở xã hội đúng đối tượng, có nhu cầu thực.
Cần xem xét thận trọng trên các phương diện
Cùng quan điểm, ông Trần Thế Dũng, Phó Giám Đốc Công ty TNHH Land Phát Đạt, lưu ý phải đánh giá thực trạng đầu cơ trước khi bổ sung các biện pháp hạn chế. Theo ông Dũng, cần làm rõ quy mô, phương thức và nhóm đối tượng thực hiện hành vi trục lợi, đồng thời, so sánh hiệu quả của việc tiếp tục giới hạn chuyển nhượng với những giải pháp kiểm soát điều kiện mua nhà ban đầu, tăng cường giám sát và xử lý vi phạm.
Nhìn nhận tổng thể nội dung này, Hội đồng Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản VARS nhấn mạnh việc siết chuyển nhượng nhà ở xã hội sau 5 năm phải được xem xét thận trọng trên cả hai phương diện: Hiệu quả ngăn chặn đầu cơ và tác động đến nhu cầu chuyển nhượng chính đáng của người mua. Việc hoàn thiện chính sách cần bảo đảm sự cân bằng giữa mục tiêu chống đầu cơ, duy trì quỹ nhà phục vụ đúng đối tượng chính sách và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sở hữu. Đây là cơ sở quan trọng để xây dựng cơ chế quản lý nhà ở xã hội vừa chặt chẽ, vừa khả thi, đồng thời phù hợp với những thay đổi trong nhu cầu và điều kiện sống của người dân.
Xét trên phương diện an sinh, giải bài toán nhà ở xã hội không chỉ là chuyện cân đối cung – cầu, hay siết chặt các điều kiện pháp lý, mà thực chất là việc kiên định với giá trị cốt lõi của chính sách an sinh xã hội. Giữ vững ý nghĩa an cư bền vững cho người có thu nhập thấp chính là thước đo cao nhất, đảm bảo rằng mỗi căn nhà được xây thực sự trở thành tổ ấm, là điểm tựa vững chắc để người lao động yên tâm lập nghiệp và vươn lên trong cuộc sống.
Từ góc nhìn vĩ mô, bà Miền đánh giá một thị trường bất động sản phát triển bền vững không đơn thuần được đo bằng số lượng dự án, quy mô giao dịch hay tốc độ tăng trưởng giá trị tài sản. Quan trọng hơn, đó phải là thị trường mà quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể được bảo đảm, thông tin được công khai, minh bạch, các hành vi đầu cơ, thao túng được ngăn ngừa và nguồn lực được phân bổ hiệu quả. Để đạt được mục tiêu trên, thì việc tăng cường công tác quản lý, giám sát và chủ động kiểm soát rủi ro của thị trường là điều cần thiết.
Thanh Xuân
