Cải tạo các khu chung cư là việc làm cần được nghiên cứu kỹ mà trước hết là đánh giá hiện trạng đúng để chọn ưu tiên và đề xuất mô hình thích hợp, phù hợp với quy hoạch chung của Thủ đô.
Cấu trúc các khu chung cư rất đa dạng, nhiều loại mô hình nhà ở, quản lý đất đai còn lỏng lẻo, nhiều công trình có giải pháp kỹ thuật đến nay đã không còn an toàn. Hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đều quá tải bởi dân số tăng nhanh. Bởi vậy, việc chon mô hình quy hoạch hợp lý cho các khu chung cư cũ trước hết phải gắn kết và phù hợp với quy hoạch chung.
Trong các dự án thí điểm vừa qua, việc triển khai chậm cũng một phần còn có sự nhận thức khác biệt về phương án quy hoạch cải tạo. Các nhà đầu tư muốn được chấp nhận giải pháp với nhiều khối nhà cao tầng, hệ số sử dụng đất cao (trên 5 lần) để kinh doanh có hiệu quả, song các nhà quản lý mong muốn chỉ giữ lại các chỉ tiêu quy hoạch như hiện có họặc thấp hơn để nâng cao chất lượng sống. Cũng có nhà chuyên môn cho rằng nên chấp nhận đề xuất của các nhà đầu tư để có đô thị hiện đại với mô hình “đô thị nén” nhưng đây là đề xuất xét về lợi ích tổng thể của cả đô thị thì khó chấp nhận được.
Vậy mô hình quy hoạch nào là thích hợp cần phải xem xét trong mối quan hệ với quy hoạch chung và do thành phố ra nhiệm vụ thiết kế trước khi giao hoặc chon chủ đầu tư.
Các khu chung cư cũ đã có quá trình tồn tại, quyền sử dụng cũng qua nhiều lần chuyển đổi, quyền sở hữu cũng xen lẫn hợp pháp, hợp lệ và lấn chiếm. Bởi vậy, khi lập phương án cải tạo thì cần có sự đồng thuận của dân, song phải chăng chỉ tính đến các chủ sở hữu hợp pháp và hợp lệ.
Việc di chuyển tạm các hộ dân nên giao quyền cho chủ đầu tư chủ động và được thực hiện bằng nhiều phương án, trong đó khuyến khích hỗ trợ bằng tiền để các hộ dân tự tìm nhà ở. Việc đưa các hộ dân trở lại cũng nên xây dựng nguyên tắc trước khi di chuyển, như:
- Không bố trí diện tích ở tầng 1
- Diện tích ở tối thiểu một căn hộ là 45 – 50m2
- Ưu tiên cho thuê diện tích dịch vụ để kinh doanh
Trong các khu chung cư không nên coi cộng đồng như là đối tác của doanh nghiệp mà tùy thành phần; Cơ cấu về quyền sử dụng đất có thể cộng đồng là chủ đầu tư (hợp tác xã phát triển nhà ở) họặc là thành phần liên doanh hợp tác với chủ đầu tư trong cải tạo.
Để cải tạo các khu chung cư cũ cần giải quyết hài hòa quyền lợi của nhà nước, chủ đầu tư và người dân. Song, không nên máy móc cho rằng cần tìm sự hài hòa ngay trên ranh giới khu chung cư. Thành phố có quyền ưu đãi một dự án khác (đây cũng là bài học từ khu B Kim Liên). Trong ranh giới khu chung cư cũ cũng cần tính đến khả năng giảm giá đất (cả giao và thuê) họặc chậm trả. Để giải quyết hạ tầng ngoài tường rào là việc cần được hỗ trợ của thành phố và khẳng định trong chính sách.
Đào Ngọc Nghiêm – Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển Đô thị Hà Nội
>>
